Заявка на оказание услуги

После отправки заявки на указанную электронную почту будет отправлено подтверждение

Фамилия Имя Отчество Заполните поле
Телефон Заполните поле
Email Заполните поле
Текст Заполните поле
Введите символы
Заполните поле
+7 (383) 363 18 18
заказать звонок

Заказать звонок

Имя Заполните поле
Телефон Заполните поле
Комментарий
Введите символы
Заполните поле
ООО «Деловой Новосибирск»
ИНН 5406374623
630099, г. Новосибирск, ул. Советская, 23, офис 402
Тел/факс +7 (383) 363 18 18 (многоканальный)
e-mail: office@dn-nsk.ru; www.dn-nsk.ru

Новости прессы

Склады – это новый ритейл?

19.04.2021 Коммерческая недвижимость  


Мы привыкли, что складская недвижимость достаточно консервативна:
- есть определенные стандарты строительства;
есть классификация, которая регламентирует все вплоть до места нахождения объекта;
есть законы экономики, которые мы видим в моменте, но непосредственное влияние ощущаем через некоторое время (иногда это год, но часто даже больше).

В этом плане и рынком складская недвижимость воспринимается, как улитка, ползущая по склону горы, – медленно, но надежно. В то же время уже стала притчей во языцех фраза «склады – это новый ритейл», хотя по сути, никто даже не вдумывался до конца в ее значение. А ведь значит она не только рост инвестиций в сегмент и его популярность в целом. Она говорит нам и о непосредственной зависимости от внешних факторов, сокращении временного лага между внешними изменениями и реакцией рынка, например, изменением ставки ЦБ и основными индикаторами рынка, такими как спрос, поглощение, ставка капитализации объектов.

Постепенно драйверы спроса смещаются с модели традиционного ритейла к омниканальности и E-com. Даже не вдаваясь в подробности, понятно, что время непосредственного хранения в современных моделях торговли стремительно сокращается, а большее значение приобретают обработка товара и его доставка. То есть, склад перестает напоминать берлогу, а становится муравейником или ульем, если хотите.

Также мы говорим о привлекательности складов для инвестиций, в том числе, частных. Но что означает рост инвестиций? 

В первую очередь, он ведет к переоценке активов. Если мы привыкли, что у нас есть несколько институциональных игроков и 1-2 непрофильных, которые что-то приобретут раз в год, то тут ситуация меняется кардинально. Инвестиционный спрос движется к модели фондового рынка, когда основную долю занимают непрофильные инвесторы, поведение которых предсказать сложно даже в горизонте нескольких месяцев. Здесь стоимость склада перестает напрямую зависеть от операционного дохода и начинает больше зависеть от ожиданий. 

За примерами ходить далеко не надо, такая волатильность характерна для технологичных компаний, которые сегодня могут оцениваться в десятки миллиардов долларов, а завтра оказаться на грани банкротства. Безусловно, недвижимость остается чем-то прочным и осязаемым, но повышенный спрос может привести как к быстрому росту ставок, так и к их стремительному падению при эффекте домино после сброса акций одним из игроков.

Для девелопера, который строит спекулятивно, эти факторы ведут к сокращению сроков в договорах аренды и большей гибкости помещений, повышенным затратам на управление, но и большей доходности от активов. 

Мы привыкли к складам, как к антикризисным активам со строительством по БТС и 10-летними договорами аренды. Но «склады – это новый ритейл», поэтому может быть и другая схема, более рисковая, но и более доходная. 

На днях компания JLL озвучила смелый прогноз, согласно которому ставка аренды в горизонте 2-3 лет достигнет 5000 рублей за 1 кв. м, а ставка капитализации снизится до 9%. Этот прогноз выглядит фантастично, если не разделять склады на два рынка: спекулятивные и БТС. Уже сейчас ставки на спекулятивные склады более 4200, а ограниченное предложение при стабильном спросе будет толкать их еще вверх. С другой стороны, окупаемость складов БТС с долгосрочным договором аренды для инвестора уже будет составлять более 10 лет, то есть, для таких складов ставка капитализации если не составляет прогнозируемые 9%, то вплотную к ним приближается.

Что мы хотим сказать? 

Сейчас профессиональные складские девелоперы находятся на распутье: последние 10 лет говорят нам о том, что нужно строить БТС, чтобы не остаться без штанов, а с другой стороны, именно сейчас можно окупить объект в кратчайшие сроки, если строить спекулятивно на коротких договорах аренды. Истина как всегда где-то между, но ведь и диверсификацию, как тренд, никто не отменял. 



Автор: Захар Вальков
Источник: fbss.ru