Заявка на оказание услуги

После отправки заявки на указанную электронную почту будет отправлено подтверждение

Фамилия Имя Отчество Заполните поле
Телефон Заполните поле
Email Заполните поле
Текст Заполните поле
Введите символы
Заполните поле
+7 (383) 363 18 18
заказать звонок

Заказать звонок

Имя Заполните поле
Телефон Заполните поле
Комментарий
Введите символы
Заполните поле
ООО «Деловой Новосибирск»
ИНН 5406374623
630102, г. Новосибирск, ул. Кирова, 50, офис 25/1
Тел/факс +7 (383) 363 18 18 (многоканальный)
e-mail: office@dn-nsk.ru; www.dn-nsk.ru

Новости прессы

Куда движется рынок коммерческой недвижимости Новосибирска?

23.09.2022 Новости компании  

2021-02-04 13_26_38.367+0700.jpg

В своей авторской колонке я бы хотела тезисно рассказать о текущем состоянии рынка коммерческой недвижимости Новосибирска и его ключевых тенденциях.

Каковы общие тренды на рынке?

  • Затишье первых месяцев после начала спецоперации сменилось восстанавливающимся спросом с конца II квартала 2022 года. Летние месяцы нас порадовали объемом и количеством сделок.
  • Развитие электронной торговли и тренд на импортозамещение – основополагающие факторы, влияющие на рынок.
  • Фудритейл – самый стабильный бизнес во все кризисы, поэтому обеспечивает активность на рынке торговой и складской недвижимости.
  • Лучше всего себя по-прежнему чувствует складская недвижимость, далее следует качественная офисная недвижимость, на третьем месте – торговая недвижимость. Эту статистику подтверждают крупные инвесторы и банки, более активно кредитующие в первую очередь именно складские проекты.
  • Снижение ключевой ставки, естественно, оживляет бизнес – спрос на недвижимость растет со снижением банковской ставки на кредиты. Чем активнее она будет продолжать снижаться, тем быстрее оживет бизнес.
  • Арендные ставки не успевают за ростом стоимости продажи коммерческой недвижимости (особенно на новые объекты), в связи с этим растет среднерыночная окупаемость объектов. Зачастую, на вторичном рынке инвестору гораздо выгоднее найти объекты для вложений. В новых ЖК коммерческая недвижимость для покупки часто переоценена застройщиками.
  • Оптимизация и рационализация бизнеса диктуют коммерческой недвижимости новые правила.

Что происходит со складской недвижимостью?

— Появление вакантных площадей отмечаем как тренд этого года, ведь к концу 2021 года работать на рынке аренды складов было практически не с чем – вакансия стремилась к нулю. При этом она всё равно сейчас сильно ограничена – выбора для арендаторов среди качественных и наиболее востребованных складов от 1000 до 5000 кв.м, особенного городского формата, почти нет.

— Доля иностранных арендаторов на новосибирском рынке не столь существенная, как в Москве и МО, где количество вакантных площадей значительнее увеличилась. В среднем по регионам, по данным московским коллег, доля иностранных арендаторов  не более 8%, поэтому их уход не оказывает кардинального влияния.

— Основными причинами появлении вакантных площадей в Новосибирске стала корректировка объемов поставок отечественных компаний из-за крайне усложненной логистики, нестабильности курса, ослабления потребительского рынка.

— Наблюдаем падение интереса к сделкам BTS (строительство под заказчика) из-за невозможности расчета конечной себестоимости продукта и соответственно срока окупаемости, плюс завышенные банковские проценты. Если цены частично на стройматериалы уже откатились назад, то стоимость инженерии и оборудования высокая, а сроки поставок неопределенные.

— Рост арендных ставок остановился и скорректировался на фоне бурного роста в 2021 году. На некоторые объекты  (менее востребованные из-за локации или технических характеристик) ставки по нашим наблюдениям снизились в среднем на 5-7%, но это на фоне беспрецедентно высоких ставок в конце 2021 года. При этом в связи с замедленными темпами строительства (многие проекты заморожены, прогноз ввода квадратных метров складов в 2022 году оказался значительно ниже ожиданий) маловероятно дальнейшее существенное снижение.

— Драйверы спроса в Новосибирске – розничная торговля, производственные компании, транспортные и логистические операторы.

— Особенную активность на рынке мы ощутили в этом году от производственных компаний, конечно, это связано с освободившимися рынками и импортозамещением. Только в августе мы отработали 3 заявки на аренду от российских компании  — производство бытовой химии, автохимии и бумаги.

— Спрос на покупку складских и производственных объектов по-прежнему высокий, в то время как предложений на рынке практически нет. При этом инвесторы, конечно, отдают предпочтение готовым активам. В условиях дефицита мы ведем активные переговоры по объектам незавершенного строительства, а также по дистресс-активам (с кредитной нагрузкой или реализуемых в процессе банкротства).

Что происходит с офисной недвижимостью?

— Офисная недвижимость приятно удивляет нас в этом году (в сравнении с предыдущим пандемийным кризисом) – мы видим активный спрос на готовые качественные офисы в центре и по линии метро.

— Спрос на аренду обеспечивают транспортные компании, медицинский и образовательный бизнесы, госучреждения.

— Наиболее востребованы бизнес-центры класса «А», «В+»,  а также  новые многофункциональные ЖК.

— Площади, пользующиеся наибольшим спросом – от 50 до 250 кв.м.

— Активность рынка связываем с ограниченным количеством квадратных метров качественных офисов в Новосибирске – уже сложно вспомнить, когда сдавался последний новый крупный бизнес-центр в городе.  Ранее построенные здания всё больше теряют актуальность и не соответствуют ожиданиям рынка.

— Те владельцы, которые понимают, что нужно работать с концепцией и вовремя проводят редевеломпент, имеют заполняемость в размере 100%.

— Спрос на офисы в «бетоне», или требующих существующего ремонта, стремится к нулю.

— Формат удаленной работы теряет сторонников, многие компании возвращают сотрудников в офисы, и это поддерживает активность арендаторов.

— Формат гибких и сервисных офисов, активно развивающийся в Москве, пока еще на нашел реализации в Новосибирске, ждем первопроходцев и посмотрим тогда динамику спроса.

— Ставки аренды на качественные, готовые к заезду, в правильных локациях офисы достаточно стабильны, снижения мы не фиксируем, на единичные экземпляры даже замечен рост. Падают цены на старый невостребованный фонд или удаленные от метро офисы.

Что происходит с торговой недвижимостью?

  • Сложнее всего пришлось крупным региональным торговым центрам – это видно и простым потребителям по объему пустующих площадей после ухода зарубежных компаний.
  • Начался процесс замещения на российских ритейлеров, однако процесс идет не так гладко, так как зачастую местный бизнес не готов к тем жестким условиям, которые предъявляли ТЦ к международным брендам. Управляющие компании таких торговых центров ищут новые форматы, развивают фуд-корты и развлекательную составляющую комплексов.
  • Положительную стабильность демонстрируют районные торговые центры, в которых доля иностранных брендов была минимальная, а спрос фудритейла высокий.
  • Уход с российского рынка зарубежных компаний не оказал влияния на рынок стрит-ритейла Новосибирска, особенно в ЖК. Вакантные площади в них скорее связаны с общим настроением бизнеса – достаточно сдержанным в развитии из-за сниженной покупательской способности, трансформацией потребительских предпочтений из-за развития онлайн-торговли, дорогими кредитами, невозможностью долгосрочного планирования.
  • В торговой недвижимости по-прежнему преобладают товары повседневного спроса (продукты, алкоголь, пиво, аптеки, пункты выдачи интрнет-магазинов), они же показывают максимальную устойчивость ко всем кризисам. Из общепитов в основном активны микроформаты — фастфуд, пекарни, кофейни, совсем точечно получаем заявки на полноценные форматы ресторанов от 300 кв.м. Есть тенденция на объединение в одном помещении нескольких форматов заведений/магазинов, так как большинство желает арендовать площадь 30-60 кв.м, а помещения зачастую сдаются от 100 кв.м.
  • Текущие обстоятельства дали толчок для развития российских производителей и локальных брендов (например, мы закрываем сделки с российскими шоу-румами одежды, мебели), однако, говорить, о появлении массово новых сетей пока рано.
  • Арендные ставки уже несколько лет в торговой недвижимости не растут. На востребованные площади цены держатся на том же уровне.

Screenshot_20220921-100403_Samsung Internet.jpg
Источник: www.dn-nsk.ru