Еще осенью прошлого года, когда мировой финансовый кризис только «докатился» до России, большинство экспертов утверждали, что к весне 2009 года, как экономика стабилизируется, кризис закончится и все вернется на круги свои собственные. Весна прошла, лето, и конца кризиса пока не видно.

Большинство из тех экспертов, которые прогнозировали завершение кризиса весной текущего года, также не раз говорили о том, что ценовое «дно» в недвижимости уже достигнуто, и совсем скоро цены опять начнут расти.

На фоне этих мнений, для многих было неожиданностью заявление бывшего руководителя управления финансами строительных проектов Сбербанка России Алексей Чувина. Еще в начале июня, выступая на конференции Института Адама Смита, он заявил, что к осени цены на недвижимость упадет значительно ниже нынешних уровней. За это предположение топ-менеджер был уволен с занимаемой должности, но сути его прогноза это не меняет.

Причиной следующей волны кризиса, говорит Чувин, может быть эффект накопления задержек. До сих пор банки показывали лишь объем просроченных платежей, а осенью будут опубликованы доклады по просроченным кредитам. Неспециалист не видит разницы между этими понятиями, но она имеет важное значение: один курс - на сумму этих платежей, которые потеряли на данный момент, а второй - на всю сумму займов по умолчанию, которое будет иметь либо взимать депозит или подавать в суд.

«Сейчас многие банки в качестве отступных берут недвижимость, которую они кредитовали. Если у них возникнут трудности с капиталом, они будут вынуждены сбрасывать эти активы сейчас, не дожидаясь хороших времен. Поэтому предложение на рынке может оказаться значительно больше, чем сейчас», — сказал Алексей Чувин.

Увеличение предложения, естественно, приведет к снижению цен. Причем способствовать этому будет не только банки, но и сами девелоперы, которых нехватка ликвидности вынудит начать массовую распродажу. Конечно, следует отметить, что на пригородном рынке недвижимости, эта проблема затрагивает в меньшей степени, потому что кризис, и на продажу домов и коттеджей по ипотеке был недоступен.

По мнению эксперта, самый страшный момент кризиса еще впереди, уже к концу 2009 года рынок захлестнет вторая волна, которую спровоцирует «кризис платежеспособного спроса». Кстати, c этой проблемой уже давно сталкивается экономика США. «Сейчас мы видим, что у большинства людей в различных социальных группах, есть еще деньги, не обязательно наличными, но до сих пор есть. Но доходы населения сильно падают и большинство покупателей дотрачивают последние накопления, а новых денежных потоков уже не имеют. Поэтому, в конце этого года мы можем иметь второй жесткий этап кризиса, вызванного тем, что покупатели уже в меньшей степени способны будут оплачивать покупки, такого рода, как загородная недвижимость», - сказала Мария Литинецкая.

Это является проблемой для всех застройщиков, независимо от сегмента, в котором они действуют. По Литинецкой, многие разработчики начиная на рынке новые проекты, должны глубоко задуматься, как они будут жить в эпоху полностью свернувшегося спроса.

Наряду с этим пессимистический прогноз, стоит надеяться, что выход из этой ситуации есть. Те, кто уже вышел на рынок, или только собираются строить, нужно срочно заниматься реконцепцией, менять классность своих поселков, делать их более доступными и экономичными. «Самое главное, что принес в мир финансовый кризис, - это рационализм покупок, понимание эффективности и стоимости покупки», - сказал эксперт.

Основываясь на этих словах, можно сделать вывод о том, что не утонуть в следующей волне кризиса смогут те разработчики, которые предложат покупателю, продукт рациональный во всем. Это оптимизация архитектуры и инфраструктуры городов, использование современных материалов, не только в строительстве, но и в процессе эксплуатации, высокие показатели энергосбережения, как взгляд в перспективу на будущее, основанные на международных стандартах. Этот продукт должен быть доступным по цене затрат во всех отношениях, но имеют высокие качественные характеристики, предназначенные «от и до».

Проекты элитного и бизнес сегментов, которые успешно продавались до кризиса, порой даже по чересчур завышенной цене, вряд ли окажутся кому-то нужными, когда у подавляющего большинства потенциальных покупателей закончатся деньги.

Этот кризис стал поворотным моментом для всего рынка недвижимости в целом. Если раньше большинство застройщиков и инвесторов были сосредоточены на дорогом сегменте, то сейчас наступает эра экономического класса. Как долго это будет продолжаться, трудно сказать. Даже если она закончится вместе с кризисом, за это время будет заложен серьезный фундамент для развития доступного загородного жилья, что было абсолютно нереально на постоянно растущем рынке недвижимости.

www.sibhut.ru