Один из главных рисков для рынка жилья — это фактическое прекращение действия классической ипотеки, которая была его драйвером последние годы, а также дорожающее строительство и рост издержек застройщика.

Рынок жилья на фоне падения рубля, новых санкций и ситуации на Украине сейчас находится в зоне неопределенности. Правила, по которым он существовал до сих пор, перестают работать.

После повышения ключевой ставки до 20% фактически перестает действовать рынок классической ипотеки, и это один из главных рисков для рынка жилья. Сегодня ипотека под 22–25% — новая реальность. Еще год назад речь шла о ставках в 7%. Под ударом каких рисков сегодня находится рынок жилья — рассказываем вместе с экспертами.

1. Классической ипотеки больше нет

Один из главных рисков для рынка жилищного строительства и купли-продажи квартир — это фактическое прекращение действия классической ипотеки. Ипотека в последние годы была ключевым драйвером спроса и развития рынка жилья. С ее помощью, по разным оценкам, заключаются 40–70% сделок. До недавнего времени рынок ипотеки рос небывалыми темпами. В 2021 году россияне оформили рекордный объем ипотеки за всю историю наблюдения рынка.

Сейчас ипотечный рынок фактически парализован. После повышения ключевой ставки до 20% жилищные кредиты становятся недоступными для абсолютного большинства россиян. «Мы ждем и уже видим ставки по ипотеке на уровне 22–25% годовых, что, естественно, является экономически абсурдным и вряд ли подъемным для реального населения. Поэтому классическая ипотека, скорее всего, сойдет на нет», — говорит д. э. н., первый заместитель генерального директора ЦНЭС, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков.

Ипотека под 20% годовых и более возможна только на очень короткий срок, потому что за 20 лет (средний срок жилищного кредита в России) при таких ставках переплата составляет порядка 300%, объяснила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «При подорожании ипотеки в два-три раза рынок потеряет порядка половины покупателей», — полагает она.

Ипотека продолжит существовать только по уже выданным жилищным кредитам, ставки по которым повышать не планируется. О таком запрете в том числе заявил президент России Владимир Путин. «В этой части ипотека будет жить, но весь новый рынок ипотеки будет сужен практически до нуля», — сказал Кирилл Кулаков. При этом часть текущих заемщиков могут в будущем столкнуться со сложностями по обслуживанию ипотеки из-за сокращения доходов и возможной потери работы, допустил эксперт. Поэтому возможны дефолты, но государство, скорее всего, будет вводить меры поддержки — например, кредитные каникулы, добавил он.

Важной составляющей в этой связке являются доходы населения, которые будут снижаться под давлением западных санкций и с обесцениванием рубля. А без платежеспособного спроса рынок жилья не сможет существовать. Фактически единственным доступным способом купить квартиру останутся льготные ипотечные программы — на новостройки, семейная, сельская, дальневосточная. Правительство пообещало их сохранить. Хотя с большей долей вероятности ставки по льготным программам вырастут до 12% по сравнению с текущими 2–5–7%.

2. Проектное финансирование и дорогие кредиты

Еще один риск для рынка жилья связан с проектным финансированием и пополнением эскроу-счетов. Сегодня застройщики строят на кредитные средства, деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах в банке, а после завершения строительства поступают к девелоперу. Ставка по проектному финансированию зависит от пополнения эскроу-счетов (чем быстрее темпы продаж, тем ниже может быть ставка), а также ликвидности самого проекта и девелопера. Также эта ставка привязана к ключевой. «С ее ростом и с учетом прогнозируемого падения ипотечного спроса проектное финансирование подорожает. Это приведет к себестоимости строительства и поставит под вопрос реализацию новых проектов», — говорит Кирилл Кулаков.

В части проектного финансирования с наиболее сложной ситуацией столкнутся застройщики, которые только выходят с новыми проектами, считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «У них еще не сложилась история реализации и отсутствуют возможности более гибкого регулирования ставки по проектному финансированию со стороны банка», — пояснила она. Более уверенно будут чувствовать себя застройщики с достаточным запасом финансовой прочности и собственными производственными мощностями, которые позволят оптимизировать им строительные процессы и продолжить деятельность, добавила глава «Бон Тон».

Значительными для российского девелопмента также могут оказаться последствия денежно-кредитной политики ЦБ, продолжила Ирина Доброхотова. «Все помнят о возможном подорожании проектного финансирования (ПФ) и ипотеки, но мало кто о влиянии кредитов под 20% и более на цепочки поставок — насколько из-за этого вырастет себестоимость строительства», — отметила она.

3. Рост цен на стройматериалы и прекращение поставок

Еще один фактор, который ударит по рынку жилья, — рост цен на строительные материалы. По словам Ирины Доброхотовой, импортозамещение в стройотрасли хорошо показало себя. Например, при строительстве жилья массового сегмента большая часть всех комплектующих и даже техники используется отечественного производства либо может быть заменена таковым. «Но чем выше класс недвижимости, тем выше и доля импорта, в том числе европейских материалов, поставки которых при каждом новом санкционном нажиме снова и снова оказываются под угрозой», — указывает она.

По мнению Кирилла Кулакова, такие поставки либо вообще прекратятся, либо вырастут пропорционально валютному курсу. «Некоторые поставщики стройматериалов после роста доллара за 90 руб. заявили о 30%-ном подорожании всех новых контрактов, хотя каким оказалось реальное давление на себестоимость — неизвестно», — привела пример председатель совета директоров «Бест-Новостроя».

Стройматериалы за последние два года и так сильно выросли в цене. По некоторым позициям, например по металлу, увеличение составило 100–200%, напомнил эксперт. «Все это увеличит себестоимость строительства и сделает еще более недоступной стоимость квадратного метра и квартир», — добавил президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков».

Ориентир на Азию

При правительстве сейчас создан штаб, который работает над регулированием роста цен. Российские стройматериалы не могут закрыть потребности рынка в полном объеме. Поэтому кабмин разрабатывает меры поддержки и взаимодействия с азиатскими рынками.«В ближайшее время из Европы мы ничего получать не будем. Нам надо ориентироваться на новые рынки», — сказал вице-премьер Марат Хуснуллин, призвав застройщиков тоже искать новые возможности.

4. Заморозка проектов и возможные банкротства

В условиях подорожания кредитов как для бизнеса, так и для населения некоторые застройщики могут оказаться на грани банкротства. Под наибольшим ударом будут самые закредитованные. «Это закон жанра, мы проходили это в 2008 году и потом, в 2014 году: кто был сильно закредитован и не сумел окупить финансовый цикл с последующих продаж, тот был задушен кредитным бременем и со временем обанкротился», — вспоминает Кирилл Кулаков.

Эскроу-счета спасут только население, которое вкладывало деньги, но не застройщиков, продолжает эксперт. «В данной ситуации может помочь субсидирование кредитов и господдержка строительной отрасли. Но спасут не всех, спасать, скорее всего, будут в основном крупных социально-значимых застройщиков, у которых большой пакет жилья, прежде всего стандарт-класса. Государство может их поддержать, чтобы потом не спасать их проекты и не завершать их», — считает президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков».

Дольщики на контроле
Правительство планирует в текущей ситуации уделять особое внимание строящимся объектам, чтобы в сложных финансовых условиях не допустить появления новых недостроенных объектов и обманутых дольщиков. Хуснуллин дал поручения Минстрою и регионам «в ручном режиме отрабатывать с каждым объектом по отдельности этот вопрос, дабы на ранней стадии нивелировать появляющуюся проблему».

Вместо заключения
Все эти факторы скажутся на общем объеме строительства и сделок купли-продажи — их число в долгосрочной перспективе будет снижаться. «Сейчас люди, как и в любой кризис, пытаются спасти свои накопления и скупить жилье по текущим ценам. Наблюдается локальный всплеск, какой был, например, в 2014 году», — говорит Кирилл Кулаков. «Но потом неминуем спад и, возможно, падение цен на недвижимость просто потому, что не будет платежеспособного спроса», — допускает он.

Чтобы поддержать отрасль, потребуются новые меры господдержки, говорит Ирина Доброхотова. «Но в текущих условиях можно только догадываться, какие это бюджетные расходы», — говорит она. Второй вариант — ожидание смягчения кредитной политики. «У рынка есть примерно два-три месяца, чтобы дождаться смягчения кредитной политики ЦБ. Именно такой срок, как следует из опыта коронакризиса, стройки страны способны почти безболезненно переносить при практическом отсутствии продаж жилья: так было при первом локдауне в апреле-мае 2020 года, а также при изменении условий льготной ипотеки в июле-августе 2021 года», — добавил она.

Антикризисный план
1 марта Марат Хуснуллин объявил о подготовке правительством антикризисного плана по предотвращению обвала строительного рынка. Этот план будет утвержден в ближайшие дни, тогда же будут названы конкретные меры. План включает в себя поддержку жилищного строительства, сокращение инвестиционного строительного цикла, вопросы ценообразования и поставок стройматериалов.

В Минстрое заявили, что ситуация на рынке жилья и в строительной отрасли, которая сложилась сейчас из-за санкций, отчасти напоминает кризисы 2014 и 2020 годов, и в решении сегодняшних проблем будут задействованы некоторые ранее созданные механизмы. При этом строители сейчас сильнее закредитованы и взяли площадки под большое количество новых проектов.