Выбирая офис, предприниматель  ориентируется на «свой карман». Внимательно изучив потребности своей фирмы, он просматривает  множество предложений в поисках именного того офиса, который бы удовлетворил своими характеристиками не только его запросы, но и не подорвал бы бюджет. Как вариант арендатору следует рассмотреть использование жилых фондов в роли офисных помещений. Это особенно интересно будет владельцам среднего и малого бизнеса, так как стоимость аренды таких площадей раза в полтора ниже, чем точно таких же, но в нежилом фонде.
На вопрос,  можно ли заниматься предпринимательской деятельностью в жилом помещении, закон однозначного ответа не дает. Пункт 2 ст. 671 и пункт 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ допускают использование квартир исключительно для проживания. В иных случаях необходим перевод недвижимости в разряд нежилого помещения. Однако жилищное законодательство (п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ) в принципе разрешает задействовать для работы собственные квадратные метры, но при условии, что это не нарушает прав и законных интересов других граждан и требования, предъявляемые к жилым помещениям, соблюдаются.
Юристы не усматривают в этих законодательных актах никакого противоречия. Работать в квартире возможно на вполне законных основаниях, если вы занимаетесь предпринимательской деятельностью в одиночку и не нуждаетесь в складских, производственных и иных специализированных помещениях. В подавляющем большинстве случаев это положение относится к так называемым «самозанятым» гражданам – таким, как частнопрактикующие врачи-психотерапевты, люди творческих профессий и т. п.  Иными словами, в собственной квартире можно заниматься тем, что не создает шума, неприятных запахов, вибрации стен, угрозы возгорания или отравления окружающих.
Если же вы решили приобрести квартиру специально для размещения в ней офиса, необходимо будет перевести приобретенную недвижимость в нежилой фонд. При этом придется соблюсти ряд условий.
Во-первых, необходимо быть собственником помещения. Во-вторых, квартира должна находиться либо на первом этаже многоквартирного дома, либо непосредственно над другим нежилым помещением.  В-третьих, должен присутствовать свободный доступ к инженерным коммуникациям подъезда или дома. Если такового нет, то собственник должен обеспечить его за свой счет (например, переделав отводку газоснабжения, если газовая труба проходит через его помещение). В-четвертых, в доме должна иметься возможность оборудовать отдельный вход.
И в-пятых, помещение не должно находиться в залоге или под арестом,  быть обременено правами третьих лиц и  использоваться гражданином в качестве места постоянного проживания. То есть хозяин должен из нее «выписаться».
Согласие владельцев помещений, примыкающих к переводимой в нежилой фонд квартире, по закону не требуется. Однако, нелишне им заручиться, поскольку частенько чиновники перестраховываются, опасаясь реального или мнимого народного гнева. Если такого согласия не будет, то в переводе вам, конечно, не откажут, но будут, как могут, тянуть процесс и придираться к разным мелочам.
Если все эти условия соблюдены, то время начинать процедуру перевода.

Шаг за шагом
Шаг первый: заявление. Закон не устанавливает форму заявления о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда, но, по сути, заявление играет роль сопроводительного письма, в котором должны содержаться непосредственно волеизъявление и список прилагающихся документов. Кроме того, неплохо отразить информацию о перепланировке помещения, если таковая необходима.
Шаг второй: документы. Основным правоустанавливающим документом, согласно законодательству РФ, является Свидетельство о регистрации права гражданина на тот или иной объект недвижимого имущества. Выдается оно региональным Органом Федеральной регистрационной службы, чья функция — государственная регистрация прав на недвижимое имущество и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Можно приложить подлинник этого документа или его нотариально удостоверенную копию. Также необходимы план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, необходимо предоставить технический паспорт такого помещения);  поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Эти документы можно заказать в органах технической инвентаризации по месту нахождения квартиры. Для этого необходимо написать соответствующее заявление и приложить к нему гарантийное письмо, обеспечивающее своевременную оплату услуг.
Шаг третий: проект. Проект перепланировки и (или) переустройства помещения заинтересованное лицо готовит самостоятельно.
Шаг четвертый:  сдаём документы. Все бумаги теперь нужно передать органу местной администрации, осуществляющему перевод жилых помещений в нежилой фонд. Заявителю должна быть выдана расписка с указанием даты получения документов и их полного перечня. Решение о переводе должно быть принято в течение 45 суток со дня подачи документов.
Шаг пятый: получаем акт. Если разрешение получено, то можно смело обустраивать свой офис. Перевод подтверждается актом приемочной комиссии, который и является основанием для использования помещения как нежилого.

Почему отказали
Жилищным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое. Такими основаниями являются: непредставление определенных кодексом документов; несоблюдение предусмотренных кодексом условий перевода помещения; несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать определенные основания с обязательной ссылкой на конкретные нарушения.
Процедура перевода жилых помещений в нежилой фонд – процесс довольно трудоемкий и длительный. К тому же необходимо отметить, что работа администрации в каждом отдельном районе имеет свою специфику. Как правило, у предпринимателя просто нет возможности самостоятельно заниматься решением данного вопроса. Поэтому для экономии времени и сил в большинстве случаев прибегают к помощи профессионалов.

                                                                                                                                                                                                                Ткаченко К.В.
                                                                                                                                                                                      По материалам www.metrinfo.ru