Пока Министерство строительства России пытается возродить доходные дома, в Европе это уже отдельный вид бизнеса, который интересен в том числе и нашим соотечественникам. «Газета.Ru» выяснила, в какие страны инвестируют россияне и какую прибыль можно получить с доходного дома.

Доходные дома — это многоквартирные жилые здания, все квартиры в которых сдаются в аренду. В России такой тип жилья был очень популярен в XIX веке, квартиры в них снимали, как правило, люди творческих профессий, студенты, рабочие — те, кто не мог позволить себе купить собственное жилье. Сейчас в России почти не осталось старых доходных домов, которые работали бы по своему прошлому назначению, хотя в дореволюционной Москве они составляли почти половину жилья.

Недавно в России решили возродить культуру доходных домов. В Европе же этот вид жилья и бизнеса никогда не умирал.

Германия как образец

Рынок доходных домов среди европейских стран наиболее развит в Германии, рассказывают эксперты.

«В Германии 57% населения арендуют жилье. Лидер по этому показателю — Берлин, где 85% жителей снимают квартиры. Доходные дома в Германии и вообще в Западной Европе — это очень распространенный бизнес», — рассказывает маркетолог-аналитик департамента стратегического развития NAI Becar Наталья Куваева.

Доходные дома популярны как у местных инвесторов, так и у иностранных, в том числе россиян. В Германии таких объектов много, но самые интересные — те, что могут приносить наибольших доход, — до открытой продажи редко доходят.

«Местные брокеры предлагают такие варианты своим налаженным контактам среди инвесторов, и, как правило, такие варианты уходят в течение недели. Поэтому российские инвесторы находятся здесь не в самом выигрышном положении», — рассказала «Газете.Ru» консультант по инвестициям Tranio.Ru Анна Курьянович.

В доходных домах в Германии живут годами: контракты заключаются на срок от трех до 30 лет.

Доходные дома — это отдельный вид недвижимости, они вносятся в поземельную книгу единым объектом. Чтобы продать одну или несколько квартир отдельно, придется пройти специальную юридическую процедуру. Конечно, стоимость 1 кв. м отдельной квартиры будет выше, но те, кто приобретает доходные дома, рассматривают их как готовый бизнес, который может приносить неплохую прибыль.

Чем лучше объект — чем он новее, качественнее, ближе к центру, тем меньше процент его доходности. Отремонтированный, но не новый дом в пригороде Дюссельдорфа может давать 6–8% годовых дохода от аренды, новый дом в центральных районах города 3–5%.

В Берлине цены на доходные дома начинаются от €3 млн — это будет небольшой дом, не в центре. В хорошем районе Дюссельдорфа можно купить дом на 10–20 квартир за €1,5–2 млн.

Доходные дома редко располагаются в популярных туристических районах — они ориентированы прежде всего на местных жителей. «Часть новых доходных домов возводится в местах, популярных среди туристов, но такие дома будут относиться скорее к классу апарт-отелей, для которых характерно краткосрочное и среднесрочное пребывание, чаще до одного месяца», — поясняет Наталья Куваева.

Опыт Испании и Франции

Немецкий подход к доходным домам является более или менее общепринятым в Европе, но есть и исключения. В Испании, например, доходные дома в их традиционном европейском понимании широкого распространения не получили.

В Испании доходные дома сменились апартаментами, которые приобретаются в туристических и центральных районах крупных городов с целью сдачи в аренду.

Чаще всего инвесторы заключают контракт на управление апартаментами, в который включаются обязательства найти квартиросъемщиков, а также обеспечить содержание недвижимости в хорошем состоянии.

Во Франции смешались немецкий и испанский подходы к доходным домам. Есть дома, в которых квартиры сдаются в долгосрочную аренду, есть туристические апарт-отели с краткосрочной арендой, есть комплексы для пенсионеров с медицинским обслуживанием, есть студенческие общежития — все это считается разновидностями доходных домов.

В Париже минимальный порог стоимости доходных домов составляет €2–3 млн. В провинции недвижимость такого типа можно приобрести менее чем за €1 млн.

Рентабельность зависит от расположения объекта. Например, в центре Лилля в продаже есть дома с доходностью около 5% годовых. До 12% прибыли в год дают вложения средств в здания на периферии, но там высоки риски простоев.

Куда инвестируют россияне

Россияне, приобретающие доходные дома в Европе, преследуют одну из двух целей (или сразу обе): инвестиции или получение вида на жительство. Но если для инвестиционной покупки подходит любая европейская страна, получить ВНЖ можно далеко не везде.

«Около 40% недвижимости, которая покупается за границей, приобретается для получения дохода. Это может быть и перепродажа, не только аренда, некоторые используют систему Timeshare — в определенный период времени проживают сами в этой недвижимости, а в остальной сезон помещение сдают», — рассказывает партнер группы компаний vvCube Вадим Ткаченко.

В то же время, по данным эксперта, около 80% приобретающих недвижимость в Европе хотят получить там ВНЖ, но это возможно не повсеместно.

Например, по данным Tranio.Ru, 100% риелторов, работающих в Швейцарии, считают доходные дома в этой стране самой популярной коммерческой недвижимостью среди россиян. Но в Швейцарии покупка недвижимости не дает право претендовать на ВНЖ — необходимо организовать свой бизнес, предоставить рабочие места швейцарцам и платить налоги.

Некоторые доходные дома в Европе продаются как готовый бизнес, и если его поддерживать, это может стать основанием для получения ВНЖ.

В Германии условия такие же. Чтобы претендовать на ВНЖ, необходимо вести собственный бизнес. Там 72% риелторов, работающих с российскими клиентами, считают доходные дома самым популярным видом коммерческой недвижимости среди наших соотечественников.

Также в топ-5 стран по интересу к доходным домам среди россиян попали Нидерланды и Венгрия.