Заявка на оказание услуги

После отправки заявки на указанную электронную почту будет отправлено подтверждение

Фамилия Имя Отчество Заполните поле
Телефон Заполните поле
Email Заполните поле
Текст Заполните поле
Введите символы
Заполните поле
+7 (383) 363 18 18
заказать звонок

Заказать звонок

Имя Заполните поле
Телефон Заполните поле
Комментарий
Введите символы
Заполните поле
ООО «Деловой Новосибирск»
ИНН 5406374623
630102, г. Новосибирск, ул. Кирова, 50, офис 25/1
Тел/факс +7 (383) 363 18 18 (многоканальный)
e-mail: office@dn-nsk.ru; www.dn-nsk.ru

Новости прессы

Редевеломпент: новая жизнь старых объектов

04.02.2022 Новости компании  
2022-02-02 15_48_43.129+0700.jpg

Коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко) о том, как создать успешный проект на месте памятнику прошлому.

Что такое редевеломпент, его основы и этапы

В крупных городах с плотной застройкой редевелопмент - это альтернатива новому строительству. Зачастую, в центральной части таких городов спрос на качественные коммерческие объекты заметно превышает предложения, поэтому особенно актуально обновление зданий/помещений и повышение их ликвидности. Редевеломпент – это не просто ремонт, это смена текущего функционального использования объекта, подразумевающая его реконструкцию под новую концепцию. Непосредственно строительным работам предшествует серьезная аналитическая и творческая работа по разработке концепции.

Основные этапы работы над концепцией:

1) оценка месторасположения, инфраструктуры уже имеющейся и ее перспективы, аудитория вокруг, подъездные пути/доступность – требуется максимально прочувствовать место!

2)  подготовка вариантов использования объекта, работа с архитектурными и планировочными решениями, с пулом потенциальных арендаторов, расчет приемлемых для них арендных ставок, выбор наилучшего использования.

Безусловно, после анализа приходит понимание экономической целесообразности редевеломпента, так как просчитывается затратная часть и итоговая окупаемость проекта.

Многие объекты в центре являются еще и нашим наследием, которое стоит поддерживать. При переустройстве находить баланс «старого» и «нового» - создавать в них современные концепции и форматы с учетом истории. Мне такой подход очень близок. При грамотном подходе редевеломпент способен создавать уникальные и крайне востребованные объекты.

Международный опыт

В крупнейших городах мира уже давно работает тема редевеломпента, в первую очередь, как реорганизации промышленных площадок исторически расположенных в тех локациях, которые при расширении мегаполисов, стали интересны для жилья, офисов или торгово-развлекательных центров.

Одним из самых известных мировых масштабных проектов стал порт Гамбурга, где редевеломпенту подвергся целый район площадью 155 Га!, где с 2000 года началось строительство нового многофункционального района, насыщенного жильем и офисами. Это пример глобального проекта. Но суть одна - как для таких глобальных, так и локальных проектов – это создание нового и эффективного на месте памятника прошлому.

Интересные проекты можно найти в Париже, Лондоне, Нью-Йорке, Вене… и Москва стала не исключением, где мы видим в текущем времени как реализуются смелые идеи.

В Новосибирске мы тоже имеем удачные примеры работ редевеломпента - улица Фабричная, здание универмага LUKSE, точечные проекты преображений помещений, в частности, реновация первых этажей на ул.Ленина 25, 27 компанией «Райдекс», реализованный нашей компанией проект на Проспекте Димитрова 17 и т.п. Проекты, которые действительно, украшают город.

Теперь рассмотрим, с какими ограничениями сталкивается девелопер при реновации объектов.

Во-первых, это, конечно, это административные и юридические ограничения, которые зачастую тормозит бизнес и препятствует развитию таких проектов. Работая с партнерами над проектом на Димитрова 17, пожалуй, только в одном госучреждении мы нашли понимание и поддержку – отдел озеленения, который поддержал нашу инициативу за свой счет заменить старые аварийные тополя на новые цветущие липы. При этом нужно понимать, что для этого действия нам пришлось собрать десятки бумажек в самых разных организациях, а для проведения самих работ благоустройства территории нас обязали заключить краткосрочный договор аренды на землю и еще оплатить аренду! При том, что 100% финансирования проекта было за наш счет – частных инвесторов. Вот такие законы, не просто не содействующие развитию города, а препятствующие.

И, во-вторых, это общественный резонанс - чаще всего жители, не готовые к изменениям и новшествам, часто просто отталкивающее всё новое, не имеющие желания даже познакомиться с проектом. Здесь приходится работать с общественным мнением, уметь убеждать и подкреплять это фактами и документами, в частности визуализациями проекта, заключениями экспертов и т.п. Было бы, конечно, намного справедливее, на мой взгляд, и эффективнее для всех, если бы власть создала комитеты по развитию городской среды, которые были активными посредниками и участниками таких переговоров, содействовали и были сами заинтересованы в развитии города. А также они могут вести диалог с собственниками объектов по центральным улицам города, которые полностью игнорируют неухоженный внешний вид своих помещений/зданий, тем самым уродуя город.

Психология редевеломпента

Мне крайне симпатизирует цитата – «Город - это люди, а не стены». Зачастую девелоперы и власть это опускают при формировании городского пространства. Помимо нежелания об этом думать и полное отсутствие хорошего вкуса, возникает проблема неумения и незнание этой темы. Как часто наши строители задумываются, какие внутренние ощущения будет вызывать архитектура или созданная территория у человека на психологическом уровне? Будет ли житель комплекса чувствовать себя защищенным и спокойным за высокими заборами и шлагбаумами или наоборот, возникнет ощущение опасности. Будет ли Ваш сотрудник более продуктивным в стенах нового офиса, или будет ли покупатель настроен на оперативное принятие решение о покупке уже на входе в Ваш магазин? К сожалению, эта часть девеломпента и редевеломента, которая, кстати, уже активно изучается и используется на западе, у нас в стране, мягко говоря, слабо развита.

Что мы видим в большинстве своем в Новосибирске – хаотичная точечная застройка центра (немного радует новый центр района метро Октябрьская, где первая линия застраивается современными зданиями, и некоторые из застройщиков стремятся поддерживать общий стиль) и однотипные спальные районы с крайне примитивными торговыми объектами, так называемые районными торговыми центрами, больше напоминающие временные павильоны без какой-либо архитектурной мысли (среди редких исключений можно выделить такие жилые комплексы, как «Европейский берег» с четко выраженным стилевым вектором и грамотным обустройством территории). Т.е. в целом полное отсутствие комплексного подхода к развитию территорий от городских властей.

На закрытии одного из самых атмосферных книжных магазинов Новосибирска «КапиталЪ» я познакомилась с книгой «Город как безумие. Как архитектура влияет на наши эмоции, здоровье, жизнь». Автор Сара Голдхаген - одна из ведущих архитектурных критиков - знакомит читателя с идеей о том, как городская среда сильнейшим образом влияет на наше самочувствие и формирование личности. Она анализирует города, районы с точки зрения нейронауки и психологии. Автор призывает переосмыслить стиль и технологию строительства, да и в целом, обратить внимание общественности на этот вопрос. Абсолютно разделяю эту точку зрения и всегда стараюсь максимально гармонично вписать свой объект в окружающую среду, не создавать визуальный резонанс, вызывающее отторжение, при этом реализовывать красивые, радующие глаз проекты. Особенно это актуально в регионах со сложными климатическими условиями.

И в заключении, хочу привести цитату еще одного архитектора Ренцо Пиано: «Красота может менять людей к лучшему, зажигая свет в их глазах. Создавая красивые здания, мы делаем города лучшими местами для жизни. Вслед за этим лучше становятся и их жители».

Думаю, что это есть истинная цель редевеломента!

 



Автор: Марина Сергеевна Белых (Лысенко)
Источник: www.dn-nsk.ru