Первые этажи домов из разряда не очень востребованного жилья перешли в сферу коммерческой недвижимости. Еще на стадии проектирования застройщики закладывают для помещений на первых этажах соответствие нормам для размещения детских садов, салонов красоты и офисных помещений. Но в последнее время все ярче становится относительно новая тенденция: бизнес на первом этаже дома начинают его жители. И ориентирован этот бизнес на соседей.

Еще в советское время нижний этаж домов, стоящих вдоль крупных улиц, отводился под магазины и сферу услуг. Примером в Новосибирске может служить ул. Богдана Хмельницкого. Дома в стиле флорентийского ренессанса строились с учетом того, что первые этажи займут магазины, ателье, аптеки, фотостудии, химчистки и прочие необходимые для комфортной жизни советского человека организации. Вторит Богдашке и ее близнец – ул. Мира в Кировском районе, да и другие улицы, дома на которых возводились в 50–60-е годы, например, проспект Дзержинского. Но домов в глубине жилых массивов и микрорайонов это, как правило, не касалось. И на первых этажах строились такие же квартиры, как и на более высоких. Но начиная с 90-х, когда свободный рынок хлынул на просторы отечества, именно нижний этаж вдруг оказался востребованным. Сначала на крупных улицах, затем – на примыкающих к ним. Например, на улицах Геодезической и Космической рядом с пересечением с проспектом Маркса все квартиры давно выведены из жилого фонда. А дальше мелкий бизнес пришел в жилые кварталы: под магазинчики выкупались квартиры даже в домах, которые расположены далеко от проезжих улиц. Формат «магазин у дома» быстро получил и распространение, и спрос. Удобно, когда все необходимое можно купить в своем доме.

Застройщики тренд почувствовали и подхватили. Теперь помещения строятся специально под коммерческое предназначение, а часто – и для конкретного заказчика с учетом его требований. Такие заказчики – чаще всего сетевой ритейл, аптечные сети, кофейни и т. д. Другие помещения занимает микробизнес, например, стоматологический кабинет, ногтевой сервис, салон красоты, зоосалон, различные центры развития для детей, языковые школы. И это очень удобно для жителей близлежащих домов, когда за кофе можно спуститься в прямом смысле в тапочках.

Коммерческий потенциал

Дальше – больше. Застройщики, увидев в первых этажах потенциал коммерческих помещений, стали проектировать и строить их с расчетом на малый бизнес. Одновременно решилась проблема непопулярных первых этажей. Процесс, безусловно, развивался не только в Новосибирске, но и по всей России. Сейчас многие эксперты говорят о необходимости развивать именно инфраструктуру первых этажей, и на нее все чаще делают ставку девелоперы в новых жилых проектах. В последние годы на рынке сложился тренд на увеличение доли коммерческой инфраструктуры в новых районах. Если ранее инфраструктура проектировалась по остаточному принципу, то в последние годы государство проводит политику по увеличению этой доли. Сейчас до 20–25 % новых площадей должно быть нежилыми. Объем нежилых площадей определяется в документации по планировке территории, а точнее – в проекте планировки территории, обязательного документа при комплексной застройке территории. Государство таким образом хочет повысить налоговые доходы, а также уменьшить нагрузку на транспортную инфраструктуру за счет того, что у людей появляется возможность работать, развлекаться и тратить деньги в своем районе.

При создании бытовой инфраструктуры акцент делается на базовом пуле операторов, который необходим для комфортного проживания. Максимально востребованы строительные и продуктовые магазины, дома быта и частные детские сады. Как правило, в первую очередь открываются объекты, которые, несмотря на неполное заселение, могут окупать себя без дополнительных затрат. В новых районах коммерческая инфраструктура закладывается изначально, поэтому она более приспособлена для открытия новых заведений, чем в сложившихся старых районах.

Проблемы в старой застройке могут возникать самые разные: конфликт вывески с колористикой фасада, недостаточная ширина тротуара для размещения летнего кафе, нет возможности соблюсти угол наклона пандуса для маломобильных групп населения и т. д. Поскольку инфраструктура в новых жилых комплексах создается «с нуля», то дальновидные застройщики еще на этапе проектирования здания могут предусмотреть наиболее эффективные параметры коммерческих помещений. В результате складывается парадоксальная ситуация: качество помещений street retail в жилых микрорайонах лучше, чем в магистральных торговых коридорах.

Тенденция, однако

В целом крупные российские города сейчас только начинают достигать показателей обеспеченности торговыми площадями, которые в европейских городах считаются комфортными. Например, Москва по уровню насыщения торговыми площадями даже не входит в тройку по России – столица занимает лишь четвертую строчку с показателем около 500 м2 на 1 тыс. жителей. По обеспеченности качественными торговыми площадями Новосибирск находится лишь на 9-м месте среди городов-миллионников в Российской Федерации, составляя 306 м2 на 1 тыс. жителей.

В последнее время в экспертном сообществе все чаще поднимается вопрос о том, что лучше развивать в спальных районах – торговые центры или стрит-ритейл, то есть небольшие коммерческие площади, обычно расположенные на первых этажах жилых домов. Дело в том, что девелоперы street retail и ТЦ – это совершенно разные стратегии. Коммерческие помещения на первых этажах нельзя рассматривать отдельно от жилого проекта или офисного центра, а торговый центр может быть отдельно стоящим объектом, значительно удаленным от жилых районов. Пример – новосибирская «Мега».

В финансовом плане эти два формата тоже серьезно различаются. По данным исследования рынка торговых центров Новосибирска в 2017 году, опубликованного порталом Business Planner, в торговых центрах арендные ставки снижались в течение 3 лет до начала 2016 года. Основная влияющая на это тенденция – снижение товарооборота из-за уменьшения спроса. Доходность торговых точек снизилась до 16–18 % в год. Не просели ставки только в крупнейших торговых центрах – окружных – «Мега», «Галерея Новосибирск» и «Аура», а также в региональных – «Сан Сити», «Сибирский Молл». Но, например, в Москве, в 2017 году средние ставки стрит-ритейла выросли на 15 %, а у торговых центров остались неизменными.

Кроме того, торговые центры, как правило, строят специализированные девелоперы, которые сдают их в аренду, то есть владеют ими долго. Помещения стрит-ритейла продаются девелоперами жилья еще на стадии строительства. Поэтому окупаются эти помещения быстрее, чем торговые центры.

При этом жилые районы с активными первыми нежилыми этажами более безопасны, психологически комфортны, дают больше возможностей для жителей, развивают малый бизнес. Поэтому мировой тренд урбанистики последних десятилетий заключается в том, чтобы уходить от монофункциональных районов, только жилых, или только общественных, или только производственных, к многофункциональным – когда на одной территории присутствуют все функции – торговля, офисы, мастерские (производственные помещения), жилье и т. д. Ведь все центры городов, где так комфортно находиться и где хочется жить, как раз исторически и представлены такими многофункциональными зданиями.

Рабочие места

Помимо обеспечения нужд жителей, коммерческая инфраструктура способствует появлению новых рабочих мест. По данным RRG, в офисах на одно рабочее место приходится 7–8 м2. В торговле на одного сотрудника – 25–30 м2. То есть формально офисные помещения дают в 3–4 раза больше рабочих мест, чем торговые. Но в новом районе торговую недвижимость «осваивают» в первую очередь. Поэтому в удаленных от центра районах коммерческая инфраструктура первых этажей может в реальности дать даже больше рабочих мест, чем бизнес-центры. При этом формат street retail – это точки приложения труда не только для младшего обслуживающего персонала и рабочих, но и для высококвалифицированных специалистов в области медицины, банковского дела, страхования, юриспруденции, госуслуг, образования, психологии.

После продажи

Чтобы сохранить концепцию проекта после заселения, девелоперы стараются повлиять на заведения, которые могут открыться в их ЖК. Это напрямую в их интересах. Стимулировать можно тремя способами: планирование и концептуализация, согласование индивидуальных условий для интересных арендаторов и создание ассоциаций арендаторов, которые функционируют как совет и участвуют в выборе новых арендаторов. Но это возможно только, если застройщик самостоятельно управляет этими активами и привлекает нужных арендаторов. Однако такую стратегию может позволить себе далеко не каждый застройщик. Но и в случае продажи коммерческих площадей у застройщика есть возможность повлиять на их наполнение. Например, формировать концепцию по размещению товарных групп на этапе проектирования, принимая во внимание такие факторы, как необходимая технология, расположение социальных объектов в составе жилого комплекса, концепция пешеходных зон, переходов, парковок, остановок общественного транспорта и т. д. Эти факторы формируют у потенциальных операторов «понимание места».

Кроме того, есть некоторые виды бизнеса, которые требуют определенной компоновки помещений и их особой обеспеченности инженерными сетями. Это, например, медицинские центры, пекарни, сетевые магазины. Учитывая потребности будущих жителей, девелоперы проектируют такие помещения, закладывая тем самым концепцию развития инфраструктуры комплекса.

Важным фактором при развитии коммерческой инфраструктуры новых районов является привлечение местных жителей к этому процессу. Жители могут предоставлять интересные услуги, продавать товары и делать другие полезные вещи, которые делают нашу жизнь более интересной, насыщенной и комфортной. Это продавец, который знает всех в районе; учитель танцев, который открыл танцевальную студию для соседских детей; владелец кофейни, который делает свой неповторимый кофе.