Апартаменты рискуют потерять свое главное преимущество перед квартирами в жилых комплексах – ценовое. Но от своих минусов – отсутствия постоянной регистрации, более высоких налогов и тарифов ЖКХ – они не избавятся.

С 1 июля вступили в силу поправки к своду технических регламентов, напрямую затрагивающие сегмент так называемых апартаментов. В новом своде правил определено, что апарт-отелями будут называться «здания с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)».

Ранее к данной категории застройки применялись нормативы и СНиПы нежилых помещений. Теперь, по крайней мере, до выхода дополнительных разъяснений Минстроя РФ, к проектам апартов будут подходить с той же меркой, как и к жилым комплексам.

Быстрый рост

Апарт-отели – распространенный и весьма востребованный в западном мире стандарт доходных домов, интересный как для квартиросъемщиков, так и для инвесторов. Как правило, в них предусмотрены небольшие по площади жилые блоки с собственным санузлом и кухней, плюс набор дополнительных услуг, присущий гостиничному сервису: ресепшен, прачечная, ресторан. Рассчитаны апарты на одиноких людей, студентов, командировочных.

В России, как обычно, все иначе. Апарт-отели появились в 2000-х годах в Москве и Петербурге из-за дефицита привлекательных мест под жилую застройку в центре города. Жилье премиум-класса начали строить в зонах, предназначенных для деловой функции, маскируя его под псевдогостиницы. Элитные проекты были малочисленны и не создавали проблем властям, которые закрывали глаза на очевидные хитрости застройщиков.

30% от объема строящейся недвижимости в Москве приходится на апарт-отели. В Петербурге - это менее 1%.

Но в последние лет пять количество апарт-отелей стало быстро нарастать, их география сильно расширились (сегодня треть проектов строятся за пределами Петербурга), а уровень понизился вплоть до эконом-класса. По данным аналитиков, в Москве апартаменты составляют около 30% строящейся недвижимости. На петербургском первичном рынке их доля пока не велика. Построено и передано владельцам около 300 тыс. кв. м апартаментов, в стадии продажи – еще около 130 тыс. кв. м, что составляет менее 1% от общего объема предложения на рынке.

Однако процесс идет по нарастающей. Запланированы к реализации в ближайшие два года еще 30 проектов, на строительство 12 из них уже получены разрешения. Чтобы понимать масштабы планов, приведем цифры: в апарт-отелях уже построено и строится около 7,5 тыс. «квартир», а запланировано к выводу на рынок – более 19 тыс.

Без нагрузки

Причина растущей популярности формата легко объяснима: не являясь с юридической точки зрения жилыми помещениями, апарт-отели обходятся застройщику дешевле, что позволяет продавать их по более низкой цене, чем квартиры в жилом доме. Ценообразование зависит от локации объекта. Если дом строится в месте, где нет аналогичного предложения или оно в дефиците, стоимость квадратного метра соответствует среднему рыночному показателю. Если проект реализуется в зоне активного строительства, то цены устанавливаются с большим дисконтом.

Низкие цены привлекают клиентов, несмотря на такие минусы апартов, как отсутствие постоянной регистрации, коммунальные платежи, которые на 10-20% выше, чем в обычном жилье, а также более ощутимый налог на недвижимость.

Временная регистрация – отнюдь не главный недостаток апарт-отелей. Продавцы умалчивают о том, что здания проектировались без соблюдения нормативов, предъявляемых к жилым помещениям. По его словам, гостиница, в отличие от жилого дома, может располагаться близко к заводу или иным, не полезным для здоровья объектам. К номерам в отелях не предъявляются жесткие нормативы по инсоляции. На общественно-деловую застройку не распространяется запрет на размещение общепита площадью более 250 кв. м на первых этажах домов. Не должны быть в обязательном порядке предусмотрены зеленые зоны, детские и спортивные площадки по соседству.

Но главная угроза для жителей и города – это появление кварталов, не обеспеченных социальными объектами.

Дамоклов меч

Но выполнение всех вступивших в силу с 1 июля поправок к своду технических регламентов повысит стоимость строительства и сведет на нет главное преимущество апартаментов перед квартирами – более низкую цену. Власти обещают, что так и будет. Считается абсолютно последовательным отнесение апартаментов к жилым помещениям. Если под видом апарт-отелей строится жилье, то и требования к нему должны предъявляться соответственные. Есть свод правил, который это четко описывает.

Застройщики надеются, что их минет чаша сия. Во-первых, до сих пор нет подробных разъяснений строительного ведомства о порядке применения новых регламентов. Во-вторых, они надеются на здравый смысл властей и настаивают, что их жильцам детские сады вовсе ни к чему.

Но в кризис портрет покупателя апартаментов изменился: их теперь приобретают вовсе не в инвестиционных целях, а для собственного проживания, либо – на перспективу, в качестве жилья для подрастающих детей.

Надо сказать, представители строительного бизнеса прекрасно об этом осведомлены и в большинстве затачивают свои проекты именно под постоянное проживание покупателей. Изучив сайты петербургских апарт-отелей, пришли к выводу, что квартирография таких «гостиниц», даже относящихся к эконом-классу, зачастую лучше, чем новостроек: студии в них просторнее, а доля двухкомнатного жилья больше.

Соответственно, ожидания владельцев, выбравших апартаменты для постоянного проживания, вполне определенные. Им надо растить детей – лечить, учить, гулять. Компании, строящие более дорогие апартаменты, уже учли это в своих проектах.

В классе эконом, где запланированы наиболее крупные апарт-отели, рассчитанные на проживание нескольких тысяч человек, пока таких примеров нет. Но именно этот сегмент может «одарить» пригороды очередными мало комфортными «спальниками». Конечно, если новый свод правил не заработает по полной программе.