Новосибирск - один из федеральных центров сосредоточения деловой активности. Высокий статус бизнес - столицы Сибири требует соответствующей инфраструктуры. Минувший год принес настоящую революцию в сегменте офисной недвижимости высокого класса. Рынок же бизнес – площадей класса «В» и «С» находится только в ожидании перемен. 

Ольга Медведева, ведущий маркетолог УК «Сибирь Девелопмент: «Объем рынка офисной недвижимости Новосибирска составляет около 1600 тыс.кв.м. из них на бизнес – центры и административные здания класса «А», «В», «С» приходится всего около 700 тыс.кв.м. Остальные площади расположены в зданиях заводов, научных учреждений, старых офисных зданий, которые были построены в советское время и недотягивают даже до класса «С». На офисную недвижимость С-класса и ниже приходится до 45% всего рынка, сюда включаются около 300 тыс.кв.м. площадей, расположенных на территориях крупнейших «старых» административных центров (построенных до 1985 года).

Сейчас уже проанонсировано строительство еще не менее 200 тыс. квадратов офисных площадей в 2008-2009 годах. Таким образом, в Новосибирске к 2010 году будет не менее 50 достаточно качественных, соответствующих современным требованиям бизнес - центров (класса «А» и «В»), с площадью около 450 тыс.кв.м.

«А»: избыток лучших

За один год офисный рынок Новосибирска пополнился сразу тремя крупными бизнес – центрами класса «А» («РосЕвроПлаза», «Кронос», «Гринвич»). Это почти 100 тыс.кв.м. новых площадей. По оценки экспертов, уже сегодня можно говорить о перенасыщении рынка. «Не смотря на ограниченное предложение офисов класса «А»,  ажиотажа вокруг них не наблюдается, и в бизнес – центрах заполняемость отнюдь не полная (примерно на 75-80%)»,  отмечает руководитель проектного отдела компании ASTERA Светлана Ярова.  Причин такого положения несколько. С одной стороны, сказывается неготовность самих объектов принять всех арендаторов. Свой вклад в низкую востребованость офисных помещений такого уровня вносят высокие ставки аренды (до 600 долларов кв.м. в год без НДС). Сказывается также и переоцененность девелоперами спроса на офисы класса «А».

Татьяна Аржаева, руководитель отдела маркетинга и инвестиций УК «Сибирь Девелопмент»: «Уровень востребованности того или иного класса на сегодня можно очень легко оценить потому, сколько висит на бизнес – центре растяжка с текстом «сдам площади в аренду». Висят они долго, по году. Это относится и классу «А», и классу «В».

В будущем ситуация может значительно усугубиться. Несмотря на избыток класса «А» уже сейчас в городе возводится или готовится к строительству еще нескольких крупных офисных  объектов аналогичного класса, таких как бизнес-центр IronHill (46 тыс.кв.м.), «Виктория» (60 тыс.кв.м). Если эти проекты реализуются, то всего в ближайшие 2-3 года, по оценкам специалистов компания ASTERA, на офисный рынок Новосибирска буде выведено еще более 300 тыс.кв.м. высококлассных  офисных площадей. Причины такого внимания со стороны девелоперов именно к классу «А» вполне объяснимо: строительство бизнес – центров высокого класса более доходно, нежели офисных помещений классов «В» и «С».

Однако аналитики скептически относятся к возможности реализации всех заявленных проектов. И дело здесь не только в насыщении рынка и невозможности найти новых арендаторов. Так, специалист по маркетингу ЗАО «Строитель» Андрей Задков считает возможным говорить о замораживании или замедлении темпов строительства бизнес - центров до более благоприятных времен вследствие кризисной ситуации на кредитном рынке. «Прежде всего, это касается бизнес – центров класса «А», - отмечает он.

Теоретически спрос на офисные площади высокого класса может быть расширен, если рост экономики страны в целом и Новосибирска в частности продолжится. Город будет развивается, а федеральные и иностранные компании выходят на местный рынок. Последним нужны современные помещения, что делает качественные офисные площади востребованными. На сегодняшний день количество  арендаторов таких площадей в Новосибирске явно не достаточно.

Потенциальными арендаторами офисов класса «А» являются также обитатели бизнес – центров более низкого класса, которые просто пока не осознают преимущества высококлассных площадей, но путь привлечения этих клиентов труден и длителен, и требует значительных усилий со стороны девелоперов, которые, по сути, должны сами сформировать спрос на свой продукт. Ситуация осложняется тем, что сегодня главным критериям для арендаторов при выборе офиса все еще остаются его местонахождение и цена. «Следовательно, в этом отношении бизнес – центры класса «С», расположены в центре и по линии метро наиболее предпочтительны для них», - подчеркивает парадоксальность ситуации Андрей Задков.

Впрочем, насыщение рынка может сыграть и положительную роль. Оно ведет к повышению конкуренции как уже существующих бизнес – центров, так и среди девелоперских концепций. Ценовые войны в класса «А» сделают его более доступными для арендаторов. В конечном счете, в выигрыше окажется потребитель.

«В»: перспективы роста

По оценкам экспертов, более перспективными сегментом офисного рынка на сегодняшний день является строительство бизнес – центров класса «В». Сейчас в класс «В» представлено 64 объекта площадью 300 тыс.кв.м. Только за 2007 и 1 квартал 2008 года город пополнился как минимум еще 40 тыс.кв.м офисов этого класса.

Андрей Задков, ведущий специалист по маркетингу ЗАО «Строитель»:  «Класс «В» с учетом того, что в этих объектах полностью или частично площади выставляются на продажу, находится в более выгодном положении для предприятий, желающих иметь в собственности офисное помещение, а также для предпринимателей, которые приобретают офисы с целью дальнейшей сдачи в аренду».

Лавр Куприянов, ведущий специалист по работе с клиентами консалтинговой компании «Корпус»: «В настоящее время наиболее востребованы офисы в бизнес – центрах класса «В», характеризующихся удобным местоположением, транспортной доступностью и сравнительно невысокими ( по сравнению с классам «А») арендными ставками».

Площади в  таких объектах сейчас наиболее востребованы арендаторами, количество которых в перспективе еще более возрастает. Ведь обитателями подобных бизнес центров могут стать арендаторы помещений  самого многочисленного, но малокомфортного в Новосибирске класса «С». В этом смысле емкость рынка офисной недвижимости «В» класса является максимальной. В будущем этот сегмент будет пополняться не только за счет нового строительства, но и  благодаря переходу в класс «В» устаревших класса «А» и реконструированных зданий класса «С».

Не смотря на имеющийся спрос и рост ввода таких офисных площадей, перспективы развития этого рынка достаточно противоречивы. «С одной стороны, площадей нормального качества по адекватной цене (какими в классическом понимании и должны быть бизнес – центры класса «В») явно не хватает. С другой стороны, девелоперы не стремятся их возводить. Затраты на такие проекты лишь немного ниже, чем на БЦ класса «А», а арендные ставки и сроки окупаемости ощутимо менее привлекательны», - поясняет Ольга Медведева, ведущий маркетолог УК «Сибирь Девелопмент».

В прочем в связи с насыщением рынка офисной недвижимости высокого класса можно прогнозировать устойчивый рост внимания к сегменту бизнес – центров «В» класса.

«С»: грядущие перемены   

Класс «С» составляет устаревшие офисные либо реконструированные здания иного назначения. Правда, ремонт  в них должен соответствовать международным стандартам. Однако требований к архитектуре не предъявляется. Кроме того, для них в основном характерны неудобный подъезд и удаленность от транспортных артерий города.

Наиболее массовый сегмент офисной недвижимости Новосибирска составляет класс «С». По подсчетам Андрея Задкова, это 55 различных объектов, на которые приходится 500 тыс.кв.м. общей площади. Бизнес – центры класса «С» наиболее  популярны среди небольших коммерческих предприятий, для которых недоступно либо накладно приобретать офис в собственность, а также арендовать площади в БЦ высокого класса. Они готовы поступиться  комфортом в пользу экономии.

В ближайшие годы рынку не избежать  перемен, к которому его подталкивает активизация строительства бизнес – центров более высокого «В» класса. Собственники БЦ класса «С» вынуждены будут делать косметический, а порой и капитальный ремонт зданий как  с наружи, так и внутри, повышать сервис (ресепшен, охрана, уборка, инженерное оснащение и т.д.) с целью удержания арендаторов  в конкурентной борьбе, как между собой, так и с сегментом класса «В». В противном случае, - указывает Ольга Медведева, - арендаторы из класса «С» будут перемещаться в новые БЦ, цена в которых незначительно выше, чем в старых административных зданиях, находящихся в центре города, а качество новых БЦ (при всех их недостатках и недоработках) все же ощутимо выше, да и фактор престижа имеет место быть».

Пока же владельцы «старых» административных зданий не спешат проводить их полноценную реконструкцию. Впрочем, такая неторопливость имеет под собой некоторые основания. «Объекты, располагающиеся в центрах деловой активности и хорошей степенью отделки, будут востребованы долгое время, если не сказать всегда, с учетом дефицита, а порой и отсутствия земельных участков в деловых зонах»,- убежден Андрей Задков.

Рынок офисной недвижимости Новосибирска постоянно развивается. С каждым годом появляются все новые и новые объекты различного класса. Но если сегмент «А» уже превратился в рынок арендатора, то секторам «В» и «С» только предстоит такими стать. Основания для этого имеются. В частности, в прошедшем году начали снижаться ставки на площади в бизнес – центрах в отдельных районах. Это связано с появлением новых административных площадей. У арендаторов начал появляться реальный выбор, и они не упускают случая им воспользоваться.

Доходность и окупаемость БЦ:

Андрей Задков, ведущий специалист по маркетингу ЗАО «Строитель».

- В наиболее выигрышном положении находятся бизнес – центры класса «С», которые уже давно окупили себя и могут позволить демпинговать арендные ставки с целью сохранения наполняемости.

Поскольку в бизнес – центрах класса «В» часть помещений или полностью принадлежат продаже, то от объемов данных или продаж и зависит окупаемость проектов. Практически все БЦ строятся на кредитные средства  и в связи с банковским кризисом процентные ставки резко возросли, поэтому срок окупаемости в настоящее время увеличился, и составляют 6-10 лет, в зависимости от объемов кредитования, скорости наполняемости и класса здания.

Татьяна Аржаева, руководитель отдела маркетинга и инвестиций УК «Сибирь Девелопмента».

-Сроки окупаемости для класса «А» и «В» отличаются незначительно. Здесь более важен вопрос затрат и капитализации компании за счет реализуемых и реализованных проектов. При строительстве класса «А» эти характеристики значительнее. Что же касается класса «С», то здесь речь идет в основном о ределопменте, и сроки окупаемости и доходность могут значительно колебаться в зависимости от места, объемов площадей, сдаваемых в аренду, ценовой политики, состава арендаторов.

Лавр Куприянов, ведущий специалист по работе с клиентами консалтинговой компании «Корпус».

- Сроки окупаемости и доходность бизнес – центров очень сильно зависит от особенности проекта, стоимости земельного участка, обременений, затрат на получений тех.условий и множество прочих факторов. Каждый объект индивидуален, поэтому можно говорить лишь о диапазоне срока окупаемости – от 4-5 лет по наиболее удачным проектам до  7-8 лет по менее удачным.

                                                                                                               Журнал «Все о Новостройках» № 8 (51) 2008 год.