В нынешнем октябре произошло событие, которое, вероятно, можно считать важнейшим для российского рынка недвижимости за последние несколько лет. Окончательно принят Госдумой, одобрен Советом Федерации и подписан президентом ФЗ №284 – «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ и признании утратившим силу Закона РФ "О налогах на имущество физических лиц"».

За сухенькой формулировочкой (у нас, как известно, название половины законов начинается с «О внесении изменений…») скрываются действительно масштабные перемены – реформируются правила налогообложения недвижимости. После примерно двух десятков лет разговоров на эту тему государство перешло к делам, и результаты этого перехода граждане почувствуют уже со следующего года.

Этапы большого пути

Жена Одиссея Пенелопа ткала свое покрывало 20 лет, каждую ночь распуская сделанную за день работу. Аналогии с обсуждаемой темой приходят сами собой: реформирование системы налогообложения в нашем отечестве заняло, в принципе, столько же времени. «Вопрос с модернизацией порядка и величины взимания налога на недвижимость прорабатывается с середины 90-х годов, - напомнил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург). – Первым стартовал земельный налог с порядком регулирования, определенным НК РФ. Таким образом, с 1995 года порядок расчета налога за землю определяется из кадастровой стоимости. Единственным налогом, не урегулированным НК РФ, оставался налог на недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, комнату, дачу). Порядок уплаты налога за указанное имущество определяется законом РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-I «О налогах на имущество физических лиц» (с изменениями и дополнениями) (тот самый, который новый закон №284 отменяет. – Прим. ред.)».

Сказать, что власти на эти 20 лет о налоге на имущество собственных граждан просто позабыли, было бы полнейшей неправдой. Еще как помнили! «Разговоры о необходимости видоизменения налога на недвижимость ходили давно, - говорит Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента компании Est-a-Tet. – Проект принятого теперь закона был внесен в Госдуму еще в 2004 году и пересматривался на протяжении практически 10 лет».

От себя автор может добавить еще пару штришков. Во-первых, постоянно устраивались информационные вбросы: в интернете можно найти немало новостей годов этак 2002-2012, где говорится, что «со следующего года страна переходит на новую систему налогообложения». А во-вторых, в 1997-2006 годах проходил «эксперимент» по взиманию налога по новой методике – исходя из кадастровой стоимости объектов. Он затронул два города – Великий Новгород и Тверь.

Выходит, что всякий раз, как следует «разбежавшись» (всё-всё-всё, с Нового года переходим на новые правила), государство потом в последний момент отыгрывало назад. Почему? Популярная версия – неготовность. Дескать, соответствующие органы никак не могут научиться считать кадастровую цену недвижимости (о ее роли в новых правилах налогообложения мы поговорим ниже). Объяснение, на наш взгляд, не слишком правдоподобное: когда нужно, власти пересчитывают все и очень быстро. Ни одно из происходящих регулярно повышений цен, к примеру, никогда не откладывалось из-за того, что «не успели сосчитать». Так что, как нам кажется, куда ближе к истине объяснение, данное Алексеем Комаровым.

«Государство не торопилось что-либо менять с налогом по двум причинам, - говорит эксперт. – Поскольку:

1. Налог затрагивает интересы всех граждан, и его некорректное применение может оказать негативное политическое влияние.

2. Денег в бюджете было и так достаточно для реализации намеченных центром программ».

Пора, мой друг, пора…

Тут, естественно, возникает вопрос о том, почему данные новации приняты именно сейчас? Версий тоже две. Первая сводится к тому, что завершена, наконец, вся подготовительная работа. «Полагаем, что соответствующие политические решения приняты сейчас, поскольку сформировались определенные предпосылки: во многих регионах проведена работа по проведению кадастровой оценки объектов недвижимости, - считает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – А там, где этого до сих пор не сделано, появляется серьезный стимул завершить решение данных вопросов в установленный срок».

Есть и другая версия. Наиболее деликатно ее выражает Владимир Зимохин, замруководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», напоминающий о «необходимости пополнить бюджет». «Вероятно, это меньшее из зол по сравнению с налогом продаж и увеличением НДФЛ и/или НДС, - добавляет эксперт. – Действительно, странно, почему налог на машину может быть больше, чем налог за квартиру».

Ставки: не в них фишка

Теперь переходим к анализу новых налоговых правил. Первое, что интересует – это ставки. Как выясняется, именно в этом вопросе изменений не так много. Действующие на сегодня (то есть по нынешнему законодательству) цифры выглядят так:

Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения:

- До 300 тыс. руб. включительно 0,1% включительно

- 300-500 тыс. руб. 0,1 - 0,3%

- Свыше 500 тыс. руб. 0,3 - 2%

Теперь рассмотрим правила новые. На бОльшую часть объектов, которыми может владеть обычный гражданин, установлена все та же ставка 0,1% - это квартиры, индивидуальные жилые дома, дачные домики, гаражи и машино-места. 0,5% - для «прочих объектов недвижимости». А еще есть ставка в 2% - для коммерческих и офисных объектов недвижимости, а также для дорогой (свыше 300 млн руб.) жилой недвижимости.

Еще есть дополнительные условия. Часть из них «автоматические», т.е. предоставляются безусловно. «Предусмотрены и налоговые «пряники», - говорит адвокат Олег Сухов. – Из площади жилья при расчете налога будут вычитаться квадратные метры: 20 кв. м для квартир, 10 кв. м для комнат и 50 кв. м для коттеджей, индивидуальных домов, хозяйственных строений». Правда, данная льгота будет действовать только для одного объекта недвижимости – если у вас две квартиры, «вычесть» 20 кв. м можно будет только из одной.

Вторая группа дополнительных условий оставлена на усмотрение местных органов власти: муниципалитеты смогут минимальную (и при этом самую массовую) ставку в 0,1% уменьшить вплоть до нуля или, напротив, увеличить – но не более чем в три раза. Как отметили наши эксперты, особо надеяться, что местные власти полностью освободят вверенное население от налога (обнулив ставку) не стоит – у властей собственные траты. «Возможное изменение базового значения налоговой ставки – чисто политический ход, - убежден Алексей Комаров. – Кремль декларирует достаточно низкую заявленную базовую ставку по жилым помещениям. А все негативные политические последствия от ее повышения при выборности губернаторов можно переадресовать обратно в народ… По Санкт-Петербургу ставка будет не меньше 0,2%».

…Подводя итог данному вопросу, можно сказать, что ставки – явно не основная новация данного закона. Они в целом остались такими же, как и были раньше – вполне вегетарианскими.

Оценка – вот что главное!

Что меняется, и радикально – это расчет цены объекта налогообложения. При «прежнем прижиме» (М. Шолохов) для этого использовалась оценка инвентаризационная – в результате цены большинства московских квартир балансировали на грани 500 тыс. руб., и их владельцы платили налог в 500-1500 руб. в год. Теперь же оценка станет кадастровой. Поскольку многим гражданам здесь приходят на ум самые разнообразные вещи – от кентавра до кадавра – попробуем разобраться, что же значит это слово.

Как выясняется, ничего сложного. «По определению, кадастровая стоимость – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки или определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, - говорит Вера Богучарова (Est-a-Tet). – Проще говоря, она определяется независимыми оценщиками, работающими на рынке недвижимости, которые осуществляют сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, после чего составляются отчеты об определении кадастровой стоимости объектов оценки».

Важная деталь: кадастровая оценка может ведь оказаться и выше рыночной – если оценщик ошибется или намеренно решит сделать своему заказчику (государству) приятное. В этом случае у налогоплательщика есть право обжаловать цену в суде. Правда, отмечает Дмитрий Кириловичев, «статистика показывает, что пока судебные органы, как правило, отказывают в удовлетворении требований о снижении кадастровой стоимости». Несколько иное мнение у адвоката Олега Сухова. «Оспорить завышенный налог гражданину вполне реально, - считает он. – Но требует много времени и квалифицированного юридического сопровождения».

Узнать же кадастровую стоимость своей недвижимости вы можете на официальном сайте Росреестра rosreestr.ru в разделе «Государственные услуги».

Льготники: заметно поужали

Также новый закон устанавливает (точнее говоря, сохраняет – в ныне действующем законодательстве они тоже есть) различные льготы. Часть из них мы уже называли в третьей главе нашего повествования – это возможность для всех налогоплательщиков «вычесть» некоторое количество квадратных метров из своего объекта, а также право местных властей уменьшить ставку налога.

Кроме этого, перечисляются категории граждан, которые освобождаются от налога. Самая массовая из них – пенсионеры.

Они освобождаются от налога, но с важной оговоркой, на которую обращает внимание Дарья Погорельская («МИЦ»). Налоговый кодекс устанавливает пять видов объектов налогообложения:

1) квартира или комната;

2) жилой дом;

3) помещение или сооружение, используемое исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий;

4) хозяйственное строение или сооружение на дачном участке;

5) гараж или машино-место.

Налоговая льгота распространяется только на один объект каждого вида. Иными словами, если у пенсионера есть квартира, дача и гараж, то он не будет платить налоги (объекты разных видов). Если имеется две или более квартир – то от налогообложения будет освобождена только одна.

Отметим кстати, что ныне действующие правила полностью освобождали льготников (тех же пенсионеров) от налогов – вне зависимости от имеющегося количества квартир. Что давало стимул состоятельным семьям записывать на одну бабушку всю имеющуюся недвижимость. Теперь такой стимул пропадает.

Когда ждать?

Новый закон вступает в силу с 1 января 2015 года. Однако новые правила начинают действовать не сразу в полном объеме. На пять лет установлен переходный период, во время которого местные власти могут поднимать налогообложение плавно. А в полном объеме все заработает с началом 2020 года.

Тем, кто хочет прочитать закон своими глазами, мы советуем зайти на сайт президента kremlin.ru.