Торговые площади на первых этажах жилых домов - неотъемлемая часть 90% современных новостроек, утверждают эксперты рынка. Впрочем, эффективность такого торгового формата не бесспорна: стратегические ошибки девелоперов при планировании торговой инфраструктуры в спальных районах слишком дорого обходятся собственникам таких помещений.

Оборудовать торговые помещения на первых этажах в жилых новостройках - для застройщиков это как убить двух зайцев одним выстрелом. С одной стороны, обустраивается социальная инфраструктура целого жилого комплекса или отдельно стоящего дома за счет будущих арендаторов - аптек, продовольственных магазинов, предприятий сферы услуг. С другой, появляется прекрасная возможность продать неликвидные квадраты по привлекательной для девелопера цене. Так, если квартиры на первых этажах практически всегда на 10-20% дешевле тех, что расположены выше, то удачно реализованное коммерческое помещение как минимум не уступает в цене жилым квадратным метрам.

Правда, для потенциальных покупателей таких помещений выгода далеко не всегда столь очевидна. Как утверждают многие эксперты, стриn-ритейл как формат коммерческой недвижимости инвестиционно привлекателен и менее остальных подвержен всевозможным кризисным колебаниям цен (арендные ставки, как правило, меняются в пользу собственников). Но что касается торговых помещений в новостройках, минусов у них тоже предостаточно: вопрос в том, насколько эти минусы критичны для потенциального инвестора и готов ли он с ними мириться.

Как считают многие российские эксперты, торговые помещения в жилых домах - это своего рода мейнстрим в недвижимости нового поколения, ведь, продав первые этажи коммерсантам, можно сразу обустроить инфраструктуру нового микрорайона. Однако, насколько это выгодно собственникам помещений – вопрос спорный.

«Плюс в том, что такая недвижимость располагается в районе новой комплексной застройки с готовой инфраструктурой, может разместить общепит, продовольственные магазины. В первую очередь такие помещения привлекательны с точки зрения дохода. Из минусов - могут возникать конфликты с жильцами. Это проблемы совместного использования общедомового имущества, придомовой территории, инженерных коммуникаций, а также подвоза и вывоза», - считает советник управляющего партнера DSO Consulting Сергей Сидоренко.

Прежде всего, довольно непросто разобраться в качестве помещений и оценить перспективность вложений. Дело в том, что в стриn-ритейле на сегодняшний день не существует классификации помещений, как, например, в сегменте офисной недвижимости.

Так что критерии качества подобных объектов весьма условны: понятно, что важны активность пешеходного и автомобильного трафика, наличие парковочных мест, расположение и даже социальные характеристики жилого района. Кроме того, не последнюю роль играет состояние самого помещения: планировка, метраж, высота потолков, наличие витрин, отдельной входной группы и служебного входа. Но оценить все опции торгового помещения и просчитать эффективность вложений непросто даже для профессионального инвестора.

Тем же покупателям торговых квадратов, для кого рентный бизнес еще не стал делом всей жизни, важно помнить, что вложения в коммерческую новостройку начнут работать (а тем более окупаться) очень нескоро. Если в случае покупки стриn-ритейла на вторичном рынке вы, как правило, приобретаете готовый бизнес с проверенными арендаторами, то в новостройке вы платите за помещение и только. Чистовая отделка, поиск постоянных арендаторов, урегулирование всех юридических формальностей - все это займет время, в течение которого ваша покупка будет требовать от вас вложений, не принося ни копейки выгоды.

Если же все это не пугает и есть понимание, как все минусы превратить в плюсы, поиск объекта не составит труда. В подавляющем большинстве новостроек предусмотрены торговые помещения на первых этажах или даже спроектированы целые торговые галереи.