Офисы и торговые центры пустуют, а в договорах появляются «санкции» как условие расторжения — «Газета.Ru» рассказывает об итогах года на рынке коммерческой недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости тяжело переживает сложившуюся экономическую ситуацию. Если на рынке жилья кризис спровоцировал ажиотажный спрос, а элитная недвижимость стала демократичней, то основной результат, который демонстрирует рынок коммерческой недвижимости, — это шоковое падение спроса во втором квартале на пике политической напряженности и очередной кризис уже в конце года из-за девальвации курса рубля.

По данным CBRE, спрос на рынке во втором квартале упал на 60%. Эксперты ожидают, что давление на рынок продолжится до конца 2015 года, а восстановление ожидается не раньше 2016 года.

Увеличение ключевой ставки ЦБ спровоцирует удорожание стоимости кредитов и депозитов. Для рынка коммерческой недвижимости последствия, в принципе, предсказуемы, рассказывает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников.

«За счет роста стоимости кредитов повысится и стоимость реализации проектов. Учитывая текущую сложную общеэкономическую ситуацию и тот факт, что кредиты для бизнеса и без того дороги, можно предположить, что большинство девелоперских проектов станут просто нерентабельными.

Хотя общий вывод все-таки таков: прогнозировать, что будет с рынком коммерческой недвижимости в ближайшие месяцы, сейчас сложно. Нужно достичь дна и уже потом, осознав масштабы проблем, от него отталкиваться и искать новые векторы развития», — говорит эксперт.

По итогам этого года основные тенденции в разных сегментах коммерческой недвижимости (торговая, офисная, гостиничная, складская) идут в одном направлении: это падение спроса, особенно со стороны иностранных компаний, изменение ставок, изменение условий договоров, а также рекордный ввод, который в совокупности со всеми остальными трендами привел к рекордной вакансии.

Снижение ставок и изменение условий договоров

Снижение ставок вызвано как падением курса рубля, так и ростом предложения, которое в условиях тяжелой политической и экономической ситуации оказалось излишним.

В долларовом выражении ставки упали на 20–30%, что сопоставимо с ситуацией 2008 года, подсчитали в CBRE.

По данным Colliers International, в рублевом эквиваленте арендная ставка на офисные помещения класса А выросла почти на 10%, класса В+ — на 12%, по предварительным оценкам.

Скорее всего, окажет влияние на стоимость аренды и повышение ключевой ставки ЦБ: ограничение банковского кредитования станет дополнительным фактором влияния на экономическую активность в стране — наряду с ценовым шоком, который ожидается в первом квартале 2015 года, и продолжающимся падением цен на нефть. Если высокие ставки продлятся достаточно долго, т.е. текущая волатильность на финансовом рынке не будет существенно снижена в течение 2–4 недель, то в первом квартале ВВП России может упасть на 1–3%.

Такое падение деловой активности, несомненно, повлияет и на состояние офисного рынка. В зависимости от остроты ситуации достижимые ставки аренды могут снизиться еще на порядка 10–15%.

Однако если ЦБ и правительство смогут достаточно быстро вернуть доверие финансового рынка, то ставки аренды на офисном рынке в среднем останутся на текущих уровнях, а некоторое снижение будет наблюдаться лишь в зданиях с высокой вакансией, добавляет эксперт.

В торговых комплексах помещения чаще всего номинируются в долларах или евро. Вплоть до конца прошлого года они как номинировались, так и сдавались. Однако с усилением политической напряженности на фоне событий на Украине в начале 2014 года начался рост валют, и арендаторы сочли такие договоры несправедливыми, настаивая на фиксации верхнего курса доллара или рублевого договора. В зависимости от успешности проекта девелоперы по-разному отреагировали на новые реалии рынка, однако уже к началу осени основная часть девелоперов искала компромисс с арендаторами и согласовывала верхние курсы валют.

Собственники торговых центров готовы рассматривать альтернативные варианты: например, фиксировать валютный коридор или привязывать ставку к проценту от оборота на определенный срок, что особенно актуально для новых, только открывающихся ТЦ. Все решения принимаются точечно, в рамках индивидуальных договоренностей. В случае если в следующем году ситуация не изменится, данная тенденция продолжится.

В CBRE прогнозируют достижения ставками дна во втором и третьем кварталах 2015 года.

В сфере офисной недвижимости эксперты также отмечают увеличение срока арендных каникул с 3–6 месяцев в прошлом году до 6–12 месяцев в этом и рост количества договорах в рублях. Кроме этого, в условиях расторжения договоров на аренду офисов стал появляться еще один пункт — попадание российской компании под санкции.

Международные компании стали указывать в условиях расторжения договора попадание под санкции.

Кроме этого, проекты у международных компаний проходят более длительный процесс согласования в штаб-квартирах в Европе и Америке, что накладывает отпечаток на длительность сделок.

На рынке складской недвижимости ставки аренды упали в этом году на 14%, с $135 за кв. м в год до $115 за кв. м в год. Спрос упал на 30% по сравнению с прошлым годом.

Рекордный ввод и пустующие помещения

В этом году довольно несвоевременно, как оказалось, введено рекордное количество торговых и офисных площадей, а также складов.

В России введено рекордное за последние пять лет количество офисных площадей — более 1,15 млн кв. м площадей в 49 качественных бизнес-центрах, говорится в исследовании S.A. Ricci. До конца года появится еще около 270 тыс. кв. м, и в результате показатель может превысить прошлогодний в два раза.

В то же время рынок и так был перенасыщен. Еще летом количество пустующих офисов класса А достигало 25% — как в кризисном 2009 году. На следующий год прогнозы экспертов CBRE неутешительны: 28% вакантных площадей.

Примерно такая же ситуация наблюдается на рынке торговых площадей. Из-за снижения спроса со стороны арендаторов участились технические открытия, когда вакансия в ТРЦ может достигать 30–40%, отмечает управляющий директор отдела торговых помещений CBRE Михаил Рогожин. В то же время на рынок вышло рекордное количество международных брендов — 34 международные сети за девять месяцев этого года.

«В этом году будет введено рекордное количество торговых площадей — около 2,4 млн кв. м, что на 9% превышает ввод прошлого года.

Сегодня многие торговые комплексы открываются с высокой вакансией: дефицита не наблюдаются. Дополнительно во всех строящихся жилых районах при проектировании закладывается большое количество площадей на первых этажах.

Россия вышла на первое место в Европе по объемам качественных торговых площадей (20 млн кв. м), сохраняя при этом крупнейший объем розничного товарооборота в регионе ($750 млрд).

В 2015 году сохранение лидирующих позиций в секторе торговой недвижимости во многом будет зависеть от стабилизации макроэкономической и политической ситуации.

Доля свободных складов увеличилась за год с 1,33% до 8,5–8,9%. По оценке CBRE, в следующем году 9,9% всех складских площадей будет пустовать.

Заполняемость отелей снизилась до 60–65% в среднем по рынку, в большей степени — в люксовом сегменте, поскольку в Россию стало приезжать меньше бизнес-туристов из-за ситуации на Украине.

Кроме этого, как ранее писала «Газета.Ru», из-за политической напряженности Москва покинула тройку лидеров в рейтинге европейских столиц с самыми дорогими отелями.

Инвестиции меняют направление

В этом году эксперты отмечают перераспределение спроса: снижение интереса инвесторов к традиционно популярной торговой недвижимости и повышение — к офисному сегменту.

Если в прошлом году, по данным CBRE, торговая недвижимость составляла 42% в общей структуре спроса, а офисная — 36%, то по итогам периода январь – ноябрь этого года торговля занимает всего лишь 1%, тогда как офисы — уже 56%.

В то же время все менее привлекательными для инвесторов кажутся регионы.

На фоне нестабильной экономической ситуации инвесторы не готовы брать на себя дополнительные риски. В результате доля регионов в общем объеме инвестиций упала до 8% — такая ситуация последний раз наблюдалась в 2012 году.

Доля иностранных инвесторов в коммерческую недвижимость России уменьшилась с 24% в прошлом году до 20% по итогам этого, подсчитали в Colliers International.

Эксперты отмечают, что интерес к российскому рынку со стороны азиатских инвесторов повысился. Тем не менее на данный момент на рынке коммерческой недвижимости Москвы не было транзакций, подтверждающих проведение сделок с участием азиатских инвесторов в течение года.

В то же время материализовался интерес со стороны инвесторов с Ближнего Востока: катарский суверенный фонд вложил в качественный жилой объект бизнес-класса около $400 млн.