У добросовестного приобретателя требуют вернуть объект недвижимости – такие случаи, увы, не редкость. Как не купить квартиру у мошенников, которые не имеют права на ее продажу, – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Право на защиту

Сторонами сделки купли-продажи недвижимости являются покупатель и продавец или их представители по доверенности. К сожалению, иногда в роли посредников выступают мошенники, получившие доступ к квартире и правоустанавливающим документам на нее.

Собственники проявляют излишнюю доверчивость, а те, кто желают купить жилье (зачастую цену на него специально занижают), не проверив его «принадлежность», подписывают договор и передают деньги.

Чтобы отстоять свои права, владелец квартиры должен обратиться в суд и потребовать вернуть недвижимое имущество из чужого незаконного владения – от обманутого покупателя. Последний также находится под защитой закона: ему присваивают статус добросовестного приобретателя*, который имеет право на возврат своих средств от неправомочного отчуждателя** (мошенника-продавца) и компенсацию убытков, причиненных истребованием. К примеру, если за период владения покупатель сделал в квартире ремонт, то суд может обязать ответчика возместить расходы на него.

Взыскать уплаченные за недвижимость деньги приобретатель может лишь с продавца – собственник здесь ни при чем. Поскольку подобные иски зачастую связаны с расследованием уголовных дел о мошенничестве, ждать восстановления справедливости приходится долго.

Однако согласно статье 31.1 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» добросовестному приобретателю положена разовая компенсация за утрату права собственности на жилое помещение из федерального бюджета, если он не может получить ее с виновника. Для выплаты необходимы следующие условия:

·      ранее суд удовлетворил иск о возмещении вреда в пользу добросовестного приобретателя;

·      решение суда ответчик добровольно не исполнил;

·      не исполнил он его и в принудительном порядке в течение 1 года со дня предъявления исполнительного документа;

·      государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилье проведена после 1 января 2005 года.

Федеральные власти до сих пор не разработали порядок выплаты компенсации, поэтому, чтобы получить ее, придется снова обращаться в суд. Сумму определяют исходя из реального ущерба, однако она не может превышать 1 миллиона рублей.

Предъявите доказательства

Собственник должен убедить судью в своем неведении о реализации недвижимости, а покупатель – в отсутствии подозрений в неправомерности сделки. Так, если во время слушаний выяснится, что объект приобретен по слишком низкой цене, а продали ее по доверенности, суд может признать покупателя недобросовестным – ведь он не обратил внимания на сомнительные условия договора.

В Постановлении Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» четко сказано: приобретателя сочтут добросовестным, если тот докажет, что в числе прочего «принял все разумные меры для выяснения прав продавца на отчуждение имущества».

Сохранить за собой квартиру покупатель может, лишь представив неоспоримые доводы о лукавстве собственника, утверждающего, что он не давал добро на продажу. В остальных ситуациях добросовестный приобретатель будет обязан вернуть объект. В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса РФ, если факт выбытия имущества помимо воли собственника установлен, последний вправе истребовать его независимо от возражений ответчика – добросовестного приобретателя.

Само по себе признание сделки недействительной не подтверждает, что имущество выбыло незаконно, – собственнику предстоит доказать это отдельно. Допустим, документы подделали или украли – в этом случае придется проводить экспертизу или предъявлять заявление в правоохранительные органы о краже. Эту обязанность по доказыванию для собственника закрепили в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 г. № 6-П. Этот же документ гласит, что в случае неоднократной продажи незаконно выбывшего из владения имущества недействительной признают не всю «цепочку», а лишь последнюю сделку по ней.

Превентивные меры

Чтобы не оказаться на месте добросовестного приобретателя необходимо:

·      до подписания договора купли-продажи провести юридическую проверку объекта (самостоятельно или с привлечением специалистов);

·      если продажа осуществляется по доверенности, встретиться с собственником, чтобы убедиться в его согласии на сделку;

·      правильно составить договор купли-продажи;

·      деньги за объект передавать при наличии расписки, в которой указана реальная, а не заниженная цена.

Тем, кто все-таки оказался в ситуации, изложенной в статье, рекомендую обратиться к юристу и не заниматься «самолечением». Дополнительным инструментом защиты своих прав в случае покупки квартиры у представителя владельца и невозможности встречи с последним станет страхование от потери имущества в результате утраты права собственности. Кроме того, собственникам стоит установить запрет на любые регистрационные операции со своей квартирой, домом или землей, если их пытаются совершить без личного участия правообладателя.