До принятия закона о статусе апартаментов застройщики, вероятно, не будут выводить новые проекты. Из-за этого сократится предложение и вырастут цены на текущие проекты. Апартаменты, которые подпадут под действие закона, тоже подорожают.

В конце апреля в Госдуму был внесен законопроект о правовом статусе апартаментов, который активно обсуждался последние полтора года. Документ предлагает ввести понятие «многофункциональные здания», узаконить их будущее строительство и распространить на них нормы Жилищного кодекса. При этом законопроект никак не регулирует статус уже построенных комплексов апартаментов.

Спросили у экспертов, какое влияние готовящийся документ окажет на рынок апартаментов — станут ли застройщики выводить новые проекты и что будет с ценами в ожидании нового статуса.

Застройщики возьмут паузу
Текущая версия законопроекта не станет финальной, поскольку пока остается открытым главный вопрос — что станет со строящимися и введенными апартаментами, будут ли они приравнены к жилью. По мнению экспертов, эта неопределенность скажется на поведении застройщиков — они займут выжидательную позицию с запусками новых проектов.

Пока нет ясности, девелоперы, которые имеют возможность отложить запуск или отказаться от реализации проектов, скорее всего, так и сделают, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Паузу возьмут и те компании, которые рассматривают возможность выхода на этот рынок, считает эксперт. По ее словам, подобная тенденция наблюдается в Москве с прошлого года, после того как было объявлено о планах в ближайшее время решить вопрос с апартаментами.

В первом квартале 2021 года на рынок новостроек Москвы, по данным риелторской компании «Бест-Новострой», вышло два новых проекта с апартаментами, что в четыре раза меньше, чем за первый квартал 2020 года (тогда в продажу поступило восемь комплексов).

Что касается девелоперов, которые уже получили разрешительную документацию, они постараются реализовать эти проекты, а дальше займут выжидательную позицию до момента принятия федерального закона, добавила управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.

Согласна с коллегами генеральный директор «Бон Тон» Наталия Кузнецова: те, у кого уже есть разрешение на строительство и нет возможности переносить сроки реализации проектов, станут их выводить. «На рынке будут появляться новые апартаменты, но в очень небольшом количестве. В целом застройщики подождут разрешения ситуации и четкого урегулирования основных вопросов — регистрации в апартаментах, правовой защищенности, размера коммунальных платежей и в целом действия Жилищного кодекса в их отношении», — пояснила она.

Сокращение предложения
Сейчас в Москве сокращаются продажи новых апартаментов. По оценкам аналитиков «Метриума», в первом квартале 2021 года на первичном рынке апартаментов (без учета элитного сегмента) предложение сократилось до 3,5 тыс. лотов (минус 33,8% за квартал; минус 52,4% за год). Это связано с относительно невысокой девелоперской активностью и высоким спросом на протяжении 2020 года. В целом на апартаменты приходится около 8–10% предложения на первичном рынке столицы.

Спрос сохранится
Спрос на апартаменты сильно не изменится до принятия финальной версии законопроекта, считают эксперты. Существенная доля покупателей апартаментов не считают, что возможность регистрации должна стать главным нововведением, ключевым фактором при покупке, говорит Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». «Одни покупают апартаменты, поскольку им необходимо жилье в конкретной локации, другие — как дополнительную недвижимость или инвестиционный актив. Большинство из тех, кто нуждается в прописке по месту пребывания, сегодня приобретают именно жилые квартиры», — сказала она.

По данным «Бон Тон», в целом на долю апартаментов приходится 8,5% совокупного спроса, и большую его часть составляют бизнес- и премиум-классы (51%). У этого формата есть свой нишевой спрос, ориентированный на уникальность локации, качественные параметры проекта и социальное окружение. В комфорт-классе потребителя привлекает инвестиционная составляющая, в том числе с точки зрения получения пассивного дохода, пояснила Наталия Кузнецова. «В предложенном варианте проекта закона никак не регулируется статус сданных и строящихся проектов. Поэтому на динамику спроса в таких проектах будут влиять в первую очередь ценовые факторы, стадия строительной готовности и качественные параметры проекта», — считает она.

Что со спросом
Сейчас спрос на апартаменты снижается. По данным аналитиков «Метриума», в первом квартале 2021 года было заключено на 40% меньше договоров долевого участия (ДДУ) с апартаментами по сравнению с четвертым кварталом 2020 года (1365 против 2265 ДДУ). Но если рассматривать спрос относительно первого квартала 2020 года, то он увеличился на 30%.

Подорожают, но не сравняются с квартирами
Принятие законопроекта в текущей редакции способствует созданию нового класса недвижимости. В свою очередь, это создаст условия для роста цен на апартаменты с новым статусом (то есть будущих проектов). Цены на них будут изначально выше тех, которые не подпадут под действие законопроекта. Но разрыв в цене по сравнению с квартирами сохранится — иначе теряется главное конкурентное преимущество апартаментов, считают эксперты.

По оценкам аналитиков «Бест-Новостроя», сейчас стоимость 1 кв. м в апартаментах массового сегмента в среднем на 11% дешевле квартир с аналогичными характеристиками. А полная стоимость лота в старых границах Москвы у апартаментов классов стандарт и комфорт на 31% ниже, чем у квартир. «В дальнейшем эта разница может нивелироваться до 3–5% и 10–15% соответственно», — спрогнозировала Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».

Пока апартаменты дорожают
По данным «Бон Тон», средневзвешенная цена 1 кв. м в апартаментах (все сегменты) за год выросла на 20,2%, до 380 тыс. руб. По подсчетам «Метриума», средневзвешенная цена 1 кв. м апартаментов комфорт-класса составляет 219,8 тыс. руб. (+13,6% за первый квартал 2021 года; +15,3% за год), бизнес-класса — 274,6 тыс. руб. (+5,4% за квартал; +10,7% за год). В отдельных проектах рост цен на апартаменты за квартал достигал 30%. Этому способствовал высокий спрос и недостаток нового предложения по стартовым ценам и рост строительной готовности проектов.

Но если правовой статус апартаментов существенно не изменится и это будет квази-жилье с точки зрения потребителя (возможности регистрации по месту жительства, уровня налогов, размера коммунальных платежей и т. д.), то цена апартаментов так и останется в среднем на 15–20% ниже, чем у квартир, добавила Ирина Доброхотова.

Что касается цен на строящиеся и построенные апартаменты, то они будут меняться в зависимости от рыночных факторов — уровня спроса, предложения, а также ликвидности проекта и конкретного лота. «Если станет и дальше ощущаться недостаток выхода нового предложения, то даже при более низком уровне спроса цена будет расти. За год объем предложения сократился на 40,6% по площади и 33,1% по числу лотов», — пояснила Наталия Кузнецова.

По мнению Надежды Коркки из «Метриума», принятие законопроекта однозначно приведет к росту цен на апартаменты, которые могут сравняться со стоимостью квартир. «Вероятен сценарий, когда покупатели будут стараться приобрести апартаменты «по старым правилам». Это приведет к ажиотажному спросу, который сменится снижением потребительского интереса», — спрогнозировала она.