Советы от эксперта рынка инвестиций в недвижимость, коммерческого директора компании "Деловой Новосибирск" Марины Белых (Лысенко):

Часто продавцы недвижимости заведомо преувеличивают доходность своего объекта с целью аргументации максимальной высокой продажной стоимостью. Я сторонник прозрачного и детального расчёта окупаемости, которую мы с нашей командой стараемся внедрять при работе с доходной коммерческой недвижимостью.

Итак, какие расходы нужно отнимать из арендной платы, чтобы получить реальную доходность объекта и высчитать его окупаемость:

1) Налоги
В первую очередь, при работе с экономикой объекта я убираю расходы на налог с прибыли.
Он рассчитывается индивидуально, большинство инвесторов, ведущие бизнес в качестве индивидуального предпринимателя, использует упрощённую систему налогообложение "доход", что означает, что убирает из арендного потока минимум 6%.
Помимо этого необходимо учитывать ежегодные налоги на имущество.
И также высчитать их из общегодового дохода от аренды.
Особенно актуально это, когда речь идёт о крупных объектах и об объектах, не освобождённых от уплаты имущественного налога.
Подробнее о налогообложении при управлении коммерческой недвижимостью у нас была серия интервью с экспертом в этой области - все представлены на сайте нашей компании.

2) Коммунальные расходы
Здесь всё достаточно просто - электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение.
Именно эти расходы, в основном, всегда учитываются инвесторами, и часто по умолчанию возмещаются арендаторами дополнительно к аренде.

3) Эксплуатационные расходы (OPEX)
Когда речь идёт о помещениях в жилых домах обязательно нужно учитывать, расходы на содержание общедомового имущества (к сожалению, собственники нежилых помещений несут их наравне с собственниками квартир, несмотря на то, что не используют зачастую МОП), а также взносы на капитальный ремонт в Фонд модернизации ЖКХ.

Если речь идёт о помещениях в нежилом здании, то также в большинстве случаев возникают расходы на управляющую компанию, услуги которой необходимо оплачивать.

Если же Вы сдаёте здание целиком, то, несомненно, Вы несёте расходы на минимальный технический/управленческий персонал, который у Вас в штате или на аутсорсинге, а также на профилактические проверки всего технического оборудования.

В такие расходы входят: содержание охранно-пожарной сигнализации, системы пожаротушения, приточно-вытяжной вентиляции, системы видеонаблюдения, вывоз мусор, клининг, уборка и вывоз снега и т.п.
Все эти расходы мы называем эксплуатационными платежами.

По собственным объектам формата street-retail мы всегда выделяем постоянную и переменную часть арендной платы для максимальной чёткости в расчёте дохода от аренды и прозрачности для арендатора.
В переменной части расписываем отдельно возмещение арендатором всех коммунальных услуг и способ их расчёта, а также список эксплуатационных платежей.
В складских комплексах, торговых и бизнес- центрах классом от "В" и выше, часто размер эксплуатационных платежей фиксированный ежемесячно известен под английской аббревиатурой OPEX.

4) Капитальные затраты для модернизации (CAPEX)
Раз мы начали водить международные термины, то эта статья расходов называется CAPEX.
Крайне важно, учитывать и капитальные вложения, которые объект потребует в период его окупаемости.
В частности, для повышения ликвидности на рынке (например, ремонт фасада, благоустройство прилегающей территории) или для снижения эксплуатационных платежей (как вариант, в здании это может быть переход от электрического отопления к центральному). Нужно провести анализ и понять, какие вложения могут понадобиться при управлении объектом.

Я всегда говорю своим клиентам, что недвижимость должна быть ухоженной и конкурентноспособной на рынке. Только при таком подходе она будут востребована у арендаторов/покупателей, а значит, прогнозируема по доходности и ликвидности.

Путем вычисления, систематизации всех вышеперечисленных расходов, мы можем приблизиться к максимальной реальной доходности.

Поэтому обязательно знакомьтесь с договорами аренды, уточняйте у владельца все описанные расходы для понимания конечной стоимости объекта - до формирования своего предложения по цене покупки. Ведь не редко за фразой продавца "арендатор возмущает все коммунальные услуги отдельно" кроются те самые подводные камни, а декларируемая привлекательная окупаемость в 8,5 лет, например, достаточно быстро превращается в 9 лет.

При этом, конечно, не мало важным в этих расчётах является ориентация на реальную рыночную арендную ставку для рассматриваемого объекта (не только на текущую от действующего арендатора) - ведь искусственное завышение тоже может встречаться на рынке.