Постковидный бизнес станет эффективнее развиваться в гибких офисных пространствах и не будет привязан к инфраструктуре центра города

Два офисных тренда с Московского урбанистического форума 2021 года:

1. Горожане, несмотря на пандемию, по-прежнему проводят больше времени в офисе, чем дома. Это означает, что бизнес-центры должны становиться лучше. Об этом рассказал директор всемирно известного британского архитектурного бюро Zaha Hadid Architects Кристос Пассас.

2. Многие компании, которые раньше были ориентированы на центры деловой активности, сейчас могут переместиться в более удаленные локации без потери эффективности. Такое мнение высказал председатель научного совета Центра экономики инфраструктуры Михаил Дмитриев.

А что это означает в масштабах Москвы? Как компаниям, бизнесу и инвесторам поймать эти тренды? Рассмотрим несколько текущих офисных кейсов.

Гибкость офисов

Начнем с первого тренда. В условиях 2020-х годов сделать рабочее пространство лучше и эффективнее можно за счет гибкости планировок. Помещение в бизнес-центре должно уметь быстро трансформироваться и подстраиваться под задачи и потребности разных целевых аудиторий. Если такая возможность есть, то офис можно эффективно использовать в режиме 24/7 все 365 дней в году.

Такими возможностями обладают только самые современные офисные пространства. «Именно по этому принципу создавалась модульная система организации офисных площадей в бизнес-парке «Останкино». Покупателям и арендаторам предлагаются готовые блоки, из которых по принципу конструктора можно создавать офисное наполнение разной площади и под разные потребности. В итоге помещение с кабинетной планировкой может буквально за несколько дней преобразоваться в современный open space с переговорными разного размера и кофе-пойнтом», — рассказала архитектор, партнер UNK Юлия Тряскина.

Офис-конструктор по принципу лего

Упомянутый выше БП «Останкино» возводится на северо-востоке Москвы ГК «Пионер». Система организации пространства, которая реализована совместно с UNK, получила назвали «Офис-конструктор». Каждый слот офисного помещения в бизнес-парке — это блок площадью 70 кв. м с полностью подготовленной инженерией и четким планом расстановки мебели для различных функциональных решений (оpen space, кабинет, переговорная, кофе-пойнт и т. д.). Всего арендаторам и покупателям офисных площадей в БП «Останкино» предлагается 23 варианта модулей, из которых по принципу лего можно сформировать офис любой площади, кратной слоту.

Как это работает

«Например, в модуле конфигурации «минимум» предусмотрено размещение 12 сотрудников в формате оpen space, переговорная на шесть человек и место для секретаря. В конфигурации «комфорт» в оpen space разместится шесть сотрудников, будет оборудована переговорная на шесть мест, появятся кабинет для директора, место для секретаря и кофе-пойнт. А в конфигурации «кабинет», помимо кабинета для директора, предусмотрены три комнаты, каждая из которых рассчитана на двоих сотрудников, будут оборудованы переговорная на шесть мест, пространство для секретаря и кофе-пойнт. Соответственно, из набора различных модулей можно наполнять и офисы больших размеров, создавая в том числе и традиционные оpen space на десятки человек», — объяснила главный архитектор, руководитель службы проектирования и архитектуры ГК «Пионер» Наталья Ермоленко.

Эффективная деловая среда

Второй тренд — в децентрализации. Но каким образом офисная локация, находящаяся за пределами традиционных центров деловой активности, может поддерживать бизнес своих резидентов эффективной? За счет самодостаточной качественной инфраструктуры.

Например, Бутырский район, где ГК «Пионер» возводит одноименный бизнес-парк, пока не является традиционной офисной локацией (поблизости находится станция метро «Бутырская» и платформа будущего МЦД-3 «Останкино»). Более того, деловой центр расположен рядом с жилой застройкой, где отсутствует инфраструктура, к которой привыкли офисные работники.

Для того чтобы OSTANKINO business park стал максимально притягательным как для бизнеса, так и для местных жителей, территорию спроектировали по гибкому принципу. «Программирование территории БП «Останкино» заключается: 1) в удовлетворении потребностей 10 тыс. офисных сотрудников с учетом их разнообразия; 2) в удержании транзитного трафика; 3) в увеличении времени, проведенном посетителем на территории бизнес-парка; 4) в создании дополнительного трафика за счет привлечения жителей района в радиусе пешеходной доступности», — уточнила Наталья Ермоленко.

По ее словам, в БП «Останкино» запрограммировано несколько сценариев использования территории. В том числе «рабочий день», «выходной», «вечер» и «зима». Все они предусматривают различные варианты использования главной площади, фуд-корта, парка и других зон. Например, в сценарии «выходной» проведение концертов и фестивалей на площади обеспечит дополнительный трафик в тысячу человек. А проведение новогодней ярмарки в сценарии «зима» — транзитный трафик в несколько тысяч. Сценарий «вечер» предполагает работу кинотеатра на свежем воздухе, прогулки по парку, посещение кафе и ресторанов. Таким образом, территория будет «затягивать» и «пропускать насквозь» человеческие потоки, наполняя «жизнью» весь микрорайон.

«Само расположение БП «Останкино» в массиве новостроек позволяет формировать здесь центральное общественное пространство нового района, делать его связующим звеном между жилыми кварталами, создавать здесь зону коммуникаций и проведения досуга. Таким образом, бизнес-парк является не изолированным объектом, а частью района с соответствующей социальной функцией», — пояснила партнер UNK Юлия Тряскина.

Что это значит для бизнеса

В условиях колоссального отложенного спроса со стороны бизнеса новые офисные пространства не останутся без арендаторов. Компании, которые рассматривают для себя аренду нового офиса, теперь могут снять суперсовременное и эффективное пространство за пределами перегретых офисных локаций Центрального делового района. К тому же современным компаниям важно, чтобы сотрудники могли, выйдя в обеденный перерыв или после работы из офиса, тут же получить полный спектр услуг: аптеку, супермаркет, химчистку и т. д. Или пойти в фитнес и ресторан, а потом домой. Забота о сценариях жизни в течение дня только повышает работоспособность сотрудников.

Новые форматы офисов открывают большие возможности и для частных инвесторов, ведь спрос на покупку небольших офисов (до 100 кв. м) остается стабильным в любом экономическом цикле. Для частных инвесторов гибкие офисы-конструкторы могут быть интересны с точки зрения 1) сокращения времени и расходов на оборудование офиса (использование модульной системы позволяет сократить сроки приспособления пространства под нужды конкретного арендатора); 2) универсальной инженерии и 3) нулевых потерь полезной площади (площадь измеряется слотами, внутри которых уже зашита планировка и расстановка мебели).

Извлечь выгоду инвесторы могут и благодаря насыщенной среде бизнес-парка — не секрет, что потенциальные арендаторы, выбирая между ним и офисом, стоящим на отшибе, предпочтут деловое пространство с инфраструктурой. Очевидно, что в таком месте поиск арендатора будет легче, а заполняемость — выше.