Купить недвижимость в Европе становится все сложнее, в популярных для релокации Турции и Дубае цены на фоне высокого спроса сильно выросли. Россияне осваивают новые локации. Как покупатели возвращаются на рынки популярных до пандемии Таиланда и Бали и осваивают другие страны Юго-Восточной Азии, разбирался Forbes.

Покупка недвижимости в большинстве стран Европы затруднилась из-за взаимных санкций, а в перспективе и вовсе может быть запрещена. Рынки Турции и Дубая, ставших очень популярными для релокации, перегреты. Поэтому россияне смотрят на другие регионы. 

Многие страны Юго-Восточной Азии были очень востребованы до пандемии, но в период закрытых границ и ограничений спрос здесь упал и цены снизились. Сейчас, когда коронавирусные ограничения во многих странах ЮВА пошли на спад, российские покупатели снова проявляют интерес к покупке азиатской недвижимости.

Таиланд за рубли

Из всех азиатских рынков недвижимости Таиланд является наиболее знакомым и востребованным со стороны российских покупателей, поэтому спрос на местную недвижимость растет наиболее активно, говорят эксперты. В апреле Таиланд отменил ограничения для привитых «Спутником» российских туристов. 

По данным международного брокера Tranio (данные в распоряжении Forbes), в январе-апреле 2022 года Таиланд вошел в пятерку самых востребованных направлений у россиян, число запросов выросло на 85% по отношению к тому же периоду прошлого года. 

«Последние 10 лет спрос со стороны россиян велик и стабилен, особенно на Пхукете и Самуи. Счет до пандемии шел на тысячи сделок ежегодно. В последние три месяца Таиланд поднялся в первую десятку, поскольку здесь по-прежнему можно без особых проблем провести сделку — получить договор от застройщика и перевести ему деньги из России», — добавляет главный редактор Prian.ru Филипп Березин.

«Некоторые девелоперы Таиланда, имеющие представительства в России, готовы принимать оплату за объекты недвижимости в рублях», — отмечает партнер Savills в России Ирина Мошева.

«Если ранее лишь 20% запросов приходилось на покупку недвижимости для собственного проживания, а 80% — для инвестиций, то сейчас мы наблюдаем смещение интереса к покупке для переезда и проживания с семьей», — уточняет основатель компаний по зарубежной недвижимости «Никитина эксперт» и Nev Real Estate Екатерина Никитина.

В Таиланде есть два типа собственности: лизхолд (leasehold, долгосрочная аренда без права собственности) и фрихолд (freehold, покупка недвижимости с правом собственности), объясняет представитель портала Thailand Real Estate Ален Еремеев. «Для иностранцев дома и квартиры доступны как в лизхолд, так и во фрихолд. Единственное ограничение — это земля. Землю иностранец может только взять в долгосрочную аренду. Даже в случае покупки виллы сам дом может быть в собственности, а земля в аренде. Лизхолд оформляется на срок от 30 до 90 лет», — поясняет он.

В Таиланде есть недвижимость на разные бюджеты, но «дополнительные возможности» в виде визы инвестора покупатель получает только за инвестиции в недвижимость от 10 млн бат (около $308 000), говорит вице-президент Russia Sotheby’s International Realty Елена Мариничева. За эти деньги можно приобрести недвижимость, относящуюся к премиум-классу, поясняет она.

«Например, стоимость частной виллы начинается от $200 000. За такую сумму можно найти современную двуспальную виллу в строящемся комплексе на охраняемой территории закрытого поселка. Стоимость курортной недвижимости в Таиланде существенно разнится: например, за $100 000 можно найти апартаменты 50 кв. м в Паттайе», — говорит Мариничева.

По данным Savills, цены на недвижимость в Таиланде растут. «В премиальных локациях, где в 2019 году 5-спальную виллу можно было купить за $700 000-800 000, сейчас такие объекты стоят около миллиона долларов. Высоколиквидные апартаменты-студии для инвестиций в 2019 году были доступны за $60 000-70 000, сейчас цена поднялась до $100 000», — приводит пример Мошева.

«Диапазон средних цен на квартиры от застройщиков на побережье Паттайи — от $140 000 до $350 000. Виллы среднего класса и таунхаусы в Паттайе стоят в среднем от $200 000 до $700 000, а элитные виллы — от $2 млн», — рассказывает руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. «В последние три месяца, после снятия большинства ковидных ограничений, наблюдается рост цен на 3-5% в годовом исчислении», — уточняет Березин из Prian.ru.

Тайскую недвижимость традиционно приобретали для получения дохода, эта возможность есть и сейчас, говорят опрошенные эксперты. Мошева из Savills рассказывает о большом количестве проектов с гарантированной доходностью 10%. Филичкина из Tranio уточняет, что около 20% застройщиков предлагают схемы с гарантированной доходностью — обычно 5-7% на первые три-пять лет. «Средняя доходность от недвижимости в Таиланде — 8% годовых», — говорит Еремеев из Thailand Real Estate.

Бали — доходность 10%

Индонезийский остров Бали тоже достаточно популярен у российских покупателей. Как и в случае с Таиландом, спрос со стороны россиян на балийскую недвижимость растет на фоне отмены ковидных ограничений, рассказали опрошенные участники рынка. 

По данным Tranio, в январе-апреле 2022 года число запросов россиян на недвижимость в Индонезии выросло на 75% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Наиболее популярны курортные районы острова Бали, в предложении преобладают виллы — представлены как недорогие варианты от $70 000 до $150 000, так и элитные виллы от $2,2 млн.

«Интерес к острову значительно вырос, сюда перебралось много цифровых кочевников и блогеров, которые могут работать удаленно. В последние годы инфраструктура, уровень отелей и уровень сервиса острова в целом значительно выросли», — рассказывает Никитина из Nev Real Estate.

«Купить недвижимость на Бали россиянам можно даже удаленно, без посещения страны. Резидентам России не запрещено получать валютные транзакции из-за рубежа — сюда же относятся поступления от сдачи недвижимости в аренду», — добавляет Мошева из Savills.

Процедура покупки недвижимости включает выбор, резервирование объекта, также продавец и покупатель недвижимости в Индонезии обычно заключают условный договор купли-продажи (CSPA) до передачи земельного участка, объясняет Мошева. «Затем происходит оформление купли-продажи, вносится оплата, регистрируются права собственности. Все проведение сделки может занять около месяца. Удаленная сделка потребует нотариально заверенной доверенности на юриста», — говорит она.

По данным Savills, доходность балийской недвижимости составляет порядка 10%, с этой оценкой согласны большинство опрошенных экспертов.

«Визы инвесторов Индонезия выдает на один или два года с возможностью продления. Визу этого типа можно получить за вложения от 1 млрд рупий ($69 000) в компанию с общим капиталом иностранного происхождения более $690 000. Иностранцы старше 55 лет с доходом от $1500 в месяц могут подать заявку на пенсионную визу», — объясняет Филичкина из Tranio.

Молодой рынок Вьетнама

Вьетнам относительно недавно разрешил иностранцам приобретать недвижимость в стране. Кроме того, в 2020 и 2021 годах здесь действовали очень строгие ограничения. Рынок считается молодым, интерес к нему растет, но пока он не сопоставим с более привычным для россиян Таиландом, говорят опрошенные эксперты. Ограничения на въезд Вьетнам отменил в мае. 

«Гражданам других стран можно приобретать квартиры и дома. Закон расширил права на владение недвижимостью для иностранцев. Жилье можно сдавать в аренду, передавать по наследству, продавать», — рассказывает Мошева из Savills. 

Но вот земельный участок под домом не является собственностью покупателя, он принадлежит государству. Пользователь земли может ее обменять, уступить, сдать в субаренду, уточняет Мошева.

«Еще одно из ключевых ограничений во Вьетнаме: иностранцы могут купить 10% или не более 250 отдельно стоящих вилл в одном административном районе (в зависимости от того, какое число меньше) и не более 30% единиц жилья в многоквартирном доме», — добавляет Березин из Prian.ru.

По данным Tranio, в январе-апреле 2022-го средний бюджет покупки россиянами вьетнамской недвижимости составил $137 000. «В Хошимине квартиры в престижном жилом комплексе со своей инфраструктурой в среднем стоят от $210 000. В Дананге цены на квартиры того же класса ниже — от $130 000. Предложение в большей степени ориентировано на проживание иностранцев, так как сдавать жилье в аренду собственники из-за рубежа могут только с разрешения жилуправления народного комитета Вьетнама», — поясняет Марина Филичкина.

«Покупка недвижимости не дает возможности получить вид на жительство во Вьетнаме. Претендовать на ВНЖ иностранцы могут, если открывают во Вьетнаме бизнес или трудоустроились в местную компанию, которая предоставила разрешение на работу в стране», — подчеркивает Мошева.

Однако можно получить визу инвестора, ее во Вьетнаме выдают на срок от года до 10 лет в зависимости от объема вложенного капитала, уточняет Филичкина из Tranio. «Минимальный порог — инвестиции от 3 млрд донгов (около $130 000). Покупка недвижимости может служить основанием для подачи заявки на инвестиционную визу любой длительности», — говорит она.

Почему не Китай

В ЮВА есть несколько рынков, которые потенциально могли бы быть интересны покупателям из России, но этому мешают местные ограничения, отсутствие деловой практики или иные факторы, говорят эксперты.

«Интерес российских покупателей в значительной степени формируется поведением риелторов. То есть не «сначала заметный спрос здесь — а потом предложение», а наоборот. Именно поэтому последние два-три года новые направления на российском рынке зарубежной недвижимости практически не появлялись», — описывает ситуацию Березин из Prian.ru.

Одним из таких, «пока несбывшихся», рынков является Китай. 

«Рынок недвижимости Китая больше ориентирован на проживание, а не на инвестиции. В Шанхае, например, невозможно просто взять и купить квартиру, не проживая в городе. Есть и ряд других ограничений, дополнительные налоги на элитное жилье. Кроме того, для европейской части России Китай — это очень далеко. Пандемия тоже наложила свой отпечаток на возможность пересечь границы Китая по воздуху, прямые рейсы между нашими странами до сих пор не запущены», — сетует Мошева из Savills. 

Приобретение недвижимости в Китае не дает права получения гражданства, предупреждает президент Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Николай Винидиктов. 

«Чтобы получить просто ВНЖ, общая стоимость недвижимости на территории государства должна составлять более $500 000. Иностранные граждане не имеют права сдавать квартиру, недвижимость должна приобретаться только для личного пользования, — уточняет он. — И вообще строгие запреты и ограничения свобод и возможностей внутри Китая не подходят людям текущей волны эмиграции». 

Перспективным рынком могла бы стать Индия, но сложности и ограничения для иностранцев пока мешают этому рынку стать привлекательным, объясняет Винидиктов.

«Иностранец, который не является законным гражданином Индии и проживает за ее пределами, не может купить недвижимость в стране, — говорит эксперт. — Исключение составляют иностранцы, которые прожили в стране 183 дня, при этом нужно быть в Индии наемным работником или иметь свой бизнес. Приобретение недвижимости лицом, приехавшим в страну по туристической визе, незаконно».