Правительство РФ решило узаконить продажу парковок в жилых домах — строители объяснили, почему их цена в Новосибирске достигла стоимости студий.

Владельцы парковок в жилых домах смогут стать их полноценными собственниками. В Минэкономразвития РФ разработан законопроект, который сделает машино-места в подземных паркингах объектами недвижимости. Сейчас парковки продают как доли, что обязывает их владельцев получать согласие всех соседей на продажу и платить нотариусу, хотя подземные места для машин и так удовольствие не из дешевых. Почему парковки в Новосибирске такие дорогие, какова их реальная себестоимость и как можно решить проблемы с нехваткой мест для машин.

Парковки выезжают из тени

Как сообщила «Российская газета», в конце этого года машино-места в подземных паркингах жилых домов получат статус объектов недвижимости: их можно будет зарегистрировать в собственность через Росреестр, тогда как сейчас покупка-продажа парковок - огромный теневой рынок, который никак не зарегулирован государством. По наблюдениям, сейчас в Новосибирске парковки в многоэтажных домах продают как доли - так поступают и застройщики, и продавцы парковок на вторичном рынке. Это затрудняет сделки с парковками с использованием кредитных средств и ипотеки.

Кроме того, из-за того, что парковки продаются как доли, требуется отказ от преимущественного права покупки остальных собственников или их письменное уведомление о продаже — и проведение сделки через месяц после вручения уведомления.

Если учесть, что собственников в парковочном комплексе могут быть сотни, то это серьезная проблема. Особенно после вступления в силу в 2016 году поправок в законодательство, предусматривающих оформление сделок по продаже долевой собственности в нотариальной форме. Нотариусы несут личную ответственность за сделку и могут настаивать на соблюдении всех формальностей, какими бы утомительными и бесполезными они ни были для собственников. А насколько реально собрать 250 человек для подписания нотариально заверенных отказов от права преимущественной покупки.

Поэтому эксперт уверен, что люди от новой законодательной инициативы выиграют: при продаже им не нужно будет получать согласие других собственников и оплачивать услуги нотариусов. Тем более что сами парковки — удовольствие не для бедных.

Заоблачные цены

Парковки в жилых домах в Новосибирске стоят в среднем 500–600 тыс. руб. Цена зависит от того, в центре ли дом или на окраине, от класса объекта и от удобства потребителя. На нижних этажах — дешевле, дальше от въезда — еще дешевле. Если парковка расположена так удачно, что заехать сможет "любая блондинка" — место будет стоить дороже. Дешевле всего стоят места "уровня Шумахер" — далеко, неудобно, заруливать непонятно как.

Самые дешевые машино-места в паркингах, продают за 250–350 тыс. руб. — за эти деньги встречаются варианты на Горском жилмассиве, ул. Выборной, в микрорайоне «Весенний».

Парковки в жилых домах в центральной части Новосибирска стоят как студия, а иногда и как три студии на окраине.

Например, 1 млн руб. (иногда чуть дешевле) просят за парковки в домах на Романова, 60, Державина, 73, Красный пр., 173/1, Семьи Шамшиных, 20, Шевченко, 15. Застройщик домов неподалеку от «Ауры» — на Трудовой, 24 и Орджоникидзе, 47 — просит за парковки и вовсе 1,5 млн руб. В «Болгарском доме» на площади Ленина (Орджоникидзе, 23) нашлась парковка за 1,8 млн, в ЖК «Александровский сад» — за 1,9 млн руб.

Интересно, что пока собственники парковок «под землей» в жилых домах у «Ауры» пытаются продать их за 800 тыс. – 1 млн руб., в соседних гаражных кооперативах можно купить капитальный гараж за 240–270 тыс. руб.

Иногда очень дорогие парковки встречаются и не в центре. Так, в Академгородке просят 1,95 млн за подземное машино-место в доме на Коптюга, 17, а в доме на ул. Декабристов, 41 (ст.м. «Октябрьская») нашлась парковка за 2 млн. Самая дорогая парковка в Новосибирске стоит 3,6 млн руб. — столько просят за 25 кв. м в доме на Ермака, 4.

Спрос на парковки стоимостью до 500 тыс. руб. достаточно высок, а вот по цене выше 1 млн — единичен. При этом чаще всего их покупают собственники больших двух- и трехкомнатных квартир.

На мой взгляд, цена парковочного места должна быть не выше 30 % от стоимости автомобиля. Также цена парковок должна находиться в рыночном равновесии со стоимостью их аренды, т.е. не более стократной стоимости месячной аренды.

В реальности это далеко не так.

Строители тоже плачут

Однако застройщики уверяют, что паркинги для них — головная боль, на которой они практически ничего не зарабатывают, для них счастье — продать машино-места по себестоимости.

Себестоимость подземных парковок в его проектах может быть и 450 тыс. руб. (в третьей очереди «Ясного берега»), и 1 млн (ЖК «Европейский» на ул. Военной). Однако, по его словам, в 450 тыс. редко кто укладывается при строительстве подземного паркинга; оптимально, если паркинг идет под домом в границах самого здания, а как только паркинг расширяется за границы дома, ему требуются и отдельный фундамент, и крыша, и гидроизоляция, что значительно удорожает строительство.

Самый экономичный паркинг обойдется НИСК «Метаприбор» примерно в 300 тыс. за машино-место — это отдельно стоящий полуоткрытый паркинг-этажерка.

Диапазон себестоимости — от 300 тыс. до 1 млн руб. за стандартное машино-место. Парковки, как правило, продаются с невысокой маржой, от 20 до 40 % от себестоимости, либо по цене, равной себестоимости, из-за недостаточного платежеспособного спроса. Чтобы улучшить ситуацию с парковками, по его мнению, нужно ужесточить контроль над соблюдением нормативов застройщиками — чтобы они располагали парковки у себя на участке. Кроме того, мэрия должна увеличить количество земельных участков для застройки паркингами, а также уменьшить налог на имущество в отношении парковочных мест.

Дома, которые строятся с нарушением нормативов по количеству парковок, дают хорошо заработать инвесторам на их перепродаже. Обычно это верно для домов в центральной части, возникших как точечная застройка. Тем, кто хочет заработать на парковках, также нужно искать дома, где количество парковок меньше, чем сумма двух- и трехкомнатных квартир. Там всегда образуется неудовлетворенный спрос, и цена может вырасти.

А вот продать парковку на жилмассиве с окраины для строителей более затруднительно - машины новосибирцев, которые покупают там жилье, зачастую дешевле, чем себестоимость паркинга, да еще и взяты в кредит. Чума окраинных жилмассивов в том, что там вообще нельзя жить без машины, а покупать дорогую парковку — лучше взять вторую машину жене. На таких жилмассивах муниципалитет должен выделять место для общественных паркингов.