При покупке квартиры или дома обычно хочется самому принять участие в процессе, выбирая варианты по карману и тщательно осматривая каждый объект. Правда, в последнее время при катастрофическом отсутствии свободного времени перспектива отправиться на край света для изучения каждой трещинки своего будущего дома пугает все больше. Хорошо, что с развитием новых технологий стать владельцем зарубежной недвижимости можно и не выезжая на объект.

Инвесторы всех категорий постоянно готовы выискивать самые лучшие предложения на мировом рынке, и сегодня они в основном отдают предпочтение коммерческой недвижимости, приносящей в данный момент или в ближайшей перспективе ощутимую прибыль. Помимо этого они активно инвестируют в жилую недвижимость Великобритании, не пренебрегают и покупкой дешевых объектов в других странах, надеясь на их перспективность и удорожание в будущем. Довольно часто инвесторы приобретают недвижимость, требующую ремонта, однако, соглашаясь на такого рода сделки, следует провести серьезный анализ возможностей продажи и роста цены после реконструкции.

Доверие покупателя

Жилые или коммерческие объекты чаще всего готовы приобрести «не глядя» крупные инвестиционные и пенсионные фонды или международные компании, занимающиеся торговлей недвижимости. Такие инвесторы нанимают соответствующих специалистов, которые смогут оформить сделку или оценить качество постройки, ремонта, выгодность местоположения, а значит, необходимости лично выезжать на объекты у них нет.

Существует еще одна категория покупателей, которые не рассчитывают на выгодные инвестиции, – те, кто по разным причинам собирается жить или вести бизнес на новом месте, и старается минимизировать расходы за счет приобретения дешевой недвижимости.

Британец Дэвид Г. со своей женой, которые в конце 80-х решили переехать в Дубай, спустя 30 с лишним лет решили вернуться на родину и купить квартиру в родном Ливерпуле. Ни сам Дэвид, ни его жена не разбираются в тонкостях купли-продажи недвижимости, и потому доверили это дело агенту, который на основе их требований подобрал варианты в интересующих районах города, выслал документацию, включающую экспертное заключение строительного инспектора о техническом состоянии, подробное описание, фото и видео квартир. Спустя некоторое время Дэвид сделал выбор в пользу квартиры своей мечты, но понял, что до выхода на пенсию переезжать обратно в Великобританию они с женой не готовы. Вместе с ценой за квартиру, агент прислал и расчеты по сдаче квартиры в аренду на время, пока Дэвид с женой не решат жить в ней сами. Кроме того, взять ипотечный кредит оказалось выгоднее продажи акций, а банковские проценты Дэвид сможет покрывать вырученными за аренду деньгами. Связавшись со своим домашним банком, Дэвид без труда оформил ипотеку и заключил сделку по приобретению квартиры, где сейчас уже живет арендатор, найденный тем же агентом по недвижимости. Кстати, недавно Дэвид поручил ему найти еще одну квартиру, теперь уже с инвестиционными целями.

Подводные камни

При такого рода сделках, безусловно, существует повышенная степень риска. Не посещая объект, покупатель вынужден полагаться на видео- или фотосъемку или честное описание состояния объекта. Всем известно, что снять на видео и сфотографировать помещения, мебель, технику, оборудование можно так, что при даже тщательном изучении снимков не будет заметно никаких повреждений и дефектов. Место, где располагается недвижимость, также может быть визуально откорректировано, достаточно лишь выбрать удачный ракурс. Главное, чтобы в кадр не попадала ближайшая свалка, высоковольтная линия электропередачи, железнодорожные пути или еще что-нибудь, что может отпугнуть клиента. То же самое происходит и с описанием состояния недвижимости. Специалисты недобросовестного агентства составят неверные оценочные сметы по необходимым вложениям в ремонт-реконструкцию. Кроме того, известен также и такой вид сделок, как приобретение на аукционах без возможности произвести предварительную оценку до подписания договора купли – своеобразная «рулетка» в сфере недвижимости. И хотя на таких аукционах объекты зачастую продаются с огромными скидками, результат покупки может превзойти все самые неприятные ожидания. Поэтому участвовать в них стоит, только предварительно изучив рынок местоположения данной недвижимости, правда, порой и это не спасает от получения камня на шее вместо обещанной доходности.

Как избежать проблем

Покупатели, осматривая объект лично, в первую очередь обращают внимание на внешние негативные факторы, бросающиеся в глаза. Как правило, будущие владельцы недвижимости специалистами в этой сфере не являются и такой персональный осмотр вряд ли можно назвать по-настоящему компетентным, а значит, в большинстве случаев после приобретения объекта и его эксплуатации возникают в лучшем случае шероховатости. Если сделка совершается с недвижимостью в таких странах, как Великобритания, Германия, Франция, Швейцария или Австрия, можно избежать многих проблем. В этих странах государство осуществляет компетентный, строгий надзор, а все стадии сделок купли-продажи недвижимости законодательно и юридически урегулированы. В случае недобросовестного исполнения взятых на себя обязательств со стороны агентов, строительных специалистов и других задействованных служб, последние понесут строгое наказание и им придется компенсировать убытки клиента. Исходя из практики, специалистам в этих странах вообще не приходит в голову как-либо обманывать клиентов – себе дороже.

Но даже в этих странах перед тем, как покупать недвижимость, необходимо трезво взвесить свои возможности, четко понимая, что хочется купить и во что вложиться. Определившись, найти наиболее выгодные предложения по кредитованию, самому нанять агента и юриста, специализирующихся на сделках с недвижимостью, независимого сертифицированного строительного инспектора, не соглашаясь на услуги представителей продавца. Грамотные специалисты подготовят для заключения выгодный для своего клиента контракт с обязательными защитными условиями, предусматривающими расторжение в случае несоответствия заявленным свойствам, отсрочки по платежам и тому подобными нюансами.

Покупать недвижимость лучше всего при помощи банковской ипотеки. Банки, перед тем как удовлетворить запрос, проверяют не только состояние финансов обратившегося за кредитом, но и досконально со всех сторон изучают сам объект, на финансирование которого берутся деньги. В случае выявления проблемных факторов они сразу же поставят в известность клиента. Кроме этого, использование банковского плеча позволит сэкономить средства для других операций.

Что и где приобретать

Важно определиться с тем, в какой стране и городе покупать объект, ведь вариантов недвижимости, которые можно приобрести с инвестиционными целями вслепую, достаточно много. Самой выгодной и безопасной для такого рода покупок является недвижимость на рынках с ограниченными предложениями. В качестве яркого примера такого рынка выступает Лондон, где практически все виды недвижимости улетают как горячие пирожки. Выгодно вкладывать и в постепенно появляющиеся в продаже объекты: горнолыжные курорты Австрии и Швейцарии; логистическую и складскую недвижимость в Германии; студенческую недвижимость в университетских городах Великобритании, Германии и США; номера в крупных гостиницах самых популярных туристических и курортных мест, управляемых специализированными компаниями; офисные помещения, торговые площади, места на автомобильных стоянках в центре больших, активно экономически развивающихся городов; участки на кладбищах.

Например, совсем недавно на продажу были выставлены 5000 участков на вновь открываемом кладбище недалеко от Лондона, и российские инвесторы получили уникальную возможность для вложения средств. Никому из россиян не потребовалось отправляться в Великобританию и лично осматривать предлагаемую к продаже недвижимость. Были подготовлены все необходимые пакеты документов, сделаны расчеты доходности, даны максимальные гарантии. Как и ожидалось, все выставленные на продажу участки российские инвесторы раскупили практически моментально.

Стоит присмотреться и к выкупу жилой недвижимости у банков, стремящихся избавиться от застоявшихся активов. Интересны объекты на стадии разработки или котлована, в которые застройщики стараются привлечь средства и продают доли со скидкой. Однако делать это нужно с повышенной осторожностью, сто раз все проверив и взвесив все за и против.

Купить нельзя откладывать

Где поставить запятую, российские инвесторы должны решать сами. Покупать недвижимость, не выезжая на объект, можно без всяких проблем. По большей части в течение долгих лет именно так и поступают профессионалы, занимающиеся инвестированием в недвижимость. Они точно рассчитывают свои возможности и ясно представляют, какие выгоды хотят получить, правильно выбирают страну и объекты, обеспечивают сделкам качественную юридическую и техническую поддержку. По такой же схеме действуют, к примеру, американские мелкие частные инвесторы, которые помимо этого активно используют широкие возможности, предоставляемые интернетом и компьютерными технологиями. Думается, что и российские частные инвесторы в недвижимость вполне могут воспользоваться таким способом ведения дел, тем самым значительно сэкономив время и деньги.