Столичный рынок офисной недвижимости в этом году уже побил два рекорда: построен самый большой за последние пять лет объем офисной недвижимости - 1 млн кв. м, а четверть площадей в классе А пустует, как это было только в кризисные 2008-2009 гг.

Ухудшение состояния российской экономики и внешнеполитическая неопределенность совпали с завершением очередного девелоперского цикла. Успехи рынка в 2011-2012 гг., когда отмечалось увеличение спроса на качественные офисные помещения и арендные ставки росли, привели к строительству большого количества новых офисных центров, девелоперский цикл которых заканчивается как раз сейчас, в конце текущего и в следующем году.

Общая площадь качественных офисных помещений в Москве в сентябре достигла отметки в 15,5 млн кв.м. Ровно такая же цифра, только в процентах, по данным рыночных аналитиков, характеризует по итогам третьего квартала долю остающихся незанятыми в Москве качественных офисов. А в классе А показатель вакантности чуть ли не вдвое больше - 25,9%. Именно этот сегмент рынка в кризис принимает на себя основной удар. В офисах класса В разруха не так велика - доля свободных помещений к концу сентября составила 9,3%. Но это больше, чем было во втором квартале. В чем причина того, что офисы пустеют?

Кризис как он есть

Эксперты кивают на кризис. "Макроэкономические факторы, такие как снижение темпов роста ВВП и волатильность рубля, останутся определяющими для динамики спроса на рынке офисов в текущем году, а продолжающаяся девальвация рубля будет все сильнее давить на ставки аренды", - говорит руководитель отдела исследований компании JLL Том Манди.

По мнению регионального директора по развитию бизнеса Colliers International Владимира Сергунина, причиной ухудшения ситуации на офисном рынке служит дисбаланс между ограниченным спросом и высоким уровнем предложения. Слабый, если вовсе не отсутствующий экономический рост и негативные ожидания от экономических санкций снижают спрос на новые офисные площади. За первые девять месяцев года чистое поглощение составило 291 тыс. кв. м, что почти наполовину ниже результатов прошлого года. Владимир Сергунин видит большое сходство нынешней ситуации на офисном рынке с тем, что было в 2008-2009 гг., на основании чего прогнозирует снижение в течение следующих нескольких лет ставок аренды и объема вновь вводимых площадей.

Напомним, что во время последнего кризиса коррекция ставок достигла 30-40%, а вакантность (незанятость офисных площадей) держалась на уровне 25%. После резкого падения восстановление поглощения офисных площадей было настолько медленным, что оно привело к дефициту в 2011-2012 гг. По нынешним временам, считает Сергунин, скорость восстановления будет зависеть от нормализации политической ситуации и показателей экономического роста.

Аналитики компании Knight Frank полагают, что уровень вакантных офисных площадей будет расти и дальше. По итогам 2014г. с учетом объектов, планируемых к вводу в эксплуатацию до конца года, доля свободных офисов класса А может достичь 30%. Несмотря на это, девелоперская активность в отношении проектов на стадии строительства не исчезнет. "В четвертом квартале 2014г. к вводу в эксплуатацию заявлено еще порядка 400-500 тыс. кв. м, - напоминает партнер, член совета директоров S.A. Ricci Алексей Богданов. - При реализации этих планов годовой прирост предложения может достичь рекордных 1,4 млн кв. м. Выброс на офисный рынок такого объема новых квадратных метров на фоне сокращающегося спроса окажет мощное давление на ставки аренды". По прогнозу Богданова, к концу 2014 г. уровень вакантных площадей в БЦ класса А достигнет 28%, а к середине 2015 г. - и всех 35%.

Ставки уходят в пике

Ставки аренды на офисы класса А и В снижались на протяжении всех девяти месяцев текущего года. По данным компании Colliers International, в третьем квартале средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка на офисные помещения снизилась на 7,7% по сравнению с предыдущим кварталом и составила 540 долл. за 1 кв. м в год. Для офисов класса A эта цифра составляет 700 долл. за 1 кв. м в год. Из-за ослабления курса рубля арендная ставка в рублевом эквиваленте, наоборот, выросла почти на 10% и в октябре составила 27 750 руб. за 1 кв. м в год.

Для офисных помещений класса В+ ставка составила 460 долл. (18 220 руб.), снизившись с 485 долл. по итогам второго квартала также в основном из-за валютных колебаний и усиления конкуренции.

Ставки аренды помещений класса В-, как правило, заявляются в рублях, и владельцы таких помещений пытались снизить свои потери из-за колебаний курса. И хотя ставки в классе В- выросли на 11% и составили 15 050 руб. за 1 кв. м в год, в долларовом эквиваленте они все же снизились на 4% относительно прошлого квартала - до 400 долл. за 1 кв. м в год. Не успевают бизнесмены за курсом.

Эксперты считают, что в ближайшее время именно арендаторы станут управлять рынком, выбирая лучшие объекты по наиболее привлекательным ставкам аренды. А арендодатели вынуждены будут снижать ставки - конкуренция, никуда не денешься. Эксперты Knight Frank прогнозируют снижение запрашиваемых ставок аренды на 2-3% до конца года, а в 2015г. - на 10%. В компании CBRE уже зафиксировали повышенную готовность собственников идти на значительные уступки в переговорах с арендаторами. Речь идет об увеличении арендных каникул, готовности в ряде случаев выполнять отделку за свой счет и даже фиксировать курс доллара в договоре аренды.

Жизнь после Нового года

В 2015г. рынок офисной недвижимости будет находиться под постоянным давлением. Спрос на офисы со стороны российских арендаторов, и в особенности международных, будет ослабевать. "Если предположить, что в политической риторике между Россией и Западом наступит потепление, можно ожидать некоторого позитивного движения и на рынке офисов, - говорит Том Манди из JLL. - Однако, учитывая огромное количество нового предложения, которое выходит на рынок в 2014-2015 гг., этого вряд ли будет достаточно, чтобы значительно улучшить показатели".

По оценке CBRE, при сохранении в 2015г. умеренно негативного сценария развития событий ставки аренды на офисные помещения в начале года уменьшатся примерно на 10% относительно уровня конца 2014г. Большой объем нового офисного строительства даже в условиях стабильного рынка привел бы к росту уровня вакантности и снижению ставок аренды.

Эксперты считают, что большая часть из заявленных на 2015г. офисных проектов будет завершена: строительство объектов находится в такой высокой стадии готовности, что замораживать их нецелесообразно. Однако проекты, строительство которых должно было начаться в 2015г., вероятно, будут заморожены.

При резко негативном сценарии развития политических и экономических событий падение в объеме сделок аренды и снижение ставок может быть сопоставимо с таковым в конце 2008г. (до 500 долл. в классе А и до 380 долл. в классе В). А вакантные площади в классе А в 2015г. могут достигнуть доли в 35%.

В этом случае, помимо глобального (а не точечного) падения ставок более чем на 20%, мы можем увидеть банкротство или потерю части портфеля у тех инвесторов, у которых доля заемных средств превышает 70%. Если часть инвесторов пересмотрит планы на строительство, рынок ожидает точечное падение ставок аренды в течение года с последующим плавным восстановлением спроса и началом роста ставок в четвертом квартале 2015г.

По прогнозам CBRE, в 2015г. инвестиции в российский рынок коммерческой недвижимости могут составить 3-3,5 млрд долл. В случае резко негативного сценария диапазон будет ниже - 1,5-3 млрд долл. Перспективы для девелоперов и арендодателей печальные, зато многие арендаторы смогут извлечь из этой ситуации выгоду.