25 ноября собственники и управляющие бизнес-центров, торгово-развлекательных объектов, эксперты рынка недвижимости, аналитики и руководители агентств недвижимости собрались в БЦ «Гринвич» для того, чтобы обсудить тенденции рынка аренды офисных и торговых площадей в условиях мирового финансового кризиса. Инициаторами встречи ведущих игроков новосибирского рынка аренды за круглым столом стали НП «Сибирская Гильдия девелоперов и управляющих недвижимостью и «Новосибирская ассоциация риэлтеров».

Надо отметить, что еще в сентябре, казалось бы, ничто не предвещало в этой сфере особых потрясений. Большинство экспертов сходились во мнении, что мировой финансовый кризис коснется экономики Новосибирска лишь косвенно и с уверенностью смотрели в будущее. Сегодня, судя по выступлениям участников круглого стола, этому благодушию пришел конец. Ситуация на рынке очень сильно изменилась, и для новосибирской экономики, и рынка аренды офисных и торговых площадей города в том числе, 2009 год, по всей видимости, станет временем серьезных испытаний.

 Как отметила, руководитель исследовательской компании RID Analytics Елена Ермолаева, сегодня на рынке Новосибирска имеется порядка 9 млн. кв. м. офисных площадей всех типов, в том числе которых 2,2 млн. кв.метров составляет сегмент так называемых офисных помещений для бизнеса. Из них в 1990-2008 гг. построено 97 тыс.кв.м помещений класса «А», 60 тыс.кв.м. класса «В» и 278 тыс.кв.м класса «С». Только в прошлом году в городе было введено порядка 200 тыс. кв.м. таких площадей, что примерно в 5 раз превышает показатели 2006 года, и это привело к затовариванию рынка, особенно в сегменте помещений класса А. При этом мониторинг RID Analytics показал, что в сентябре нынешнего года доля вакантных площадей в 45 наиболее известных офисных зданиях классов В, С, и D составила менее 1%, по офисам класса А ситуация несколько хуже – в них пустует порядка 29,8% площадей.

Анализ динамики средней арендной ставки по данным офисным площадям выявил стабильный рост этого показателя. Однако по уточнению Елены Ермолаевой, данный мониторинг проводился в сентябре, и уже следующий – декабрьский – вполне может внести изменения в эту картину. По крайней мере, выводы, которые сделала докладчица по заявленной теме, выглядели не очень оптимистичными.

«На вопрос о том отразился ли уже на рынке аренды кризис, - подытожила она, - можно ответить и да, и нет. С одной стороны по показателю наполняемости бизнес-центов мы не видим пока никаких движений, но с другой стороны – начинается миграция компаний в другие более дешевые здания, перемещение в более мелкие офисы внутри БЦ, местами идет скрытое снижение арендных ставок по действующим договорам. На мой взгляд, первыми в данной ситуации могут пострадать собственники помещений  «крупной нарезки», поскольку помещение в 200-300 и более кв.м. сдать заново при потере арендатора крайне сложно. Кроме того, конечно же, пострадают собственники объектов, имеющих такие недостатки, как плохая транспортная доступность, низкие качественные показатели и так далее, - при этом Елена Ермолаева отметила и тот немаловажный по ее мнению факт, что кризис, как и рост, вовсе не касается абсолютно всех компаний без разбора. – Мне кажется, что эта та же ситуация как с семьей – каждая счастливая семья одинакова, а каждая несчастливая, несчастлива как-то по-своему…»

В качестве возможных антикризисных мер госпожа Ермолаева предложила владельцам офисных зданий предусмотреть более «мелкую нарезку» площадей и изменить свое отношения к арендаторам. Как показывает практика, долгосрочные доверительные партнерские отношения зачастую являются для них самым надежным якорем. Повысить привлекательность офиса, кроме того, можно за счет улучшения его состояния: проведения ремонта, установки кондиционера и других улучшений.  Не  менее действенным инструментом привлечения клиентов могут стать всевозможные дополнительные бонусы, компенсация затрат на переезд и арендные каникулы, что, по словам аналитика, у нас почти никогда не практикуется, в то время как в развитых странах эта абсолютно обычная практика.

Своим видением того, какие компании могут пострадать в сложившихся условиях и какие группы арендаторов становятся центром потенциальной нестабильности, поделился с присутствующими также президент НП «Сибирская Гильдия Девелоперов и управляющих недвижимостью» Олег Луговой. По его оценке, в строительной отросли к группе риска, в первую очередь, следует отнести различные околостроительные сферы –агентства недвижимости, проектные, консалтинговые, снабженческие и юридические фирмы, не принимающие непосредственное участие в осуществлении проектов. При этом он обозначил три варианта развития событий: уровень безработицы в результате ликвидации новосибирских предприятий либо сокращения их штатной численности может составить по разным прогнозам от 10% до 30%.  «То, что безработица достигнет 10%, звучит сегодня, как оптимистический прогноз, - пояснил Олег Луговой, - так как сегодня уже идет разговор о 20%. Но самый ужасный опыт, который мы можем ожидать это достижение результата теперешней Америки, где безработица составляет 30%. В связи с этим, по мнению президента СибГУД, в городе появится  большое количество фрилансеров, работающих на дому, а также произойдет стекание части арендаторов с офисных площадей, обремененных высокой ставкой аренды. «Мне кажется, - сделал в этой связи прогноз относительно изменения арендных ставок Олег Луговой, - что снижения цен можно ожидать от владельцев небольших площадей там, где нет никаких финансовых обязательств. Таких арендодателей – владельцев площадей – в городе достаточно много. Но основные лидеры на рынке бизнес-центров демпинговать не будут, потому что у них есть финансовые обязательства и понижать ставки нет смысла. В том, что весь рынок будет ориентироваться именно на такие БЦ, я не сомневаюсь».

И все же конкуренция, надо думать, не замедлит расставить в этом вопросе свои точки над  «i». В ходе круглого стола  со стороны арендаторов неоднократно звучали предложения по сезонному снижению и даже полной отмени арендной платы для крупных ритейлерских сетей и рестораторов, арендующих площади в торговых и бизнес-центрах. «Хотелось бы, чтобы ставки были нулевыми или нам еще доплачивали за то, что мы сидим на этих площадях», - предложил свою версию арендных отношений 2009 года директор по общим вопросам одного из ресторанных холдингов Андрей Гробовой, объяснив свою позицию тем, что «чашка кофе» в бизес-центрах якобы является главным якорем для арендаторов.

Однако это предложение не нашло поддержку у арендодателей, от лица которых выступила генеральный директор УК «Гринвич» Маргарита Риттер. По ее мнению, хотя демпинг в создавшихся условиях со стороны ряда арендодателей практически неизбежен, никаких возможностей для снижения арендных ставок у владельцев высококлассных площадей нет. Если понижать арендные ставки, то это вряд ли сможет поддержать определенные группы клиентов, но существенно отразится на собственном бизнесе арендодателей. В связи с этим она призвала владельцев офисных центров «цены не отпускать ни за что, и не под каким видом», поскольку, по сведениям госпожи Риттер, та ценовая граница, за которую уже нельзя опускаться, была заложена в арендных ставках большинства новосибирских БЦ изначально. «Ну не может Дольче Габана, - привела она образное сравнение, - продаваться на Гусинке. И цена не может быть такой, как там. Я считаю, что не нужно нервничать, нужно работать, предоставлять услуги еще лучше и лучше, и любить арендатора. И тогда все будет хорошо».

Игорь Болдырев, генеральный директор компании «Эргоном», также призвал арендаторов и арендодателей к спокойствию и пониманию того, что момент «выращивания» капиталов на «поле чудес» российского строительного рынка, похоже, уже прошел безвозвратно. А это значит, что застройщикам придется бороться за минимальную маржу и перестраивать свое сознание под реалии совершенно другой экономики. Это значит, что окупаемость БЦ будет меняться, и тем, кто строил на привлеченные кредитные деньги, будет очень нелегко. «Однако, - заметил господин Болдырев, - если все начнут демпинговать, то ни к чему доброму это не приведет. Надо понимать, что рано или поздно невидимая рука рынка разгрузит ситуацию, и БЦ вновь будут заполняться. Поэтому воевать арендаторам и арендодателям, на мой взгляд, сегодня бессмысленно. Я хочу призвать всех участников только к тому, что, не надо искать жареные факты в сложившейся ситуации, а на самом деле нужно помогать друг другу, так как ситуация скорее всего, будет еще страшнее. Каждый, конечно, будет искать свои рецепты выживания, но одно очевидно – мы переживаем сейчас историческое время, и по его прошествии нашим внукам можно будет снова рассказывать, в какое интересное время мы жили».

Справочник «Коммерческая Недвижимость» №48 (137) от 08.12.2009 года