Покупка коммерческой недвижимости за рубежом – главный тренд последних лет; но ресторанный бизнес – это не просто получение дохода, это романтичная сфера деятельности, для многих являющаяся настоящей мечтой; что может быть лучше, чем жить в солнечной стране, готовить вкусную еду и подавать ее посетителям? Однако именно открытие ресторана эксперты называют одним из самых сложных и трудоемких бизнесов, связанных со множеством нюансов и подводных камней. Попробуем в них разобраться.

Цели и ресурсы

Задумываясь о приобретении ресторана за границей, потенциальному покупателю прежде всего нужно правильно выбрать место и четко обрисовать для себя цель такой инвестиции.

Немаловажным фактором, безусловно, является и размер бюджета. Ведь придется потратить средства не только на покупку, но и содержание ресторана, а также ремонт помещения и массу непредвиденных расходов. И, наконец, необходимо определиться с тем, как бизнес будет управляться. Наиболее предпочтителен сценарий, когда предприятие приобретается для самостоятельного управления, а у покупателя уже имеется опыт ведения ресторанного бизнеса.

Приобрести можно как просто помещение, так и помещение, которое уже сдается под ресторан. А также – полностью готовый функционирующий бизнес. Покупка помещения будет выбором тех, кто хочет создать эксклюзивный дизайн, сделав ремонт на свой вкус и воплотив в жизнь интересные задумки по организации пространства, а также выбрав оптимальное для этого конкретного ресторана техническое оснащение. Безусловно, открытие ресторана «с нуля» потребует от инвестора максимальных вложений.

В приобретении помещения, сдающегося под ресторан, есть несомненный плюс – в течение срока аренды инвестор имеет возможность присматриваться к бизнесу и получать стабильный (хотя и не очень высокий) доход, а при желании – впоследствии выкупить его.

Для того чтобы изучить все нюансы ведения ресторанного дела за границей, также можно начать с аренды бизнеса – и уже после получения должного опыта думать о собственном ресторане. Так, в Испании существует интересная практика «траспассо», позволяющая на время арендовать ресторан, кафе или отель. Если все пойдет хорошо, можно погружаться в дело более серьезно и брать на себя большую ответственность.

Покупка готового бизнеса, со всем необходимым оборудованием, готовыми разрешениями на ведение деятельности, и в некоторых случаях, с персоналом – хороший вариант для начинающего ресторатора. Если он преследует исключительно цель получения дохода – то эксперты рекомендуют рассматривать приобретение хорошо функционирующего бизнеса с уже имеющейся управляющей компанией, поскольку самостоятельно – и тем более дистанционно – наладить столь непростое дело практически невозможно. Стоимость услуг управляющей компании может быть совершенно разной – главное, выбрать надежного и опытного партнера. Специалисты помогут зарегистрировать компанию, найти хороших сотрудников (поваров, официантов, менеджеров), определиться с поставщиками, рассказать о тонкостях ведения бизнеса. А также – будут вести бухгалтерию, готовить отчеты и полностью контролировать работу ресторана.

Если же инвестор решил заниматься бизнесом самостоятельно, он должен быть готов к тому, что как минимум первые полгода нужно будет постоянно находиться в своем ресторане, неустанно контролируя всю его деятельность во всех мелочах.

Также эксперты отмечают, что в том случае, если потенциальный ресторатор уже выбрал страну и точку на ее карте для постоянного проживания, для начала, перед покупкой ресторана, можно сначала приобрести подходящее жилье и провести в нем какое-то время – и уже затем искать варианты ресторанов. В этом случае можно будет более четко промониторить рынок и понять, какие именно рестораны наиболее востребованы в этом районе.

Важной особенностью покупки как жилой, так и коммерческой недвижимости, является обращение к специалистам – риэлторским агентствам с внушительным опытом работы. Грамотный риэлтор поможет сэкономить время и деньги, уберечь от мошенников, нечестных сделок и покупки неприбыльного бизнеса.

Базовые условия

Практически в любой стране можно приобрести интересный и доходный ресторанный бизнес, если правильно соотнести все ключевые факторы, влияющие на успех предприятия. К базовым аспектам, на которые необходимо обращать внимание при покупке ресторана за границей, относятся расположение, инфраструктура местности и ее проходимость, сезонность, популярность конкретной точки нахождения ресторана. Необходимо тщательно взвесить, в каком районе ресторан какой направленности будет максимально рентабельным. Так, около вокзала определенно большей популярностью будут пользоваться фаст-фуды и кофейни, в районах студенческих общежитий – модные трейлеры и сэндвич-бары, на популярных туристических курортах – рестораны с семейной традиционной кухней, а в респектабельных районах – заведения с авторской и эксклюзивной кухней.

Безусловно, необходимо учитывать особенности местного рынка недвижимости, общую ситуацию в сфере туризма, экономическую ситуацию в стране, а также налоговую политику государства. Немаловажную роль играет и политическая ситуация.

Перед осуществлением сделки потенциальный покупатель должен максимально адекватно оценить объемы потенциальной прибыльности ресторана, составить грамотный бизнес-план. А также – выяснить реальные причины продажи заведения прежним владельцем. Зачастую продавцы ссылаются на сложности ведения бизнеса из-за преклонного возраста, переезда и т.д., в реальности же причиной продажи, к сожалению, может являться низкая рентабельность или даже убытки предприятия. Безусловно, стоит тщательно проверить состояние объекта и понять, не обременен ли он долгами или другими обязательствами – это очень важный момент, в котором поможет разобраться профессиональный риэлтор.

Тонкости

У ведения ресторанного бизнеса есть огромное множество тонкостей, и все они должны учитываться при покупке и организации этого интересного, но весьма непростого дела. Прежде всего, нужно иметь в виду, что деятельность ресторанов во многих странах тщательно регулируется законом. То есть просто установить в понравившемся месте столики, приготовить что-то на кухне и предложить яства при помощи официанта посетителям не удастся. На работу ресторана требуется целый список лицензий, а его сотрудникам понадобятся специальные разрешения.

Как и в России, к деятельности ресторанов за границей предъявляется масса санитарных требований: предприятие должно полностью соответствовать установленным нормам. Поэтому, если инвестор подумывает о покупке первого ресторана в своей жизни, возможно, ему стоит задуматься о приобретении действующего ресторана с полным пакетом необходимых лицензий и разрешений. Если же начинающий ресторатор решил привезти за границу собственного шеф-повара, ему нужно быть готовым к тому, что процесс получения разрешения на работу для него будет весьма непростым.

Напомним, что в некоторых странах, к примеру, в Таиланде, профессия повара входит в список деятельности, категорически запрещенной иностранцам. Да, в солнечной стране на кухнях дорогих ресторанов царят именитые шефы из-за границы, но они исполняют роль управляющих и относятся к категории топ-менеджеров. И таких нюансов на ниве зарубежного ресторанного бизнеса просто несчетное количество.

Для ведения полноценного ресторанного бизнеса владелец заведения должен быть на короткой ноге с поставщиками, знать особенности местных рынков и супермаркетов, чтобы выбирать свежайшие продукты по максимально выгодным ценам, уметь составлять технологические карточки блюд. Даже если всем этим занимается шеф-повар, собственник должен уметь осуществлять профессиональный контроль деятельности своего заведения.

Бюджет

Безусловно, бюджет для открытия и покупки ресторана зависит от масштаба бизнеса, страны и региона и ряда других факторов. Начальная цена – это приблизительно €150 000 для относительно небольшого ресторана или бизнеса в Восточной Европе. Средней цифрой для Западной Европы (крупные города, туристические курорты) эксперты называют сумму в €300 000-€600 000. Очевидно, что верхняя граница бюджета может исчисляться десятками миллионов евро. Хотя, на рынке встречаются и такие интересные предложения, как доля ресторана в Париже ценой €70 000. Кстати, покупка доли ресторана всегда требует меньшего бюджета и связана с меньшим набором рисков. Но выгодные предложения нужно тщательно искать при помощи проверенного риэлтора.

Сумма дополнительных расходов будет зависеть от объема и концепции бизнеса, состояния объекта и планов ресторатора. А доходность во многом обусловлена умением собственника вести ресторанный бизнес – или безупречностью работы управляющей компании. При неправильном подходе ресторан может легко стать убыточным делом.

Доходность

Доходность ресторанного бизнеса, безусловно, зависит от таких базовых факторов, как удачное расположение и проходимость заведения. Ключевую роль играют бизнес-навыки собственника или четкость выполнения функций управляющей компанией, сумма постоянных «вливаний» на ремонт и усовершенствования и т. д. А также – то, в какой форме собственности находится ресторан. Если владелец хорошо знаком с бизнесом и ведет его самостоятельно, то максимальная годовая прибыль может находиться на уровне 7-15% годовых. Но риски в этом случае также велики. В том случае, если ресторан находится в аренде, сумма дохода может быть ниже 5%.

Ресторанный бизнес в Европе – это зачастую семейное дело, передающееся из поколения в поколение. В нем, как правило, задействованы все члены семьи, самостоятельно занимающиеся закупкой продуктов, приготовлением, подачей, ведением бухгалтерии и т. д. Что касается знаковых ресторанов или именитых заведений при отелях, то они редко являются предметами торга – и, как правило, продаются среди «своих».

Так, на Сицилии есть известный грибной ресторан, расположенный у самого подножия вулкана Этна. Каждое извержение разрушает его, и владеющая им семья спешно покидает свое детище, фактически упаковав всю утварь в чемоданы. Тем не менее, владелец каждый раз отстраивает здание заново и продолжает заниматься любимым делом. Именно здесь, возможно из-за наличия лавы в составе почвы, грибы имеют исключительные вкусовые качества – и посетить ресторан приезжают люди со всего света, круглый год. Можно предположить, что доходы бизнеса покрывают все убытки после извержений!

Возможности кредитования

Ресторан – это объект коммерческой недвижимости, поэтому в странах, банки которых предоставляют кредиты на приобретение коммерческих объектов, можно получить и займ на покупку ресторана. Безусловно, инвестор должен соблюсти все необходимые условия: предоставить справки о достаточном объеме и стабильности доходов, доказательство оформления объекта на юридическое лицо, иметь хорошо продуманный бизнес-план и т.д. Среди стран, в которых сегодня легко получить ипотечный кредит на ведение ресторанного дела, специалисты называют Испанию и Чехию.

Направления

Эксперты отмечают, что для ведения ресторанного бизнеса интересны европейские столицы или крупные туристические приморские города, которые пользуются стабильной популярностью у местных жителей и туристов. Безусловно, чем экономическая ситуация в стране стабильнее, тем стабильнее будет и доход ресторана – но выше окажутся и затраты. Так, в Швейцарии, на которую не особенно влияет мировой экономический кризис, посещение ресторанов как туристами, так и местным населением в последние годы ничуть не сократилось. Вероятно, прибыль здесь не будет слишком большой, но и риски останутся минимальными.

В Испании к таким направлениям относятся Барселона, Мадрид, Бенидорм, Аликанте. Во Франции – Париж, Лазурный Берег, горнолыжные курорты в зимний сезон. В Италии – Рим, Флоренция, Портофино. На Кипре – Лимассол, Ларнака, Пафос, Фамагуста.

Если говорить о странах Восточной Европы, сегодня выгодным направлением является Чешская республика. Множество туристов приезжают в Чехию для того, чтобы насладиться прелестями местной кухни, и гастрономический туризм набирает здесь все большую и большую популярность, а ресторанный бизнес является одним из самых популярных видов бизнеса в стране.

В Венгрии – это, безусловно, регион Хевиза. В Черногории – Будва, Бар, Тиват, Бечичи. Как и эти государства, популярное у россиян направление Болгария может подарить радость ведения небольшого бизнеса, доходы которого будут, пускай не очень высоки, но позволят проживать в любимой стране.

10 советов инвесторам, решившим приобрести ресторан за границей:

1. Найдите надежную риэлторскую компанию с профессиональными юристами, которые помогут грамотно оформить сделку.

2. Самостоятельно вникайте во все нюансы ведения ресторанного бизнеса, даже если текущий доход находится на достойном уровне, а рестораном управляет надежный менеджер или управляющая компания. Все очень быстро меняется, и без должных навыков можно попасть врасплох в момент наступления внезапного кризиса.

3. Перед совершением сделки внимательно изучите всю внутреннюю документацию, разрешения на ведения ресторанного бизнеса и налоговые документы предприятия. Тщательно наблюдайте за деятельностью ресторана в течение нескольких месяцев. Выясните реальные причины его продажи.

4. Оцените среду и конкурентов. Изучайте меню и цены соседних ресторанов еще перед покупкой, а также градостроительные планы города. Возможно, место через пару лет окажется рядом со станцией метро, что может как положительным, так и отрицательным образом сказаться на изначальной задумке.

5. Обращайте внимание на чистоту и качество работы персонала. Клиентов можно легко потерять из-за любой, даже самой маленькой промашки.

6. Если вы подумываете о покупке ресторана исключительно для его последующей сдаче в аренду, присмотритесь к другим бизнес-форматам: складским помещениям, супермаркетам. Они могут приносить большую доходность.

7. В случае самостоятельного ведения ресторанного бизнеса, внимательно изучите структуру хозяйственных связей текущего владельца, контакты и контракты с поставщиками. Это может очень пригодиться в дальнейшем.

8. Помните, что раскрученные и прибыльные рестораны, как правило, не продаются. Продается то, что нужно в той или иной степени улучшать. Зачастую оптимальным решением для владельца является покупка мини-отеля с рестораном, где постояльцы также являются постоянными клиентами ресторана.

9. При поиске и осуществлении сделки не слушайте советов знакомых, доверяя только профессионалам рынка.

10. Если опыт ведения ресторанного дела отсутствует, начните с аренды бизнеса.