На подъеме рынка было популярно предлагать частным инвесторам покупку блоков или целых этажей в офисных зданиях. Также частные инвесторы охотно вкладывали средства в маленькие встроенно-пристроенные помещения обычно торгового назначения в жилых зданиях. Теперь ситуация изменилась: небольшие объекты стрит-ритейла по-прежнему кое-где востребованы частными инвесторами, а вот офисные помещения «нервно курят в сторонке». И существенных изменений ситуации не предвидится.

По данным риелторов, собранным аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», только торговые помещения сохраняют приемлемую для нынешней экономической ситуации доходность в 15-20%. Склады тоже держатся на плаву, принося 10-12% прибыли. А вот срок окупаемости офисов стал намного больше критических 7-8 лет. Поэтому не удивительно все более широкое перепрофилирование строящихся бизнес-центров в апартаменты.

Инвестировать в коммерческую недвижимость сейчас не совсем целесообразно. Как показали итоги прошлого года, объем подобных сделок на российском рынке сократился почти вдвое. Большая часть инвестиционных покупок пришлась на Москву. В регионах подобные сделки были единичными. Ухудшение инвестиционного климата в России связано с несколькими факторами. Во-первых, из-за высоких ставок по кредитам, которые выросли с началом кризиса. Сегодня можно получить банковское финансирование на 2-3 года под 18% годовых. Во-вторых, из-за снижение спроса на коммерческую недвижимость. К примеру, в офисном сегменте доля пустующих площадей в БЦ А и В+ составляет около 30-35%, и положительных изменений в ближайшее время не ожидается. Средний ценовой сегмент пострадал меньше. Вакансия в офисных центрах класса В и В- составляет примерно 15-20%. Все эти факторы способствуют увеличение сроков окупаемости офисов и, соответственно, делают инвестиции в них менее привлекательными.

Инвесторы стремятся к 5-7-летней окупаемости. Эту планку сегодня держит стрит-ритейл – конечно, в первую очередь речь идет об объектах с хорошей транспортной доступностью, качественным трафиком. Для инвесторов это всегда интересно, вопрос только в стоимости входного билета. И если формат ТПУ подходит для крупных инвестиций, то стрит-ритейл как раз идеален для частных. А вот офисы показывают наиболее низкую рентабельность, там высокий уровень вакансии, эти вложения можно назвать рискованными.

Готовый бизнес

Со стороны частных инвесторов мы видим интерес только к торговой недвижимости. Большинство предпочитают «готовый продукт» – арендный бизнес с хорошим, качественным арендатором, предпочтительно сетевым (сеть аптек, салон связи, продуктовый магазин), но есть и такие, кто предпочитает сам сдавать помещение в аренду. Средняя запрашиваемая площадь помещений варьируется в пределах 60-80 кв. м. Выбор предложений довольно обширный, но и цены продажи достаточно высокие.

Если говорить про продажу готового арендного бизнеса, то все зависит от арендного потока арендатора, поясняет она. В зависимости от занимаемой площади и качества арендатора окупаемость помещения составляет от 8 до 10 лет. Качественный стрит-ритейл востребован, но кое-где цены сократились на 10%, в среднем по рынку торговых помещений ставки упали на 20%, отдельно взятые лоты – даже на 50%. Тенденции к росту ставок нет.

Оценки доходности такого арендного бизнеса скромнее: по подсчетам, по торговым помещениям она составляет 10-12% годовых, по офисным - на уровне 7-9%.

За последние два года цена продажи торговых помещений без арендатора существенно снизилась, в некоторых случаях она упала до 70 000-80 000 рублей за кв. м. В удачных локациях (преимущественно спальных районах) цена может составлять 150 000 – 170 000 рублей за кв. м.

Большинство девелоперов и собственников помещений достигли психологической отметки, ниже которой опускаться уже не будут, поэтому дальнейшего снижения цен ожидать не стоит, за исключением сезонных акций и скидок. Могут появляться объекты по низким ценам, которые выводятся по необходимости (закрытие кредитных линий или срочное высвобождение денежных ресурсов и т.д.), но доля их невелика, поэтому о сильном влиянии на общую картину рынка говорить не приходится.

В новостройках

В жилых проектах мелким частным инвесторам могут быть интересны помещения на первых этажах домов. Доходность подобных вложений, по его оценке, может составлять около 9-10% годовых. Но инвестор должен учитывать, что объем инвестиций в нежилое помещение будет достаточной большой. Потребуются затраты на подведение дополнительных коммуникаций, вложения в ремонт. Надо учитывать и вероятные периоды прекращения арендного потока в связи с поиском арендаторов, а также достаточно высокие налоги на коммерческие помещения, высокие проценты по кредитам и много другое. Но даже с учетом всех этих затрат нежилое помещение для арендного бизнеса может быть выгодным. Естественно, если речь идет об объектах с хорошим местоположением и с возможностью сделать отдельный вход. Выбор неподходящего помещения может поставить всю экономику вложений под сомнение. Например, основная масса нежилых помещений на первых этажах, которые сейчас в обязательном порядке проектируются девелоперами новых ЖК в спальных районах, спросом не пользуется и котируется низко. До 60% таких помещений в новых микрорайонах простаивает.

Интерес к таким инвестициям очень зависим от тех перспектив, которые видит перед собой малый бизнес. Если в 2010-2014 годах курс был на развитие, то сейчас – скорее на сохранение того, что есть. Менеджеры компании постоянно общаются с потенциальными покупателями коммерческих площадей, и их основные опасения связаны не с вложениями в новые площадки (покупка, оснащение, персонал), а с пониманием того, чтобы покупательская активность продолжает системно снижаться и пока предпосылок для ее роста нет. Период возврата на инвестиции становится длиннее. В 2015 году малый бизнес занимал выжидательную позицию – много говорилось с трибун о поддержке со стороны государства, о снижении количества проверок, о налоговых льготах. Сейчас у людей внутреннее ощущение «выплывайте сами, как хотите.

В сегменте коммерческих площадей, особенно на первых этажах жилых домов, доля вакантных площадей будет увеличиваться. Это связано и с низкой активностью покупателей и арендаторов. Новые ЖК, в которых первые этажи частично или полностью являются нежилыми из-за градостроительных нормативов, достраиваются и вводятся в эксплуатацию, а арендаторы и покупатели на коммерческие метры приходят не сразу, «опаздывая» на полгода-год. Собственники бизнеса очень осторожны, они ждут заселения, оценивают покупательский трафик и только потом начинают выбирать место под магазин, салон красоты.

Что нужно рынку

По оценке специалистов, наибольшим спросом у инвесторов, приобретающих коммерческие помещения формата street retail, пользуются:

- объекты в районах с высокой плотностью населения;

- зона 10-минутной шаговой доступности от станций метро;

- свободная планировка помещения, которая позволяет владельцу спроектировать максимально отвечающее функционалу пространство и создать уникальный дизайн;

- выделенное количество электроэнергии не менее 200Вт/м2;

- отдельный вход и свободный доступ в помещение;

- помещения с технологией и зоной загрузки под кафе-рестораны, супермаркеты, автомойки;

- расположение на первом этаже на одном уровне с улицей;

- высокие потолки;

- наличие витринного остекления и возможность организовать вывеску над помещением.

В стрит-ритейле нужно предусматривать зоны для погрузки/выгрузки товара, наличие усиленной вытяжки (4000-6000 куб. м / час) и приточной вентиляции (6000-12000 куб. м / час).

Представлен в основном непрофессиональный стрит-ритейл: в построенных жилых домах первые этажи переоборудуются из жилых в коммерческие и продаются или сдаются в аренду.