В 2007 году рынок коммерческой недвижимости Новосибирска почти без труда поглотил рекордный 1 млн. кв.м. площадей и продолжает наращивать аппетит. По прогнозам экспертов, к 2009 году количество торговых площадей вырастит в двое и составит 2,8 млн. кв.м. Сектор офисной недвижимости в ближайшие 2 года «потяжелеет» на 550 тыс.кв.м., но даже после этого будет нуждаться в дополнительных 300 тыс.кв.м. В текущем году в Новосибирске буде открыт ряд крупных объектов коммерческой недвижимости, появление которых окажет существенное влияние на структуру этого рынка.
Строительство коммерческой недвижимости в последние годы развернулось практически во всех крупных городах, включая Новосибирск. В провинцию устремились как московские, так и зарубежные девелоперы. История развития московского и петербургского рынков заставляет девелоперские компании занять лучшие площади. В городах - миллионниках России становится тесно по количеству заявленных проектов…
Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость в Новосибирске варьируется в пределах от 10% до 40% годовых и выше. Все зависит от сочетания факторов – местоположения объекта, его востребованности у покупателей, будущих арендаторов и прочего, утверждают аналитики. Торговая недвижимость пока лидирует. Однако по мере развития рынка и появления в регионах офисных и складских комплексов международного уровня ситуация должна стать более сбалансированной.
Торговая недвижимость
По итогам 2007 года общая площадь торговых помещений в Новосибирске составила примерно 1,4 млн. кв.м. По прогнозам экспертов, к концу 2009 года она увеличится вдвое и составит почти 2,8 млн. кв.м. Минимальная ставка аренды торговых площадей в Новосибирске на данный момент составляет 800-1000 руб. за кв.м. в месяц, средняя – 2000-2500 руб., максимальная – 5000-6000 руб. за кв.м. в месяц. Цена 1 кв.м. торговых помещений находится в диапазоне 50-150 тыс. руб. за кв.м.
Торговая недвижимость является инвестиционно - привлекательной сферой, так как помимо высокой доходности, рынок качественных торговых площадей в Новосибирске еще не насыщен и в ближайшее время его насыщения не предвидится, считает большинство аналитиков.
Все большее внимание уделяется наличию развлекательной составляющей. По мнению экспертов, именно она приносит наилучшие показатели рентабельности. Прежние популярные мультиплексы, фуд - корты и боулинги дополняются нестандартными дополняющими – центрами семейного отдыха, выставками и т.д. Более значительную роль в успешности торгового комплекса начинает играть его концепция (ранее основной фактор успеха заключался в географическом расположении объекта).
Например, большая развлекательная часть расположена в торгово-развлекательном центре (ТРЦ) площадью 50000 кв.м., расположенном на территории Новосибирского металлургического завода им. Кузьмина (НМЗ). За развлекательную зону комплекса будут отвечать московская компания «Каро - фильм», которая откроет шести или семизальный кинотеатр площадью 3000 кв. м на 990 мест, и группа «Космик», которая на площади 3000 кв. м разместит боулинг, бильярд и другие развлечения. Торговая сеть «Эльдорадо» откроет здесь магазин площадью 2000 кв.м.
ТРЦ Omega Plaza (140 тыс. кв.м.) на пл. Маркса, предположительно, запущен в начале 2009 года. Одним из якорных арендаторов «Омеги» уже стал супермаркет «Кора». С британским универмагом Debenhams есть соответствующие предварительные договоренности. Помимо кинозала IMAX (официальный представитель в Новосибирске – «АртСайнсСинема»), в развлекательной части ТРЦ будет построен 10-12 –зальный мультиплекс, боулинг и несколько ресторанов. Паркинг «Омеги» будет рассчитан на 2 тыс. автомобилей. Общий объем инвестиций московского девелопера «РИД - Групп» превысит $150 млн.
Другая тенденция – укрупнение объектов. Проектов площадью 60000 кв.м. и выше в Новосибирске закладывается все больше. Сейчас это, помимо Мега IKEA (130 тыс.кв.м.) и Новосибирск – Сити (77 000 кв. м), проект крупнейшего ТРЦ площадью 150000 кв. м компании «Росевродевелопмент» рядом с Дмитровским мостом. Ввод ТЦ намечен на 2008 год. Объем инвестиций составит $170 млн.
Прогноз
Директор по маркетингу компании «Сибрегионразвитие» Денис Шаров: «В неудачно расположенных ТЦ со слабыми покупательскими потоками уже 2007 году арендная ставка остановила свой рост, наблюдалась миграция арендаторов в высококлассные крупные ТЦ, которые перераспределяют в свою пользу также и покупательское внимание. В сегменте крупноформатных современных ТЦ арендная ставка будет расти на 20-25 % в год. При наиболее благоприятных обстоятельствах в текущем году ввод торговых площадей не превысит 380 тыс. кв.м».
Руководитель аналитического агентства RID Analytics Елена Ермолаева: «Если судить по заявленным планам компаний, в 2008-2009- годах может быть сдано 27 ТЦ общей площадью до 850 тыс. кв.м. Это приведет к росту конкуренции и перераспределению покупательских потоков в пользу удачных и крупных объектов.
Офисная недвижимость
Бурный рост рынка офисной недвижимости в последние годы обусловлен рядом факторов, как то: появлением на рынке международных компаний, притоком иностранного капитала; расширением бизнеса и укреплением финансовых позиций нынешних арендаторов, что стимулирует рост занимаемых офисных площадей, повышением требований к ним, а также увеличение сроков аренды, ростом профессионализма девелоперов и качество бизнес - центров. Предполагается, что в дальнейшем повышение доли высококлассных офисных помещений заставит функционирующие бизнес - центры и часть планируемых к вводу в эксплуатацию новых объектов «подтянуться» в своем техническом оснащении, качестве отделки и функциональности.
Однако, несмотря на рост арендных ставок, доходность новой офисной недвижимости снижается. Наиболее доходными остаются офисы класса «А». Именно в этом сегменте реализуют свои проекты, крупные девелоперские компании.
Общая емкость рынка офисной недвижимости в Новосибирске на начало 2008 года оценивается в 1558,6 тыс. кв.м. Сейчас в эксплуатации находится только 727 тыс.кв.м офисов, а в строительстве еще 545 тыс.кв.м, основная масса которых будет сдана в ближайшие два года.
По мнению ведущего аналитика компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяны Высоцкой, в течение ближайших двух лет офисный рынок насытится на 79 %, после чего для насыщения ему будет нужно еще 300 тыс. кв.м.
Минимальная ставка аренды новосибирских офисов сейчас составляет около 500 руб. за кв.м. в месяц – в отдельном районе, административные корпуса заводов, офисные помещения при складских комплексах. Средняя ставка аренды – около 800-1000 руб. за кв. м в месяц – помещения в офисных центрах класса «С», «В», офисы в жилых домах, районы средней удаленности, центральный район. Максимальная ставка аренды фиксируется в БЦ класса А, построенных в 2007 году, и составляет 1500-1700 руб.кв.м. в месяц с учетом коммунальных платежей и НДС. Средняя стоимость покупки офисных помещений находится в диапазоне 40-100 тыс.руб. за кв.м.
Первая громкая БЦ – премьера 2008 года состоялась 28 января, когда публике был представлен БЦ «Гринвич». Девелопером БЦ выступил холдинг «Транссервис». Общая площадь центра составляет 34173 кв. м, офисная – более 21 тыс.кв. двухуровневая подземная парковка будет занимать 9906 кв.м. Бизнес-центр рассчитан на 4000 офисных работников. На момент официального открытия в «Гринвиче» было занято 30% офисных площадей. Среди арендаторов: ТНК-БП «Новосибирскнефтегаз», сам «Трансервис», ООО «Lisec СНГ Машиностроение», ООО «Терра Дирекшен Регион».
Владелец холдинга «Трансервис» Александр Бойко утверждает, что не только не гонится за арендаторами, но еще и будет выбирать их в «соответствии с высоким уровнем БЦ». По мнению А.Бойко, максимальная наполняемость нового БЦ не превысит 80%. Общая стоимость стройки составила 820 млн. руб. основным инвестором проекта выступил «Альфа-Банк», он осуществил 70% всего финансирования. Проект должен окупиться через 4 года.
БЦ Sibir Plaza (общая площадь 30 тыс. кв. м) от девелопера «СТ Групп Регион» появится на пл. Кондратюкова в середине 2008 года. Инвестиции в проект составят не менее $27 млн. Возможная арендная ставка - $400 - $ 450 за 1 кв. м в год.
Прогноз
Д. Шаров: «Прирост ставки аренды офисных помещений в 2008 году составит около 15%. Ключевым фактором влияния на рынок является массовый ввод новых БЦ и, как следствие, миграция арендаторов в более качественные офисы, что вызывает проблемы с ликвидностью непрофильных офисных помещений. Насыщение рынка БЦ класса «А» снизит темпы роста цен в этом сегменте. Определяющим также будет, является микроэкономический фактор. В случаи замедления темпов роста экономики или кризисных явлений офисная недвижимость рискует упасть в цене в связи со снижением платежеспособного спроса, сокращениями штатов крупных компаний и сворачиванием деятельности большого числа предприятий малого бизнеса». По мнению Д. Шарова, пессимистический прогноз ввода офисной недвижимости на 2008 год выражается в 180 тыс. кв. м, а лучшем случае до конца года буде запущено 240 тыс. кв.м.
Е. Ермолаева: «В 2008-2010 годах в Новосибирске может быть введено до 37 БЦ общей площадью 420 тыс. кв. м. Те объекты, которые были введены в 2007 году, в 2008 году будут постепенно заполняться. В результате будут высвобождаться не профильные площади. Это замедлит темпы роста арендных ставок».
Гостиницы
До сих пор инвесторы не спешат вкладываться в строительство современных отелей. Основными причинами слабой развитостью сектора гостеприимства считаются дефицит хороших площадок под застройку, а так же увеличенные по сравнению с жилой недвижимостью сроки окупаемости гостиничного бизнеса (до 12 лет). Но если в столицах гостиничный сектор хоть как-то развит, то в других российских городах, даже миллионниках, нехватка современных качественных отелей приобретает поистине катастрофические размеры. Хотя девелоперы осознают, что в условиях дефицита будет востребован чуть ли не любой гостиничный проект, они не слишком торопятся развивать гостиничную индустрию. Реализуемые в регионах гостиничные проекты многочисленными не назовешь. О многообещающих планах заявляют как российские, так и крупные международные инвесторы, однако иностранцев несколько отпугивает высокие риски и бюрократия, поэтому они стараются найти российского партнера.
В Новосибирске успешно реализуется два проекта. Компания «Сибакадеминвест» (близкая к акционерам «Сибакадембанка») строит в Новосибирске конгресс-центр (65 000 кв. м) с рабочим названием Sky City. Центр стоимостью $130 млн. буде включать 30-этажный бизнес-центр класса «А» и 25-этажную пятизвездочную гостиницу на 200 номеров. В офисном центре разместится офис «Сибакадембанка», часть площадей будет сдаваться в аренду.
Проект офисно - гостиничного комплекса реализует в Новосибирске фонд London & regional Properties. В состав комплекса площадью 26900 кв. м – бизнес-центр класса «А» и гостиница уровня «четыре звезды» на 190 номеров, общий объем инвестиции около $40 млн. Так же в составе комплекса предусмотрены два конференц – зала, два ресторана, кафе-бар, спа - салон и фитнес зал. Застройщиком выступает «Русская компания развития».
Главный секрет успешного управления гостиницей – умение прогнозировать спрос. Рынок гостиничной недвижимости вообще в Новосибирске еще долго не будет насыщен, отмечают аналитики. Но инвестору нужно грамотно ориентироваться на потребителя – номерной фонд и класс обслуживания должны соответствовать запросам рынка.
Складская недвижимость
Рынок складских помещений традиционно считался самым закрытым сегментом коммерческой недвижимости, но сейчас он становится прозрачным, что во многом связанно с приходом иностранных игроков. Доходность инвестиций в складскую недвижимость варьируется в зависимости от класса объекта, его место положения и сопутствующих характеристик. Пару лет назад доходность была выше, что было вызвано высокими рисками. Что касается затрат на строительство, то объем вложений зависит в первую очередь от месторасположения участка. Инвестиции в складскую недвижимость Новосибирска очень привлекательны для запасных инвесторов, потому что арендные ставки у нас аналогичны московским, а себестоимость строительства ниже.
Наиболее перспективными направлениями для создания логических терминалов считаются район Толмачево и район автотрассы на Кузбасс. Оба направления осваивают федеральные игроки.
В районе аэропорта «Толмачево» весной 2006 года «Национальной логической компанией» введена первая очередь логического парка «Сибирь» площадью 10000 кв.м. в комплексе предусмотрено еще три очереди по 10000 кв.м.
«международное логическое партнерство» подписало соглашение с администрацией города о выделении ему в аренду 80 га для строительства складского комплекса площадью 100000 кв.м. оператором комплекса станет компания Relogix, созданная «Ренова Капиталом». Объем инвестиций составит примерно $ 100 млн.
AEON Corporation принадлежит 49% аэропорта «Толмачева» в Новосибирске. Компания намеренна застроить прилегающий к нему участок. На территории площадью около 200 га планируется построить в общей сложности 620 кв. м недвижимости, из которых 20000 кв.м. придется на торговые центры, около 150000 кв. м – на выставочный комплекс примерно 170000 кв.м. займут офисы.
В июне 2007 года компания «Евразия логистик» приступила к возведению 500000 кв. м класса «А». Компания инвестирует в проект $ 350 млн. Полностью проект будет готов к 2010 году.
Источник: рекламно-информационное издание «Вся недвижимость» № 28(145) от 15.07.2008 г.
: Администратор
