О тенденциях и прогнозах для рынка недвижимости читателям портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru» рассказал профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г. В. Плеханова, руководитель ООО «Стерникс Консалтинг» Геннадий Моисеевич Стерник.

 Варвара: Здравствуйте! С коллегой возник спор об элитном жилье. Он говорит, что элитность жилья определяют расположение и площадь квартиры, я же считаю, что этого недостаточно, чтобы определить элитность жилья. Скажите, пожалуйста, какое жилье (по каким признакам) можно назвать элитным?

 Здравствуйте, Варвара. К проблеме классификации жилья мы относимся очень серьезно. Более 15 лет занимаемся разработкой методики классифицирования и конкретных классификаторов. О нашей последней разработке — Методике классифицирования жилых домов-новостроек Вы можете почитать в этой статье. Эта методика принята РГР и Фондом РЖС как единая для России, и она используется в том числе и новосибирскими аналитиками.

 По существу вопроса отвечу, что кроме расположения квартир (не местоположения дома — это отдельный вопрос, а его расположения — видовых характеристик, удобства подъезда и т. д.) и размеров квартир, в этом классификаторе для элитных домов присутствуют такие характеристики, как качество архитектуры, качество отделки общественных зон, объемно-планировочные решения (простор общественных зон и нежилых помещений квартиры), конструктив (технология и материалы несущих конструкций и ограждений), инженерия, территория и безопасность, инфраструктура, паркинг и др. Все наши конкретные требования к элитному жилью и заодно к жилью бизнес-класса, комфорт-класса и экономкласса Вы увидите в рекомендованной статье.

 Сергей: Здравствуйте! Планирую продавать квартиру. Можно ли ожидать значительного роста цен в следующем году на жилье в Новосибирске? Какой Вы можете дать прогноз по этому поводу? Спасибо.

 Здравствуйте, Сергей. Наш прогноз на ближайшие год-два Вы можете прочитать в обзоре ценовой ситуации на рынке жилья городов России за 1-е полугодие этого года. Суть прогноза: нас ждет стагнация рынка, стабильность цен с небольшими колебаниями. Самое время спокойно покупать-продавать квартиру.

 Алена Валерьевна: Добрый день! Сегодня вполголоса идут разговоры о возможном повторении кризиса и, как следствие, падении рынка недвижимости. Каковы Ваши прогнозы по этому поводу? Ждать ли в ближайшие год-два кризиса или все стабильно? Спасибо.

 Алена Валерьевна, только что ответил на Ваш вопрос. Что касается страшилок о новом кризисе, то я оцениваю его вероятность как незначительную.

 От редакции nn-baza.ru: Отслеживая ситуацию на рынке недвижимости разных городов России, наткнулись на занятный факт: вторичка в некоторых городах значительно дороже первички (например, подобная ситуация во Владивостоке). Хотя, казалось бы, с обывательской точки зрения, новое должно стоить больше, чем старое... Как Вы считаете, с чем связан такой разрыв цен, есть ли какие-то факторы, которые позволят остановить цены вторичного рынка на разумном уровне? И как правильно должна формироваться цена продажи вторичного жилья, из чего исходить нужно? Нет ли некоторой искусственности в ценах вторичного рынка и следования принципу «деньги просто нужны, потому и цена такая»?

 На мой взгляд, рынок жилья в России достаточно развит, и цены на нем в основном формируются на основе соотношения предъявленного покупателями спроса и имеющегося предложения. В свою очередь, спрос зависит от макроэкономической ситуации, уровня доходов населения и темпов их роста. После кризиса цены немного подросли (обычная реакция рынка — послекризисное восстановление) и теперь достаточно стабильны. В первую очередь потому, что не растут доходы населения.

 Другой вопрос — соотношение цен первичного и вторичного рынков. Занятный факт не в том, что в некоторых городах вторичка дороже первички, а как раз наоборот: если говорить о средних по городу ценах, то только в Москве вторичка дешевле первички, а в остальных городах (в том числе Новосибирске) она дороже. Среди причин: готовое жилье, хотя и менее качественное, не требует новых затрат на отделку; новостройки продаются на ранних стадиях строительства с большими скидками (оттянутое заселение, риски недостроя и т. д.); новое строительство, как правило, ведется «на выселках», отсутствуют важные условия для проживания (дороги, социальная инфраструктура и т. д.). Так что в Москве, где строится до половины жилья повышенной комфортности (бизнес-класс и элита), средние по рынку цены первички выше, чем на вторичке. В остальных городах — наоборот.

 От редакции nn-baza.ru: Сегодня очень много рекламы ипотеки, много споров о ее доступности, кабальности и прочем. Как Вы считаете, если рассматривать с точки зрения реальной ситуации на рынке, прогнозов для него, что выгоднее для конечного потребителя: найм жилья или все-таки долгосрочная ипотека? И что сегодня происходит с рынком ипотеки, и чего ждать в 2014 году? Спасибо.

 Ипотека — это двуликий Янус (если хотите, трехликий): она повышает доступность жилья для населения (бери кредит и вселяйся, долго копить не надо), но при этом граждан подвешивают на крючок долговой кабалы, а еще повышает денежную массу на рынке и тем толкает цены вверх. Я лично ненавижу ипотеку и жадных банкиров, но в конце концов это дело добровольное и каждый выбирает свою дорогу в жизни.

 Сегодня, когда ипотечные ставки достаточно высоки, а арендная плата после кризиса, наоборот, снизилась, экономически становится выгоднее жить в арендном жилье. И эта тенденция уже наблюдается. Однако для ее развития необходим перелом в законодательстве, реалиях рынка и в сознании населения: должно появиться арендное жилье с длительным сроком права аренды и с наследованием этого права (как в советское время — все жили в квартирах, которые арендовали у государства) и должно стать естественным и модным проживание в таких квартирах.

 От редакции nn-baza.ru: Геннадий Моисеевич, на Ваш взгляд, в какую недвижимость выгоднее всего в последнее время инвестировать средства и почему? Какой совет Вы могли бы дать потенциальным инвесторам Новосибирска, обладающим 5-6 млн рублей?

 Инвестировать в расчете на дилерские операции (купить дешевле, продать дороже) сейчас нужно с опаской — стагнация, Вы заморозите свои деньги на 4-5 лет. Можно инвестировать в новостройки (вложиться на ранней стадии строительств, продать после достройки дома и естественного подорожания), но надо тщательно оценить риски — надежность застройщика, спрос именно на этот объект. Инвестировать в готовое жилье для сдачи в аренду (рентные операции) — беспроигрышный, но малодоходный вариант (Вы отобьете свои вложения за 10—12 лет).

 От редакции nn-baza.ru: Добрый день, Геннадий Моисеевич. Скажите, пожалуйста, в каком из городов страны цены за прошедшие месяцы 2013 года росли быстрее? Если можно — пятерку лидеров. Сильно ли отличалась динамика роста на первичном и вторичном рынках? Стоит ли ожидать значительного роста цен на жилье до конца текущего года?

 В обзоре, на который выше дана ссылка, показано, что за 1-е полугодие на вторичном рынке небольшое снижение цен (до –2,9 %) произошло в Барнауле, Перми, Ростове-на-Дону, Твери, Чебоксарах, Шахтах. В основной массе городов небольшой прирост — до 2,7 % (Владимир, Московская область, Воронеж, Великий Новгород, Екатеринбург, Ижевск, Казань, Кемерово, Красноярск, Москва, Новосибирск, Санкт-Петербург, Тольятти). Заметный прирост (до 7,4 %) в Краснодаре, Омске, Ставрополе, Стерлитамаке, Тюмени, Ульяновске, Ярославле. Наибольший прирост в Иркутске — 14,6 %. Динамика на первичном рынке аналогична. Я считаю, что до конца года основной тренд — стагнация.

 Александр: Каковы перспективы рынка коммерческой недвижимости в Москве и в регионах? В каком направлении будет двигаться окупаемость вложенных средств в коммерческую недвижимость по сравнению с жилой?

 Майя: Куда выгоднее вкладывать деньги — в коммерческую или жилую недвижимость? Спасибо.

 Александр, Майя! Рынок коммерческой недвижимости в этот раз (в отличие от кризиса 1998 года) медленнее восстанавливается, чем рынок жилой недвижимости. Это связано с общим состоянием экономики, медленным восстановлением промпроизводства и деловой активности. Поэтому — и это не парадокс — этот рынок в ближайшие годы продолжит восстановительный рост, в то время как рынок жилья уже «выдохся». Поэтому сегодня еще выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость. С другой стороны, здесь ситуация сильно разнится по разным городам — поскольку обеспеченность офисными, торговыми помещениями в разных городах существенно отличается. Так что, перед тем как решиться на инвестирование, надо внимательно изучить состояние и оценить перспективы конкретного рынка.

 Татьяна: Добрый день! Часто встречаю разные определения понятия «жилье экономкласса». А как Вы считаете, что можно называть жильем экономкласса? И где может пролегать граница между этим видом жилья и другими? Спасибо.

 Татьяна, я уже частично рассказал при ответе на первый вопрос о том, что нами разработаны строгие классификаторы, и в рекомендованной статье приведены требования к жилью, которое мы называем жильем экономкласса. Именно границы между экономклассом, комфорт-классом приводятся в нашем классификаторе. Если Вы глубже заинтересуетесь этим вопросом, напишите мне, и я дам Вам дополнительные разъяснения.

Татьяна: Геннадий Моисеевич, а как Вы оцениваете перспективу строительства доходных домов в Новосибирске?

 Татьяна, в целом я считаю это направление развития рынка перспективным. Сегодня, конечно, доходность строительства доходных домов для девелоперов еще недостаточна. Но уже разработаны и реализуются мероприятия законодательного и экономического характера (этим занимаются Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма, Федеральный фонд развития жилищного строительства, Агентство ипотечного жилищного кредитования и другие организации), которые существенно снизят нагрузку на девелопера и обеспечат привлечение инвесторов в эту нишу. В том числе в Новосибирске.

 Елена: Добрый день, Геннадий Моисеевич. Очень интересует, что такое элитная недвижимость? По-Вашему мнению, стоимость 1 квадратного метра соответствует тем условиям, которые на сегодняшний день предлагают строители элитки в России? Как вы считаете, в Сибири стоимость элитного жилья соответствует качеству предложения?

 Елена, в ответе на первый вопрос я частично рассказал об этом. Добавлю, что оценка доли элитных новостроек по Единой методике классифицирования и по существовавшим на региональных рынках классификаторам показала, что эта доля существенно снизилась: в Новосибирске лишь единицы объектов мы отнесли к элитным, в ряде городов — ни одного.

 Что касается стоимости (точнее, цены, по которой застройщики предлагают такое жилье на рынок), то, конечно же, маркетинговые службы девелоперских компаний изо всех сил пытаются доказать, что именно их дом — элитный, и на этом основании завышают цену предложения по сравнению с близкими по местоположению и характеристикам объектами. Не поддавайтесь, вооружитесь Единым классификатором и докажите всем, что этот дом — всего лишь бизнес-класса, а то и ниже, и его средняя цена на рынке — вот такая.

 Роман: Здравствуйте! Геннадий Моисеевич, интересует Ваш прогноз по цене на земли под коммерческую застройку по городу Новосибирску и Новосибирской области. Чего ожидать от рынка?

 Здравствуйте, Роман. Я думаю, что в Новосибирске земля на рынке все еще недооценена и ей предстоит расти. Ограничителей два: формирование кадастра стабилизирует кадастровую стоимость лет на пять, и город, руководствуясь этим, будет тормозить рост рыночной цены (исключая аукционы!); стагнация в экономике приводит к снижению спроса и торможению роста цен.

 Светлана: Добрый день, Геннадий Моисеевич! Моему сыну 15 лет, планирую взять ипотеку, для того чтобы, окончив институт, ребенок имел собственную крышу над головой. В связи с этим хочу получить совет: когда выгоднее покупать квартиру, есть ли сезонность? Ваш прогноз стоимости однокомнатных квартир в 2013—2014 годах.

 Добрый день, Светлана. Ваша жизненная стратегия вызывает уважение. С точки зрения динамики цен сезонности на рынке нет, она есть с точки зрения объема предложения и спроса, и то на вторичном рынке она почти незаметна. Сейчас рынок во всех отношениях стабилен и удобен для операций с жильем. Думаю, что и однокомнатные квартиры в ближайшие год-два сохранят свой уровень цен. Дерзайте!

 Спасибо всем задавшим вопросы, спасибо организаторам онлайн-интервью, желаю успехов и удач!