Покупая квартиру в клубном доме или в престижном жилом комплексе, люди рассчитывают не только на высокий уровень комфорта и удобное месторасположение, но и на однородное социальное окружение. Сколь же сильно бывает их разочарование и даже гнев, когда соседями по «элитке» оказываются самые неожиданные «персонажи».

Посуточная и даже почасовая сдача просторной, эффектно обставленной квартиры в центре города – довольно распространенное явление во всем мире. Эта практика применима в Париже, Стокгольме, Лондоне, Риме, Нью-Йорке, Праге, Барселоне и т.д. Во всех, в общем-то, активно посещаемых иноземцами городах владельцы больших квартир, расположенных неподалеку от исторических достопримечательностей, музеев, ресторанов и развлекательных заведений, часто сдают эту роскошь туристам или бизнесменам за хорошие деньги. Сами же собственники могут жить за городом или в квартире поменьше, довольствуясь приятной ролью рантье. Такой подход к элитной недвижимости считается эффективным способом управления капиталом. Хозяину дорогой квартиры вовсе не обязательно заниматься поиском клиентов самостоятельно – можно отдать ее в управление компании или агенту, который будет контролировать ситуацию с рекламой, оплатой и контингентом гостей. Впрочем, с появлением специальных сайтов и сервисов привлечение постояльцев стало довольно легкой задачей.

Чужаки в закрытом клубе

В большинстве популярных у туристов городах мира аборигены к такому положению вещей относятся лояльно. Как поступить со своей квартирой – решает только владелец. Соседи вмешаются лишь в случае явного нарушения жильцами правил этикета (если те будут мусорить, шуметь и т.п.). Но в России ситуация с коллективной арендой квартир в «элитке» на первом этапе вызвала настоящий шок. Дело в том, что само понятие «хостел» (от англ. нostel — общежитие) возникло в нашем языке всего лет шесть-семь назад. Первые хостелы в Москве и Питере открывались на полулегальных правах. Они представляли собой веселые студенческие «ночлежки» с демократичной ценой за койко-место, размещались в переделанных под мини-гостиницу коммуналках, оформлялись яркими обоями и икеевской мебелью, и пропускали через себя каждые сутки десятки молодых путешественников, готовых переночевать в не слишком комфортных, зато недорогих условиях. Но вот обстоятельства изменились.

С января 2015 года вступил в силу новый ГОСТ, официально разрешающий открытие хостелов квартирного типа, если они соответствуют определенным требованиям (http://biz-bank.ru/articles/gost_dlya_hostelov). По актуальному ГОСТу, хостелом может владеть и управлять как организация, так и физическое лицо. Хостелы, расположенные в квартирах многоквартирных жилых домов (как правило, мини-хостелы и малые хостелы), могут иметь вход через общий подъезд с соседями. При этом, помимо ГОСТа, они должны соответствовать Жилищному кодексу РФ, техническим регламентам, СанПинам и другим, указанным в ГОСТе, нормативным актам.

Отныне открыть хостел можно вполне официально в любом – даже самом респектабельном и престижном – доме, в пределах исторического центра города. Чем не преминули воспользоваться владельцы дорогого жилья, в первую очередь – Москвы и Санкт-Петербурга. А затем уже Нижнего Новгорода, Сочи, Владимира, Рязани, Иркутска, Владивостока и других российских туристических городов.

К примеру, серьезный скандал разразился три года назад в Сургуте, когда молодой предприниматель, выигравший конкурс городских бизнес-проектов «СтартАП!», открыл хостел «Сладкие сны» в элитном ЖК на улице Сибирской. Эта экзотическая (единственная на тот момент в городе) бюджетная гостиница, по словам соседей, причиняла всем массу беспокойства, а главное – понижала престиж «элитки». Причем стоимость за койко-место была довольно высока – хостел тоже считался элитным. Жильцы возмущались ускоренными темпами износа общедомового имущества, отсутствием порядка и постоянной ротацией незнакомых людей, населявших комнаты хостела, и потому обратились к городским властям с коллективным иском, требуя прекратить работу мини-отеля. Скандал активно освещался в прессе и дорос до обсуждения на уровне главы города. Суд Сургута просьбу жильцов отклонил, но они подали апелляцию в Ханты-Мансийск и, наконец, в конце 2015 года суд Ханты-Мансийского округа запретил использовать квартиру для сдачи внаем.

Разрешить или запретить?

В Европе, Америке, Австралии и Японии существуют хостелы, рассчитанные на разные целевые аудитории и разные кошельки. От капсульных ночлежек с Wi-Fi, кондиционером и телевизором в спальной ячейке – до старинных вилл и дворцов, разделенных на небольшие жилые пространства. К примеру, испанцы придумали поштелы (от английских слов «posh» и «hostel») - элитные мини-гостиницы с дизайном от известных архитекторов и оформителей интерьера. Эти заведения похожи на маленькие краеведческие музеи, отражающие традиции и быт местности, где они расположены.

В Москве же хостелы на окраинах – с незатейливыми интерьерами и общим душем/туалетами на этаже – пользуются у популярностью у гостей из бывших союзных республик и регионов, а дорогие хостелы в ЦАО – у иностранных студентов и экономных туристов. Примером «эстетских» заведений подобного типа можно считать хостел «Калинка» на Цветном бульваре, хостел «Город на Патриарших» (рядом с метро «Тверская»), в которых отдельный двухместный номер стоит в пределах 1 800 рублей, а также самый большой хостел столицы - «Привет» (Privet), который находится недалеко от Курского вокзала, в особняке резиденции «Чистые пруды» и в 600 метрах от торгового центра «Атриум». Здесь койко-место в общей комнате стоит от 549 руб. за сутки, а расселение в отдельном двухместном номере уже – от 3 000 рублей. Хостел может одновременно вместить до 300 человек, а поскольку в нем ночует в основном интернациональная молодежь, тишины и покоя от постояльцев ждать не приходится.

Таким образом, интересы небедной публики, проживающей в районе Золотой мили столицы, вступили в конфликт с интересами хостельеров. Недовольство докатилось до Госдумы, которая давно уже собирается принять поправку в статью 17 Жилищного кодекса РФ, внеся запрет на «использование жилых помещений в качестве гостиницы, иного средства временного размещения, а также предоставления в них гостиничных услуг». В случае принятия данной поправки размещение мини-гостиниц в жилых домах опять запретят, но останется возможность открывать хостелы в апартаментах, которые юридически не признаны жилыми помещениями.

Впрочем, многие эксперты рынка недвижимости считают, что власти не будут «дожимать» запретами владельцев мини-отелей. Развитие этого направления способствует росту туристической привлекательности России, и значит, продолжит развитие по экспоненте вплоть до насыщения спроса.

При этом заметим, что следствием кризиса в РФ стало падение активности малого бизнеса, а именно в этом сегменте функционируют хостелы. Москву и Питер, а также другие города России стали меньше посещать иностранцы, что заметно понизило уровень доходов рантье. Интернет сегодня пестрит такими объявлениями: «Срочно продаю хостел!!! Помещение 200 кв. метров: 6 комнат на 25 человек, при желании можно увеличить вместимость. Мини-отель находится в шаговой доступности от метро «Тульская». Выручка – 350 000 рублей в месяц. Расходы: 140 000 рублей - аренда +15 000 р. - «коммуналка» +15 000 р. - зарплата администратора. Цена вопроса – 700 000 рублей». Прибавив к названным расходам стоимость рекламы на сайте, мелкого ремонта, туалетной бумаги, моющих средств, стирки и «откатов» полиции/СЭС/пожарным, можно предположить, что чистый доход заведения составляет около 100 000 рублей, да и то – в пик туристического сезона. Долгой зимой хостелы в России заполняются постояльцами от силы наполовину.

Если не хостел, то – что?

Хостел – первое, что приходит в голову всем, кто желает официально эксплуатировать элитное жилье с максимальной выгодой, но далеко не единственное. В последнее время процветают и расширяются такие формы коммерческого наполнения дорогих квартир, как покерный клуб, кинозал, литературный или чайный салон, а также – пространство для реализации платных квестов. Командная квест-игра представляет собой многоэтапное прохождение иллюзорного пути, где на каждом уровне игроков ждут соревнования, сюрпризы, шифры, загадки и головоломки, приводящие участников в итоге к выходу из лабиринта или получению какого-то ценного приза. Квесты проводят как на улицах, так и в помещениях (офисах, на заброшенных предприятиях, территориях со сложной планировкой). И многокомнатная квартира вполне может быть приспособлена под такую форму проведения досуга.

Также в элитных квартирах могут проводиться: платные лекции самой разной тематики, семинары для ученых или представителей разных отраслей экономики (банкиров, инвесторов, ведущих менеджеров, бухгалтеров, руководителей предприятий и т.п.), «цеховиков» различных направлений, могут располагаться салоны магии, астрологии и эзотерики, проходить встречи любителей дорогих сигар, элитного алкоголя либо членов тайных обществ и религиозных конфессий.