Несмотря на то, что администрация большинства торговых центров заявляет о 100%-ной заполненности своих объектов, похвастаться отсутствием проблем с привлечением арендаторов могут только лидеры рынка.

Главной тенденцией рынка коммерческой недвижимости Сибири в 2010 году стало восстановление докризисного спроса на аренду торговых площадей. Большинство крупных торговых центров сегодня близко к 100%-ной загрузке. Даже в новосибирских комплексах, анонсированных к открытию только через два-три месяца, в аренду сдано до 75-85% площадей. Эксперты и участники рынка ожидают планомерного роста арендных ставок.

Привлекательный формат

Заполняемость крупных торговых центров возвращается к докризисному уровню. Так, в Новосибирске торговые площади заполнены сегодня арендаторами в среднем на 85-90%. «У торговых центров с изначально продуманной концепцией и нивелированными рисками в условиях меняющейся конкурентной среды этот показатель выше. Во многих случаях происходит ротация арендаторов. По сравнению с 2009 годом, когда многие площади подолгу пустовали, сегодня на свободные торговые места арендаторы находятся существенно быстрее», - делится с «КС» наблюдениями директор TSC Татьяна Аржаева.

Такого же мнения придерживается и старший консультант московской компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ в ассоциации с CB Richard Ellis Дмитрий Меринов: «Уровень заполняемости крупных и успешных торговых центров максимален. В Новосибирске к таковым относятся два - «Мега» и «Ройял Парк». Остальные пока сталкиваются с проблемами в привлечении арендаторов. Есть лист ожидания, и удовлетворить всех просящих невозможно». По мнению эксперта, интерес ритейлеров к успешным комплексам увеличивается, а спрос на проекты со слабо разработанной концепцией падает.

Руководство большинства новосибирских торговых центров заявило «КС» о 100%-ной заполняемости площадей. «Мы сегодня укомплектованы арендаторами более чем на 100%. Торговые площади не простаивают ни минуты, - говорит директор компании «Успех-Недвижимость» (управляет ТРК «Ройял Парк» и ТЦ «Голден парк») Владимир Кузнецов. - Конечно, существует некоторая ротация арендаторов, но она составляет не более 7-8% в год». О наличии листа ожидания при 100%-ной загрузке торговых центров заявила «КС» директор сети ТРЦ «Континент» Наталья Патрина.

А вот ТРК «Горский» в настоящее время заполнен на 90%. «Сейчас мы активно ищем сильного спортивного оператора для размещения на одном из этажей, но остальные пять этажей заполнены целиком. По сравнению с кризисным временем ситуация по арендаторам улучшилась, особенно спрос идет на небольшие площади от 5 до 15 кв. метров», - делится наблюдениями управляющая ТРК «Горский» Наталья Кмит.

Схожая ситуация и в других крупных сибирских городах. В Красноярске целый ряд торговых центров рапортует о 100%-ной заполняемости. Здесь лидерами рынка являются комплексы «Планета», «Июнь» и «Квант». О меняющейся рыночной конъюнктуре наглядно говорят, на-пример, такие цифры: полгода назад заполняемость арендаторами ТРЦ «Июнь» была 46%, сегодня - более 80%. И это при том, что в Красноярске за последние два года были открыты четыре комплекса: ТЦ «Оптима», ТК «Маркет Строй», ТК «Перья» и ТК на ул. Копылова компании «Профит-Прогресс». А заполняемость омского ТРК «Миллениум», открывшегося в декабре прошлого года, уже превысила 70%.

В Томске опрошенные «КС» эксперты называют только два успешных торговых комплекса - «Смайл City» и ЦУМ, - а неудачным считают ТЦ «Город». «Томск испытывает дефицит профессиональных торговых площадей. Основную часть этого рынка представляют площади рыночного, ярмарочного типа, - говорит руководитель отдела арендных отношений компании «Альфа Недвижимость» Юлия Яковлева. - Проблем на уровне наполняемости местными предпринимателями у торговых центров остро не ощущается. Знаю, что в ТЦ «Смайл Sity» вакантных площадей нет, ведется лист ожидания. Данный ТЦ производит ротацию арендаторов, делая выбор в пользу федеральных сетей за счет действующих арендаторов».

В то же время не все участники рынка склонны оптимистично смотреть на текущие рыночные реалии. «Я бы не сказала, что ощущается бурный всплеск торговли. Да, трафик по сравнению с прошлым годом вырос, но прирост покупательской способности всего составляет около 8-10%. Сужу по информации о количестве чеков, которые арендаторы нашего ТРК ежедневно предоставляют в отдел маркетинга», - говорит Наталья Кмит.

Сложные отношения

Несмотря на оптимистичные прогнозы на рынке торговой недвижимости, между арендаторами и арендодателями сегодня существуют противоречия. Это, говорят арендаторы, свидетельствует о неразвитости регионального рынка, когда администрация торговых центров нацелена не на создание эффективной политики, а только на увеличение собственной маржи. «Проблемы у ТРЦ в Новосибирске двух уровней. Первый уровень проблем, более масштабный, маркетингового плана, - это более четкое позиционирование в глазах потребителей (многие ТЦ ставят арендаторов по принципу «кто больше заплатит»). Так или иначе, кроме «Меги», все ТЦ в Новосибирске страдают этим в большей или меньшей степени. Второй уровень проблем, более мелкий, операционный, - это низкая квалификация персонала управляющей компании ТЦ. Яркий представитель проблем операционного характера - ТРЦ «Сибирский Молл», - рассказал «КС» на условиях анонимности представитель крупной новосибирской торговой сети.

Однако у игроков федерального уровня, таких как СТЦ «Мега», за счет отработанной арендной политики отмечается жесткость в требованиях к арендаторам. Жесткую политику по соблюдению договорных условий в отношении арендаторов проводят СТЦ «Мега», «Ройял Парк», «Сибирский Молл».

Цены вернулись

На фоне восстановления спроса на торговые площади начался постепенный рост арендных ставок. По данным Дмитрия Меринова, в течение прошлого года плавное повышение стоимости аренды составило в Сибири 10-15%, то есть цены вернулись к докризисному времени. На уровне инфляции в 2010 году увеличились ставки в ТЦ компании «Успех-Не-движимость». «Ставки растут в соответствии с рыночной конъюнктурой. Рост нерезкий и незначительный. Просто если в 2009 году для того, чтобы сохранить приемлемый для нас пул арендаторов, мы вынуждены были идти навстречу контрагентам, оказавшимся в сложной экономической ситуации, то в прошлом году ситуация стала выравниваться, и ставки вернулись к докризисному уровню с небольшой оглядкой на инфляцию», - говорит Владимир Кузнецов. В течение прошлого года на 15-20% выросла стоимость аренды и в новом новосибирском ТЦ «Версаль». «Мы очень быстро вышли на 100%-ную заполняемость, поэтому могли позволить себе на фоне растущей привлекательности комплекса увеличить ценник для новых партнеров, арендующих небольшие отделы. Цена определяется индивидуально», - объясняет генеральный директор УК «Версаль» Федор Боярхин.

По данным директора компании RID Analytics Елены Еромолаевой, сегодня для Новосибирска разброс арендных ставок на торговую недвижимость выглядит следующим образом. Якорные арендаторы платят от 500 до 800 рублей за кв. метр; самые маленькие площади предлагаются по 4-5 тыс. рублей за кв. метр. По словам руководителя отдела маркетинга и рекламы ГК «Аскания» Олеси Басалаевой, стоимость аренды одного квадратного метра у лидеров рынка начинается от 3 тыс. рублей. Схожие цены на аренду и в Красноярске. Средний ценник здесь - 2-2,5 тыс. рублей за кв. метр в месяц.

Будет дороже

Рынок торговой недвижимости Сибири ожидает дальнейший рост ценников на аренду. Татьяна Аржаева прогнозирует его по итогам 2011 года на уровне 10-15%. «В ряде торговых центров уже подписаны соглашения о повышении арендной платы на 2011 год. Факторы, которые могут повлиять на данный показатель, - это положительные тренды в экономике страны и региона, рост доходов населения и готовности тратить, особенности конкурентной среды. Но рассчитывать на ажиотажный спрос на торговые помещения в ТЦ и рост арендной платы не стоит», - уверена эксперт.

За время кризиса маркетинговые стратегии торговых центров в большинстве случаев изменились - стали мягче, гибче, сговорчивее, а услуги теперь более продуманные и качественные, - утверждают эксперты. «Что же касается прогнозов на этот год, то, скорей всего, сервис торговых комплексов для арендаторов останется на том же уровне, но условия аренды ужесточатся. При этом стоит отметить, что, несмотря на кризис и его последствия, ряд торговых центров, преимущественно средних по размерам, так и не сконцентрировался на главном для любого арендатора - количестве и качестве покупательского потока. К сожалению, работа в этом направлении оставляет желать более продуманного подхода или его наличия вообще», - заключает госпожа Аржаева.

По словам Натальи Патриной, ТРЦ «Континент» намерен в ближайшей перспективе повысить ценники только для арендаторов, у которых заканчиваются договоры, заключенные в кризисный период.

Крупные торговые центры Красноярска уже начали пересматривать стоимость аренды. Впрочем, основной мотив не столько в изменении спроса, сколько в росте коммунальных платежей и затрат на содержание зданий. Так, в ТРК «Планета» аренда подорожала с начала года на 2-5%.

Арендные ставки в «топовых» торговых центрах Томска на сегодняшний день составляют сумму от 1 до 2 тыс. руб. за кв. м. в месяц. И 500-600 руб. за кв. м. в менее успешных ТЦ.

«Вместе с этим отмечается, что инвестиционный спрос растет, об этом говорит тот фактор, что за последние два месяца все выставленные на продажу помещения, были проданы. Большинство из них было куплено операторами, открывающими уже не первый магазин.

В целом, сегодня можно говорить о том, что на рынке начался новый инвестиционный цикл. По-прежнему остается важным тот фактор, что Томск не замечен крупными федеральными игроками, что позволяет местным торговцам поддерживать высокие цены из-за низкой конкуренции. Единственным крупным открытием в 2010 году стал приход федерального игрока Метро Кэш энд Керри. В связи с появлением этого торгового комплекса только на бытовую химию потребительские цены упали на 20%. При этом, по данным исследования Penny Lane Realty, Томск входит в пятерку российских городов с высокой инвестиционной привлекательностью - говорит директор ЗАО «Агентство недвижимости Алатарцева» Вадим Алатарцев.

Хорошие перспективы

В самое ближайшее время на рынок Новосибирска выйдут несколько крупных торговых центров. Первым в марте откроется ТЦ «Аура» (девелопер компания Renaissance Construction) площадью 160 тыс. кв. м. Здесь будет 210 магазинов, из которых к моменту открытия будут работать 160. Более 80% заявившихся арендаторов уже вышли на свои объекты.

Во втором квартале 2011 года в городе откроется многофункциональный комплекс Sun City (девелопер проекта компания «Учет») площадью 90 тыс. кв. м, из которых торговый центр займет около - 45 тыс. кв. м. Здесь будут работать 90 магазинов. На данный момент договоры аренды подписаны на 85% площадей торгового центра.

По мнению Дмитрия Меринова, в Новосибирске сегодня есть все перспективы для заполнения не только открываемых в этом году крупных торговых центров с внятной стратегией, но и для строительства новых: «Перспективы самые оптимистичные. На город в 1,4 млн жителей наличие четырех качественных торговых центров проекта совсем не предел. Обеспеченность населения Новосибирска торговыми площадями составляет всего 135 кв. м на 1 тыс. человек. Открытие «Ауры» и Sun City увеличит предложение, но все равно не сможет удовлетворить спрос. Думаю, что еще два-три профессиональных проекта город переварит с удовольствием. Например, мы сейчас работаем в Новосибирске над концепцией ТРЦ «Европейский», открытие которого запланировано на 2013 год. Это тоже будет очень качественный объект».

Верят в успех новых торговых центров и действующие игроки. «Оба заявленных к открытию торговых центра привлекательны для арендаторов. «Аура», бесспорно, очень сильный проект с большими инвестициями и ожиданиями. Он может составить конкуренцию не только торговым центрам правобережья, но и лидеру этого рынка - «Меге». Расположение Ауры (близость к центральной части города), количество и качество арендаторов, новый московский супермаркет - всё это позволит быстро завоевать рынок, - говорит Олеся Басалаева. - Sun City может быть успешным ТЦ, но только на локальной территории площади Маркса». В тоже время Татьяна Аржаева называет месторасположение «Ауры» не очень удачным: «В «Ауре» однозначно должно быть что-то такое, ради чего я точно захочу не только специально ее посетить, но свернуть с магистрали случайно проезжая мимо». А Владимир Кузнецов уверен, что «Аура» выйдет на 100% заполняемости не ранее чем через год-полтора.

В тоже время не все участники рынка склонны оптимистично смотреть на текущие рыночные реалии. «Я бы не сказала, что ощущается бурный всплеск торговли. Да, трафик по сравнению с прошлым годом вырос, но прирост покупательской способности всего составляет около 8-10%. Сужу по информации о количестве чеков, которые арендаторы нашего ТРК ежедневно предоставляют в отдел маркетинга», - говорит госпожа Кмит.