В нынешних условиях, когда логистическим комплексам приходится бороться за арендатора, одним из весомых аргументов становится формат built-to-suit - строительство под конкретного клиента. Однако эксперты предполагают, что более востребованным обещает стать формат tailor made - трансформация площадей под заказчика.

По морям, по волнам

До кризиса складская недвижимость была в дефиците. На протяжении 2005-2009 годов темпы строительства и количество объектов не удовлетворяли постоянно растущий спрос. Затем потребность в складах снизилась, изменилась структура спроса. Если раньше клиентов интересовали обширные помещения - по 5-10 тыс. кв. м, то сегодня основной спрос (65%) приходится на площади от 500 до 3 тыс. кв. м, 25% - на 3-10 тыс. кв. м и лишь 10% - на склады крупнее 10 тыс. кв. м. Комплексы класса А и В значительно упали в цене. По данным Penne Lane Realty, если в 2008 году ставки составляли от $150-175 за кв. м в год, то в 2010-м - $100-120. При этом эксплуатационные расходы остались практически прежними - $30-50 за кв. м в год.

С начала года эксперты отмечают увеличение спроса, но поскольку уже в IV квартале 2009-го началось оживление рынка аренды производственно-складской недвижимости, о дефиците говорить не приходится. Летом-осенью ожидается завершение и выход новых объектов, что, разумеется, не будет способствовать повышению ставок. В ближайшее время намечен ввод 1 млн. кв. м в логистическом комплексе «Северное Домодедово» (фактически на I квартал введено 560 тыс. кв. м), 200 тыс. кв. м в «МЛП-Подольск», 350 тыс. кв. м в «Крекшине», 680 тыс. кв. м в «Томилине», 400 тыс. кв. м в «PNK Чехов». Поэтому все более актуальной становится схема вuilt-to-suit, предполагающая строительство под конкретного заказчика, который впоследствии становится долгосрочным арендатором либо собственником объекта.

Склад на заказ

В соответствии с классическим вариантом built-to-suit две компании подписывают договор, разрабатывается концепция, проводится проектирование и согласование техусловий, получение разрешительной документации, строительство. Ярким примером сделки долгосрочной аренды по такой схеме служит контракт между «РосЕвроДевелопмент» и BMW Russland Trading, предусматривающий создание крупнейшего в России регионального дистрибьюторского центра BMW на территории логистического парка «Крекшино». Общая площадь складского центра класса А, возведение которого завершено в 2007 году, составила 12,5 тыс. кв. м. Еще пример - производственно-логистический комплекс Pepsi Bottling Group площадью 70 тыс. кв. м, построенный в 2008 году Mega Group в Домодедовском районе.

В конце марта девелоперская компания PNK Group и логистический оператор Uhrenholt Logistics (Дания) заключили соглашение о строительстве специализированного складского комплекса класса А в рамках проекта «ПНК-Чехов» в Подмосковье. Это первая на российском рынке сделка built-to-suit с участием западной профильной компании. Необычно и то, что впервые сооружение многотемпературного склада будет вестись с нуля по проекту, специально подготовленному с учетом всех требований арендатора, вместо более привычной практики модернизации существующего или достраивающегося здания. Комплекс «ПНК Чехов» расположен на Симферопольском шоссе в 50 км от МКАД. Общая площадь - около 400 тыс. кв. м. Первая фаза площадью 140 тыс. кв. м введена в эксплуатацию в 2009 году. Договор аренды с PNK Group заключен на 15 лет.

О двух концах

«У этого формата много преимуществ, но имеется и недостаток - необходимо долгосрочное планирование, к которому многие российские компании не приучены., - говорит Вячеслав Холопов, директор отдела складской недвижимости Knight Frank. - Конечно, при строительстве под заказ обе стороны рискуют. Собственник - возможным расторжением договора, клиент вынужден ждать завершения работ. Понятно, что риск собственника выше, но и выгода огромна - можно получить в арендаторы крупную компанию на длительный срок».

Впрочем, есть и другое мнение: вuilt-to-suit для кризисного рынка - слишком длинный процесс, за который может измениться очень многое. «В данной схеме имеются плюсы как для девелопера, так и для клиента. Для первого - гарантированная стопроцентная заполняемость площадей и стабильные финансовые потоки без потерь. Для второго - индивидуальное помещение, учитывающее все нюансы внутренней логистики и значительная экономия: до 20% от рыночной ставки, - говорит Игорь Казимов, директор департамента складской недвижимости Penny Lane Realty. - Однако существуют и серьезные риски. За время строительства заказчик может свернуть бизнес. По окончании арендного периода вполне вероятны трудности с привлечением нового нанимателя из-за специфики помещения».

Под клиента

Однако, полагают эксперты, хотя практически все крупные девелоперы предлагают built-to-suit, в ближайшие три года спрос на него будет невысок, поскольку рынок нестабилен. В условиях кризиса более востребован формат tailor made - адаптация площадей под нужды конкретных арендаторов. Образно говоря, это не костюм на заказ, а подгонка уже существующей модели. Примером может служить складской комплекс «ПНК-Чехов» на Симферопольском шоссе (принадлежит компании «ПНК Групп»). Строительство начато в конце 2009 года, общая площадь превысит 300 тыс. кв. м. Проект реализуется в несколько очередей: первая введена в эксплуатацию весной, вторая и третья будут завершены в течение года. Технические параметры здания учитывают специфические требования арендатора - компании «Эльдорадо». Арендовано 67 230 кв. м, сроки не разглашаются, ставки находятся на уровне $100 за кв. м в год.

И. Казимов уверен, что подгонка склада под клиента (адаптация) менее рискованна, чем строительство, и как временная мера в среднесрочной перспективе будет предпочтительнее built-to-suit. «Принципиальной разницы между модификацией и возведением под клиента нет, - говорит Вячеслав Холопов. - В итоге мы получаем продукт, заточенный под конкретного потребителя. В случае с Uhrenholt Logistics, арендующей площади в «ПНК-Чехов», проводить модификацию было бы просто экономически нецелесообразно. В существующем стандартном сухом помещении предусмотрены принципиально другие полы. Для глубокой заморозки их необходимо переделывать, но снять пол и положить новый дороже, чем построить с нуля. Сейчас мы рассматриваем возможность переделки существующего комплекса, где площадь нужно разбить на секции. Необходим объем изменений, сравнимый с возведением нового объекта. Однако поскольку по полам нет особых требований, мы проводим модернизацию. Вопрос лишь в том, насколько глубокой она должна быть. Если достаточно повесить дополнительную систему для обеспечения пожарной безопасности - это tailor made, если нужны глобальные изменения - built-to-suit».