Как изменится традиционный формат торговых центров в новых условиях, что будут делать собственники со свободными площадями и какие перспективы для развития сегмента в ближайшем будущем видит рынок? Поговорили с экспертами рынка о том, что будет происходить с торговыми центрами в условиях турбулентности.

Стройка и жизнь

По данным компании Focus, трафик в торговых центрах в 2022 году снижается не только по отношению к допандемийному 2019 году, но и к 2021-му. Если в начале марта Mall Index (количество посетителей на единицу площади ТЦ) был сопоставим с прошлогодними показателями, то в конце марта – апреле снижение составило около 10% к 2021 году и порядка 25-30% к 2019-му. Новые вводные вынуждают собственников торговых проектов пересматривать свои планы и корректировать объекты в стройке вплоть до функционального наполнения. По данным «Коллиерз Интернешнл», общий объем нового предложения, заявленного девелоперами ко вводу в 2022 году, сократился на 14%. В дальнейшем аналитики предполагают большую корректировку планов собственников. «До 30-40% новых торговых объектов, которые пока находятся в стадии разработки, могут быть пересмотрены: часть – отложена к выходу, а некоторые – перепланированы с учетом новых условий или вообще вплоть до смены формата. Наиболее серьезные последствия будут у торговых центров регионального и суперрегионального форматов: им, в отличие от районных ТЦ, придется буквально заново находить своего потребителя», - оценивает генеральный директор Smart Estate Moscow Михаил Петров.

Кроме того, растет и себестоимость строительства: так, партнер Q1 Group Стивен Ньюман оценивает текущий рост цен на стройматериалы в 20-30%, однако отмечает, что этот показатель может скорректироваться в любую сторону в зависимости от последствий для экономики. Если цены на основные строительные материалы, такие как бетон и металл, скорее всего будут так или иначе регулироваться на государственном уровне, то «начинка» торговых центров, инженерия, остается отраслью, где импортозамещение и тем более сдерживание цен пока маловероятны. «Среди производителей инженерных систем для коммерческой недвижимости есть российские производители, но и они активно используют комплектующие из Европы. Перестройка поставок будет масштабной, придется переориентироваться на каналы в Азии. Особенно заметным процесс будет для вентиляционных систем. Несложные решения – вентиляционные решетки и диффузоры производятся в России, но в комплексных продуктах – таких как вентиляционные машины, высокотехнологичная автоматика все равно поставлялась из Европы, а на российских заводах собирались корпуса», - поясняет главный инженер проекта в Clancy Engineering Михаил Малыгин.

При этом значительных проектных изменений по новым торговым центрам проектировщики не ожидают: «При уходе якорных западных арендаторов могут снизиться требования к помещениям в ТЦ в целом, однако основные системы жизнеобеспечения по-прежнему никто не отменял. Возможно, чтобы выполнить нормативы, необходимо будет отказаться от сверхтехнологичных решений, таких как увлажнение воздуха или энергоэффективные технологии, рекуператоры тепла – но они и ранее были редкостью в торговых объектах», - дополняет Михаил Малыгин.

Как предполагают архитекторы, выходом из ситуации для новых торговых центров может стать концептуальное изменение формата, которое отразится и на структуре архитектуры объектов. «Классическая схема с крупными якорными арендаторами – международными брендами – уходит в прошлое. В условиях, когда торговые центры будут заполняться новыми, еще не самыми известными ритейлерами, сам объект должен выполнять функции «якоря», центра притяжения в локации. Этот опыт уже осваивают районные торговые центры: совокупность операторов на одной площади в сочетании с рекреационными зонами формирует для жителей района кластер, в котором им приятно находиться и можно посещать каждый день, чтобы встретиться с соседями или провести время с семьей рядом с домом. Поэтому большее значение в архитектурных проектах приобретет наличие в ТЦ эксплуатируемой кровли с сезонными развлечениями и наличие в общих зонах локаций для мастер-классов, лекториев, обучения и развлечения детей и взрослых», - отмечает главный архитектор бюро Blank Architects Алена Панфилова-Корсакова.

Что имеем – реновируем

Масштабные изменения предстоят и по части уже функционирующих торговых центров. Именно на них отражаются текущие и возможные закрытия магазинов иностранных брендов. Хотя объем возможных потерь оценивается консультантами Knight Frank в 15-25% для ТРЦ площадью свыше 60 000 кв.м GLA, проблемным для всего объекта может стать уход крупного трафикогенерирующего арендатора. В перспективе занять существующие площади могут бренды из Турции, Китая и Индии, однако вектор на импортозамещение в ритейле тоже формируется.

Одним из оптимальных вариантов для выхода российских брендов из онлайна в офлайн торгового центра эксперты считают открытие шоурумов. «Формат шоурума интересен как ритейлерам из fashion-сегмента, так и брендам с эксклюзивными или нестандартными товарами, покупателям которых важно оценить качество перед покупкой вживую. Преимущество шоурума – возможность грамотной организации практически на любой площади, а также свободная ниша для коллабораций. Зона экспозиции товаров формируется в сочетании с рекреационной зоной для покупателя, поэтому часть площадей в шоурумах российских марок могут занять кофейни или кондитерские, которые дополнят функционал ритейлера своим присутствием и позитивно повлияют на концепцию проекта», - считает Стивен Ньюман.

Кроме того, архитекторы прогнозируют рост проектов по реновации существующих объектов: из-за потери «якорей» торговые центры могут пересматривать свои развлекательные и общественные зоны, чтобы поддерживать трафик в объектах. «В ближайший год мы можем увидеть порядка 20 новых проектов по реновации и реконцепции торговых центров. Обновлению подвергнутся как общественные зоны, так и фудкорты, которые сегодня переформатируются в гастрономические центры и фудхоллы», - отмечает Алена Панфилова-Корсакова.

Другой сценарий для создания новых генераторов трафика в объектах – это реализация форматов универмагов. О таких планах по развитию российских fashion-ритейлеров уже заявил ряд крупных собственников, в том числе Crocus Group. Однако смысл создания таких проектов должен быть гораздо глубже, считает Михаил Петров: «Приглашая нишевые российские бренды в универмаг или на маркет дизайнеров, торговый центр мыслит краткосрочными целями подъема трафика, но не решает системной проблемы. В таких условиях дизайнеры выставляют в торговых центрах стоковый товар либо наиболее базовые позиции, не находят своей аудитории и возвращаются в онлайн. Чтобы с помощью универмага «вырастить» себе нового арендатора, торговый центр должен вложиться в маркетинг бренда, дать ему особые условия присутствия, поддержать марку. Необходимо в корне менять эту структуру и использовать формат универмагов как бизнес-инкубатор – тогда в перспективе бренды смогут арендовать постоянные пространства для себя в ТЦ, а объект получит лояльного платежеспособного арендатора».

При реновации интерьеров более заметными станут российские дизайнеры и поставщики – в этом сегменте импортозамещение может пройти наиболее мягко, считает креативный директор CORE objects Елена Пругова. «В торговых центрах, которые делают ребрендинг или создаются с нуля, часто закладывается мебель индивидуального производства с адаптацией под задачи пространства: производители реализуют различную конфигурацию, оснащение дополнительными функциями (зарядки смартфонов), внедряют в проект дизайн-код – узнаваемый паттерн или символику проекта. Мебель по индивидуальному проекту, как правило, создается локальными производителями, но остается вопрос, с какими материалами работает мастерская - российскими или импортными брендами. Последние могут оказаться в дефиците», - поясняет эксперт. Готовая мебель из ассортимента марок может использоваться на фудкортах и в торговых галереях. Российские компании также представлены в этой нише – но им необходимо расширение ассортимента.

В целом же при реновации торговым центрам необходимо брать курс на «душевность», считает Алена Панфилова-Корсакова: «Задача торгового центра в новых условиях – стать для потребителя «своим», поэтому возрастает важность грамотного анализа потребностей и задач целевой аудитории проекта на этапе разработки концепции ребрендинга или нового строительства. Те торговые центры, которые смогут закрепить свой образ в сознании потребителя как места для отдыха и повседневных покупок, смогут чувствовать себя наиболее уверенно и даже при потере нескольких арендаторов удержат внимание посетителя за счет атмосферы и «экономики впечатлений». Большие же моллы, вероятнее всего, будут искать новые концепции для себя и гибко переформатироваться, чтобы удержать внимание покупателей».