Госдума рассматривает законопроект, который может кардинально изменить рынок недвижимости. Речь идёт об освобождении россиян от налогов на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилья.

Сейчас НДФЛ при продаже недвижимости составляет 13% от дохода, полученного по такой сделке, а заградительный срок, после которого данный налог платить не надо, зависит от способа приобретения жилплощади: он может быть равен либо трём годам (если это единственное жильё или оно получено в наследство, в подарок от члена семьи или близкого родственника), либо пяти. Депутаты подготовили законопроект, который изменит такой порядок для тех, кто продаёт свою собственность, чтобы приобрести новую недвижимость.

В России действует аналогичная практика в случае, если у продавца минимум два ребёнка и он планирует на вырученные деньги приобрести квартиру или дом большей площади. Тогда доходы не облагаются НДФЛ.

Законодатели предлагают распространить существующие правила на всех граждан РФ, но с некоторыми оговорками. По их мнению, отмена налога на доход от проданной недвижимости может применяться в следующих случаях:

— Во-первых, продаваемое жильё (под ним в контексте законопроекта подразумеваются комната, квартира или жилой дом) должно быть единственным, и это правило включает запрет на доли в другой недвижимости или на собственность у супругов. То есть, если квартиру продал муж, а у жены есть комната в коммуналке, налог на проданное жильё платить придётся.

— Во-вторых, сделка по приобретению недвижимости должна быть совершена не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи прошлого жилья.

— В-третьих, общая площадь и кадастровая стоимость того, что приобретается, должны быть больше, чем у того, что было продано.

— В-четвёртых, кадастровая стоимость реализованного жилья не должна превышать 50 миллионов рублей.

— Эта инициатива вполне отвечает доктрине Минфина на смягчение налоговых требований. Очевидно, правительство желает одновременно добавить налоговые льготы гражданам и активизировать оборот жилья на рынке недвижимости, — считает адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов Москвы Дмитрий Шагин.

С этим мнением частично согласен старший юрист компании «Европейский дом права» Залимхан Магомедов, который утверждает, что освобождение продавцов недвижимости от НДФЛ поможет прежде всего строительной отрасли и регионам с большим жилищным фондом, таким как Москва, Петербург и Краснодар.

— Идея сокращать налоги для продаваемой недвижимости наиболее выгодна регионам с активным строительным сектором. Там граждане могут потратить сэкономленные на налогах средства на приобретение новых квартир большой площади, что положительно отражается на строительном бизнесе, который, в свою очередь, заплатит больше налогов в бюджет. Однако в условно депрессивных субъектах местные власти могут решить, что доход от НДФЛ при продаже жилья физлицами для их бюджета более выгоден.

Эскроу-капкан

Более четверти российских регионов «уронили» цены на квартиры на вторичном рынке жилья в третьем квартале этого года. Эксперты считают, что такое положение возникло не только в связи с общеэкономической ситуацией в стране, но и из-за резкого сокращения выдачи ипотеки по льготным программам. Вместо повышения доступности жилья происходит формальное снижение цен, что ведёт к заморозке денег тех, кто вложился в новостройку.

— Для застройщиков сложившаяся ситуация является фактически предкризисной, ведь если строить, но не продавать по цене, заложенной в бизнес-проекте, то это может привести к невозможности рассчитаться со своими кредиторами. Тем более что сейчас по закону [ «Об участии в долевом строительстве…»] застройщик не может снять деньги со счёта, не достроив дом, а гражданин, вложивший в строительство, не может снять деньги со счёта до завершения договора, — поясняет директор компании «Спецстрой-М» Александр Головин.

По информации Центрального банка Российской Федерации, объём средств дольщиков, размещённых на счетах эскроу (тех самых, которые заморожены до окончания строительства), превышает четыре триллиона рублей. Например, в Москве этот показатель составил 1,76 триллиона рублей. Эти деньги висят в банках и страдают от инфляции.

В такой ситуации и покупателям новостроек, и строителям жизненно необходимы инструменты, которые позволят стимулировать рынок. Возможно, закон об освобождении от налогов при продаже жилья — это один из них.

Тяжёлый груз «вторички»

— «Подмерзание» рынка новостроек оказывает сильнейшее воздействие и на вторичную недвижимость, — уверяет риелтор Галина Смирнова. — У значительной части россиян, проживающих в крупных городах, нет другой возможности улучшить свои жилищные условия, кроме как продать наследственную квартиру в другом регионе и использовать вырученные деньги в качестве первоначального взноса для покупки в ипотеку современной новостройки.

Сейчас, когда цены на старое жильё упали, такие граждане вынуждены ждать по три года и всё это время платить налоги за квартиру, в которой они фактически не живут, арендуя жильё в том регионе, где работают.