По утверждению аналитиков, инвестиционный климат на российском рынке вообще и на рынке коммерческой недвижимости в частности заметно улучшился. Аномально теплая весна, похоже, воздействует и на «денежное дерево» отечественной экономики. Во всяком случае, после «заморозков» средств, вкладываемых в развитие новых проектов, как и самих проектов, становится больше. Конечно, мы еще отстаем от ведущих рынков Европы, но в целом ситуация вселяет оптимизм.

• Уже к началу весны общий объем инвестиций в Россию увеличился на 69% (по отношению к соответствующему периоду годом ранее) и составил 813 млн долл. США, отмечают в компании Jones Lang LaSalle. Хотя рыночную активность пока по-прежнему проявляют в основном российские инвесторы (85% от общего объема вложений в недвижимость), интерес их иностранных коллег заметно вырос.

Психологически это способствовало незначительному, но все же снижению минимальных ставок капитализации. (Для качественных офисных активов - 11-11,5%, для торговых центров - 11,5-12,5%, для высококачественных складских объектов - 13-13,5%. Такие цифры приводят в компании Praedium Oncor International.) Кроме того, заметное влияние на этот процесс оказал и дефицит активов высокого качества, выставленных на продажу. Эксперты ожидают, что рост интереса западных «денежных мешков» вот-вот перейдет в реальные сделки на российском рынке.

Не последнее слово должны сказать и банки. В настоящее время они еще довольно осторожно относятся к финансированию строительства и охотнее выделяют средства под проекты, находящиеся на заключительной стадии возведения, или рефинансируют готовые объекты. При этом банки ужесточили условия предоставления кредитов. Если до кризиса соотношение собственного и заемного капитала составляло в среднем примерно 30 к 70%, то на сегодняшний момент наблюдается полный паритет - 50 на 50%.

Между тем некоторые девелоперы уже всерьез рассматривают возможность использования экспортного финансирования со стороны иностранного банка.

В силу изменившейся структуры спроса на коммерческую недвижимость многим девелоперам приходится пересматривать концепции проектов, чтобы обеспечить их рентабельность. А это время - от шести месяцев до года, так что во второй половине 2010 г. ожидается увеличение числа сделок по финансированию строительных проектов коммерческой недвижимости.

После существенного снижения стоимости недвижимости многие арендаторы рассматривают возможность приобретения помещений. Финансовый лизинг позволяет осуществить покупку, не инвестируя значительных средств на начальном этапе. Данная схема имеет несколько преимуществ. Для покупателя это возможность получить актив в собственность по окончании лизингового периода. Кстати, сегодня ежемесячные банковские платежи сопоставимы со ставками аренды. Кроме того, при этом снижаются налоговые обязательства. А для банков, которые стали собственниками недвижимости, финансовый лизинг может стать эффективным способом ее продажи и, соответственно, возврата долгов.

• Некоторые эксперты полагают, что в течение 2010 г. на рынке коммерческой недвижимости ожидается постепенный рост общего объема инвестиционных сделок, который по итогам 12 месяцев может достигнуть нескольких миллиардов долларов США. Если учесть, что за I квартал он составил всего лишь 300 млн долл., то прогноз звучит весьма смело. Впрочем, время покажет...

В компании Praedium Oncor International отмечают, что география интересов инвесторов смещена в сторону Москвы, что полностью соответствует тенденции, проявившейся в прошлом году. Немногие готовы сейчас (на фоне существенного снижения спроса на объекты коммерческой недвижимости в регионах) вкладывать средства в иногородние проекты, риски по которым и без того традиционно высоки. Так, 98% всех сделок, закрытых в I квартале, приходится именно на Москву и область. Оставшиеся 2% - на Санкт-Петербург, где швейцарская инвестиционно-девелоперская компания АО «Бьер Люмьер Холдинг» приобрела проект строительства бизнес-центра (8200 кв. м) на Университетской набережной.

По сегментам капиталовложения распределились следующим образом: офисные объекты - 58,1%, отели и гостиницы - 26,7%, торговые объекты - 15,2%. Инвестиционных сделок в сегментах складской и многофункциональной недвижимости зафиксировано не было.

Примечательно, что больше половины (56,3%) инвестиций, осуществленных в I квартале, было направлено на приобретение объектов недвижимости для собственных нужд, большинство из которых - небольшие объекты (общей площадью до 10 тыс. кв. м).

• По мнению экспертов компании Cushman & Wakefield, основными факторами для стабилизации и роста европейского рынка коммерческой недвижимости остаются дальнейшее увеличение спроса, в частности со стороны иностранных игроков, улучшение ситуации на рынке долгового финансирования и растущий интерес к более крупным объектам. Инвесторы критически подходят к выбору рынка, учитывая макроэкономические показатели страны. Неслучайно объемы вложений в I квартале были на 15% меньше. Тем не менее первые месяцы года всегда характеризуются меньшей активностью, инвесторы не спешат заключать сделки, и их процент, как правило, ниже по сравнению с концом года.

Так, весной Великобритания уступила первое место Германии как самому активному рынку по вложениям, далее по списку идут Норвегия, Италия и Нидерланды.

Доля торговой недвижимости в общем объеме инвестиций составила 43%. Этот показатель на 30% выше, чем в прошлом году, и является максимальным значением за последние десять лет. Упомянутый сегмент рынка, скорее всего, станет лидером по объему инвестиций в нынешнем году, полагают в Cushman & Wakefield, поскольку его активам не присущи высокие риски и волатильность. Словом, любой торговый объект может приносить хороший доход при правильном управлении. Однако текущие тренды для всех секторов (офисный, складской, гостиничный) похожи. Снижение ставок доходности в течение квартала варьируется в диапазоне от 11 до 13 процентных пунктов. В Великобритании ставка доходности сократилась на 122 процентных пункта, Россия немного отстает от ее уровня, тогда как в некоторых странах этот показатель практически равен нулевому значению.

В Великобритании, Турции и Швеции зафиксирован наименьший рост арендных ставок, а в Болгарии, Ирландии, Словакии, Румынии и Греции наблюдается их дальнейшее снижение.