В 2021 году рантье удалось заработать больше, чем в пандемийном 2020-м, но меньше, чем в докризисном 2019-м. В основном падение отыгрывали владельцы торговых центров — выручка таких компаний увеличилась в среднем на 30%.
Forbes в 17-й раз составляет рейтинг «королей российской недвижимости». 30 вошедших в рейтинг компаний получили в 2021 году совокупный доход от аренды в $6,9 млрд. В 2020 году он составил $5,8 млрд, в допандемийном 2019 году — $7,8 млрд. В 2020-м арендодатели пошли навстречу арендаторам — многие брали с них только операционные расходы, пока торговые центры стояли закрытыми из-за пандемии. В 2021 году владельцы коммерческой недвижимости подняли ставки.
Доходы выросли у 23 участников рейтинга. Поступления от аренды «Киевской площади», Crocus Group, Fort Group, «ТПС Недвижимости», «Славянского мира» увеличились на 30-35%, «Адамант» выручил на 39% больше, «Авиапарк» — на 54%. Все эти компании сдают в аренду площади в торговых центрах.
Сильнее всех — в два раза, до $385 млн — выросла оценка дохода Gleden Invest Group миллиардера Александра Клячина (большую статью о нем читайте 31 января на сайте и в журнале Forbes). Компания владеет сетью отелей «Азимут», отелем «Метрополь», а также рядом бизнес-центров, например деловым кварталом «Красная роза». В 2020 году бизнесмен купил сеть из 19 санаториев, ранее принадлежавших РЖД, за 6,7 млрд. Из-за роста внутреннего туризма гостиницы сумели показать рост.
Доходы семи участников рейтинга снизились. Сильнее всего, в три раза — до $60 млн, снизился арендный доход группы «Абсолют» миллиардера Александра Светакова. Компания опустилась с восьмой на 28-ю строчку в рейтинге. Бизнесмен уже не первый год целенаправленно сокращает свои активы в коммерческой недвижимости, предпочитая инвестировать в жилье.
Стоимость квадратного метра в жилых московских новостройках била рекорды в 2021 году, и многие рантье обратили внимание на этот рынок. Структуры лидера рейтинга компании «Киевская площадь» миллиардеров Года Нисанова и Зараха Илиева в сентябре 2021 года приобрели почти 10% девелопера жилья «Самолет». Компания PPF Group, подконтрольная семье Питера Келлнера, строит первый собственный жилой комплекс.
Короли российской недвижимости — 2022. Рейтинг Forbes
Forbes публикует новый рейтинг крупнейших рантье России. Рынок коммерческой недвижимости восстанавливается так медленно, что рантье занялись жильем
1. Киевская площадь
Москва
Крупнейшие объекты: «Фуд Сити» (930 000 кв. м), «Европейский» (180 000 кв. м)
Цифра. В 2021 году общая площадь коммерческой недвижимости компании увеличилась до 3,9 млн кв. м. Численность сотрудников — 27 000 человек.
За год. В ноябре «Киевская площадь» объявила, что строит очередной кластер «Депо Три вокзала». В отличие от первого «Депо» на Лесной улице здесь будет не только фудмолл, но и офисы.
Другой бизнес. В 2021 году Год Нисанов и структуры «Киевской площади» купили почти 10% акций публичной девелоперской компании «Самолет».
2. Ташир
Москва, Санкт-Петербург, Сочи и др.
Крупнейшие объекты: «РИО» на Дмитровском шоссе (220 000 кв. м), МФК Kvartal West (140 000 кв. м), Novotel Moscow City (360 номеров)
Цифра. Выручка «Ташира» по итогам 2021 года составила 195,3 млрд рублей. Сюда входят такие направления, как девелопмент, энергетика, медицина, общепит и др. За год. В марте 2021 года «Ташир» начал проектировать столичный МФЦ, в августе открыл новый корпус «РИО» в Тамбове, который стал крупнейшим ТРЦ в регионе.
Планы. На стадии строительства 18 объектов, в том числе четыре транспортно-пересадочных узла в Москве, выставочный кластер на ВДНХ, театр «Сатирикон» имени Аркадия Райкина.
3. Сафмар
Москва, Санкт-Петербург
Крупнейшие объекты: Отель Moscow Marriott Grand (387 номеров), ТЦ «Калейдоскоп» (115 700 кв. м)
За год. В 2021 году в Москве открылся «Смоленский пассаж 2» на Садовом кольце возле Арбата. Якорным арендатором стал «Стокманн». Арендуемая площадь нового объекта 24 000 кв. м, 9000 кв. м занимают офисы, 10 000 кв. м — торговые точки и 2000 кв. м — кинотеатр.
Цифра. Общая площадь принадлежащей структурам «Сафмара» коммерческой недвижимости превышает 3 млн кв. м.
4. Gleden Invest Group
Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Владивосток и др.
Крупнейшие объекты: Деловой квартал «Красная роза» (137 000 кв. м), «Даниловская мануфактура» (110 500 кв. м), Деловой квартал «Рассвет» (85 000 кв. м)
Проект. В поселке Шерегеш в Кемеровской области Gleden Invest построит горнолыжный курорт стоимостью 10 млрд рублей. Ввод в эксплуатацию первых объектов намечен на 2025–2026 годы.
Планы. Утвержден проект строительства бизнес-центра на проспекте Вернадского в Москве. Площадь проекта составит 80 000 кв. м — он станет крупнейшим офисным зданием в портфеле девелопера. Инвестиции — 8 млрд рублей.
5. Ingka Centres
Москва, Московская обл., Санкт-Петербург, Уфа, Омск и др.
Крупнейшие объекты: «Мега Белая Дача» (303 000 кв. м), «Мега Химки» (211 000 кв. м), «Мега Теплый Стан» (181 000 кв. м)
Бизнес. Входит в Ingka Group (владелец розничной сети IKEA) и управляет 47 торговыми центрами площадью около 4 млн кв. м в 15 странах. В России компания развивает 14 центров под брендом «Мега».
За год. Весной Ingka Group приобрела у компании «Солар Системс» доли по 49% акций в восьми солнечных электростанциях. Целиком все восемь станций оцениваются в 21 млрд рублей. Электростанции будут обеспечивать энергией все магазины IKEA в России.
6. Riverstretch Trading & Investments
Москва
Крупнейшие объекты: Бизнес-центры Nordstar Tower (135 000 кв. м), «Белая площадь» (110 600 кв. м) и «Вивальди Плаза» (100 600 кв. м)
История. Павел Ващенко и Валерий Михайлов — выходцы из инвестгруппы «Регион», в 2014 году решившие заняться собственным бизнесом. В 2017–2018 годах они получили за долги от основателя «Донстроя» Максима Блажко бизнес-центр Nordstar Tower и торговый центр «Щука», а от экс-миллиардера Бориса Минца — O1 Properties, управляющую 11 бизнес-центрами.
Другой бизнес. Компания Vos’hod (RT&I принадлежит 70%) реконструирует здание Центрального телеграфа и строит жилой комплекс в партнерстве с Armani/Casa.
7. Crocus Group
Москва, Воронеж
Крупнейшие объекты: «Крокус Экспо» (1 040 000 кв. м), ТРК Vegas на Каширском шоссе (480 000 кв. м)
За год. Crocus Group отказалась от строительства Trump Tower, которую планировали возвести в подмосковном Красногорске. Однако небоскреб, заложенный в 2014 году, будет достроен. На оставшейся части площадки возле здания Правительства Московской области появится жилье, апартаменты, детские сады, школы, спортивные объекты.
Планы. Араз Агаларов объявил в ноябре 2021 года, что рассматривает возможность провести IPO. Он планирует принять решение в ближайшие год-два.
8. Enka
Москва, Санкт-Петербург
Крупнейшие объекты: «Башня на Набережной» в «Москва-Сити» (266 500 кв. м),
«Москва Красные Холмы» (156 000 кв. м)
Проект. Enka запускает в Москве сеть гибких офисов Flexity. Первый проект сети площадью 1690 кв. м появится в бизнес-центре «Павелецкая Плаза», а второй может открыться в бывшем здании Минэкономразвития на Овчинниковской набережной.
Тендер. В декабре 2021 года Enka выиграла тендер, став генподрядчиком строительства новой штаб-квартиры «Яндекса» в Гагаринском районе Москвы. Общая наземная площадь штаб-квартиры составит около 162 000 кв. м.
9. Комплексные инвестиции
Москва
Крупнейшие объекты: Four Seasons (180 номеров), БЦ IQ Park (210 000 кв. м), ТРЦ «Филион» (128 000 кв. м)
Суд. Весной 2021 года начался суд над Алексеем Хотиным, обвиненным в растрате 23 млрд рублей из принадлежавшего ему до 2017 года банка «Югра». Второе дело о растрате более 270 млрд рублей еще расследуется.
Конфликт. Почти вся недвижимость Хотиных заложена в банках, которым Алексей Хотин должен около $3 млрд. Весной началось конкурсное производство в компаниях, владеющих бизнес-центром «Очаково» и частью IQ Park, кредитор которых — банк «Траст».
10. Raven Property Group
Московская обл., Санкт-Петербург, Ленинградская обл., Ростов-на-Дону, Новосибирск, Нижний Новгород
Крупнейшие объекты: Индустриальный парк «Север» (254 000 кв. м), парки в Пушкино (213 000 кв. м), Истре (206 000 кв. м) и Ногинске (203 000 кв. м)
История. Компанию в 2005 году основали британские предприниматели Антон Билтон и Глин Хирш. Акции компании, владеющей портфелем складских проектов в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону и Новосибирске, торгуются на Лондонской и Московской биржах.
Другой бизнес. Владеет компанией RosLogistic и Raven Mount (элитное жилье в Англии).
Цифра. Около £180 млн составляла капитализация компании в конце декабря 2021 года.
11. FortGroup
Санкт-Петербург, Москва
Крупнейшие объекты: ТРК «Европолис Ростокино» (бывший «Золотой Вавилон») на проспекте Мира (242 594 кв. м), ТРК GoodZone (143 720 кв. м)
За год. В апреле после реконструкции открылась первая очередь ТРК «Европолис Ростокино», а в ноябре завершилась реконструкция ТРК Fort в Ясенево (оба раньше работали под брендом «Золотой Вавилон»).
Сделка. Весной 2021 года Fort Group выставила на продажу московский торговый центр GoodZone (143 720 кв. м). На продаже настоял «Сбер» — главный кредитор ТЦ.
12. Адамант
Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
Крупнейшие объекты: «Континент на Звездной» (115 340 кв. м), «Заневский каскад» (117 630 кв. м), ТРК «Балканский» (85 000 кв. м)
Изменения. Борис Берсон, которому принадлежало 13% долей «Адаманта», вышел из состава акционеров холдинга 1 декабря 2020 года. В мае 2021 года СКР предъявил ему обвинение в разрушении особняка XVIII века. Ущерб от бездействия бизнесмена, владевшего зданием, следствие оценило в 39 млн рублей.
Проект. «Адамант» планирует построить три 100-метровые офисные башни на юге Санкт-Петербурга на месте существующих торговых площадей в Купчино. Общая площадь комплекса составит 283 800 кв. м.
13. PPF Group
Москва
Крупнейшие объекты: Comcity (185 000 кв. м), БЦ «Метрополис» (113 500 кв. м), индустриальный парк «Южные Врата» (376 500 кв. м)
Трагедия. В марте основатель группы PPF и самый богатый миллиардер Чехии Петр Келлнер погиб в авиакатастрофе на леднике к востоку от Анкориджа (штат Аляска, США). Ему было 56 лет.
Заполняемость В 2021 году офисный парк Comcity и бизнес-центр «Метрополис» сохранили 100%-ную заполняемость.
Другой бизнес. В деревне Румянцево PPF Real Estate во II квартале 2022 года планирует сдать в эксплуатацию пять корпусов ЖК бизнес-класса homecity, который станет первым жилым объектом в портфеле компании.
14. AFI Development
Москва, Кисловодск, Железноводск
Крупнейшие объекты: ТРЦ «Афимолл Сити» (274 877 кв. м), санаторий «Плаза спа» в Кисловодске (275 номеров)
Проект. В 2021-м введен в эксплуатацию офисный комплекс премиального класса AFI2B у метро «Белорусская». Инвестиции в этот 16-этажный бизнес-центр составили 12 млрд рублей.
Сделка. В сентябре AFI Development подписала с Правительством Москвы договор о реорганизации территории бывшей промзоны «Алтуфьевское шоссе» (29 га). Инвестиции — более 45 млрд рублей. Там будет построено свыше 720 000 кв. м недвижимости.
Цифра. В 2021-м AFI ввела в эксплуатацию более 322 000 кв. м недвижимости, из них 162 500 кв. м в составе ЖК «Сиреневый парк».
15. Группа «Регионы»
Москва, Сыктывкар
Крупнейшие объекты: «Остров мечты» (350 000 кв. м), «Преображенка» (186 000 кв. м)
За год. Объем торговых площадей сократился более чем вдвое после того, как в мае Сбербанк, ранее кредитовавший строительство ТЦ группы, получил контроль над 19 из 29 ее объектов. Но компании удалось показать рост благодаря «Острову мечты».
Флагман. 2021-й стал первым полным годом работы «Острова мечты». Этот огромный крытый комплекс включает 35 видов развлечений и ландшафтный парк (44 га). Вторая очередь предполагает строительство концертного и банкетного залов, кинотеатра, гостиницы на 410 номеров и детской яхтенной школы.
16. ТПС Недвижимость
Москва, Краснодар, Новосибирск
Крупнейшие объекты: ТРЦ «Море Молл» (169 000 кв. м)
Объект. Совладелец аэропорта Шереметьево и «ТПС Недвижимости» Александр Пономаренко с 2016 года не имеет отношения к объекту, известному как «дворец Путина», под Геленджиком, сообщила пресс-служба аэропорта весной 2021 года. В 2011 году миллиардер рассказывал о покупке «дворца» и оценивал стоимость завершенного проекта в сумму, близкую к $350 млн.
Портфель. Всего у компании пять крупных торговых центров.
17. Славянский мир
Москва
Крупнейшие объекты: рынок «41-й км МКАД» (244 000 кв. м)
Цифра. 2,15 млн кв. м недвижимости можно построить на территории принадлежащего компании «Славянский мир» участка на 41-м км МКАД. Этот объем уже утвердила градостроительно-земельная комиссия, но Лещиков не спешит сносить торговые постройки, приносящие арендный доход.
Бренд. «Славянский мир» выделил часть своей земли под строительство метро, на его территории будут открыты две станции. Одну из них планировали назвать «Славянский мир», но позже переименовали в «Тютчевскую».
18. Синдика
Москва, Сочи, Ставрополь, Краснодар и др.
Крупнейшие объекты: Radisson Collection Paradise Resort & Spa в Сочи (508 номеров), ТЦ «Южный» в Ставрополе (49 900 кв. м)
Портфель. Основной арендный доход группа «Синдика» получает от 40 региональных рынков и торговых центров, а также от гостиниц на Черноморском побережье.
Цифра. Доход «Синдики» от гостиниц вырос в 2021-м почти на 25%.
Площадка. В 2017 году сгорел принадлежащий «Синдике» одноименный торговый центр на 65-м км МКАД. В 2021-м президент группы Олег Эскиндаров рассказал журналистам, что «Синдика» планирует застроить участок жилой и коммерческой недвижимостью совместно с группой «Самолет».
19. Millhouse
Москва, Омск
Крупнейшие объекты: БЦ «Крылатские Холмы» (108 040 кв. м), БЦ «Белые Сады» (93 940 кв. м), БЦ «Четыре ветра» (33 698 кв. м)
Проект. Деловой центр «Сколково парк» — шесть офисных зданий общей площадью 212 000 кв. м — строит в Сколково Millhouse. Инвестиции составят $550 млн. Завершить проект планируется в IV квартале 2023 года.
Планы. Роман Абрамович в феврале 2021 года зарегистрировал в Карелии и Геленджике компании для развития гостиничных объектов. Первая купила участок на берегу Ладожского озера для базы отдыха, а компания в Геленджике планирует создать люксовую гостиницу.
20. Malltech
Санкт-Петербург, Новокузнецк, Уфа
Крупнейшие объекты: ТРЦ «Планета» в Уфе (169 000 кв. м), ТРЦ «Планета» в Новокузнецке (162 000 кв. м), ТРЦ «Аура» в Новосибирске (152 000 кв. м)
Сделка. В конце ноября Malltech получила одобрение ФАС на покупку ТРЦ «Жемчужная Плаза» (93 000 кв. м) в Санкт-Петербурге у финского строительного концерна SRV и китайской Shanghai Industrial Investment Company.
Новый бизнес. Компания создала подразделение Malltech Lab. Оно занимается разработкой продуктов для цифрового управления бизнесом ТРЦ. Malltech планирует развивать это как отдельное бизнес-направление.
21. Авиапарк
Москва
Крупнейшие объекты: ТРЦ «Авиапарк» (390 000 кв. м)
Офисы. Владельцы «Авиапарка» планируют построить рядом с торговым центром офисы общей площадью 150 000 кв. м, проект может обойтись бизнесменам в 18–20 млрд рублей.
Масштаб. «Авиапарк» является одним из крупнейших торговых центров в Восточной Европе. Общая площадь объекта составляет 390 000 кв. м, арендная — 230 000 кв. м. На территории ТЦ расположено более 480 магазинов и ресторанов, его посещают, по собственным данным, 29 млн человек ежегодно.
22. Mall Management Group
Москва
Крупнейшие объекты: ТРЦ Columbus (277 000 кв. м), ТРЦ «Саларис» (298 000 кв. м)
Инвестиция. Сергей Гордеев инвестировал в Emerging Markets Horizon — компанию по слияниям и поглощениям (SPAC), которая принадлежит «ВТБ Капиталу», а также бывшему топ-менеджеру ВТБ Риккардо Орчелу и FPP Asset Management. Гордеев владеет 7%, этот пакет мог обойтись ему в $20 млн.
Проект. В декабре 2021-го открылась «Павелецкая Плаза» с парком на крыше. Строительство ТРЦ велось более 20 лет, в 2018-м Гордеев выкупил территорию. Общая площадь ТЦ — 73 000 кв. м. Якорные арендаторы — ИКЕА, «Перекресток», «Золотое яблоко».
23. МКапитал
Москва, Ростов-на-Дону
Крупнейшие объекты: «Охотный Ряд» (63 000 кв. м), «Шоколад» (165 000 кв. м)
Изменение. Доход Занадворова сокращается на протяжении последних лет на фоне падения на 25–35% ставок аренды в одном из старейших торговых центров Москвы «Охотный Ряд», а также роста вакансий в региональных ТЦ.
Прежний бизнес. После закрытия магазинов «Седьмой континент» и «Наш» Занадворов с 2017 года сдает более 100 помещений в аренду продовольственным ретейлерам.
Партнер. Доля 10% в ООО «Манежная площадь», владеющем ТЦ «Охотный Ряд», принадлежит компании «Сбербанк Инвестиции».
24. Рамо-М
Краснодар, Новороссийск, Туапсе, Анапа, Армавир
Крупнейшие объекты: Мегацентры «Красная площадь» в Краснодаре (180 000 кв. м) и Новороссийске (104 000 кв. м)
Портфель. Основной арендный доход группа «Рамо-М» получает от пяти крупных торговых центров в Краснодарском крае.
Цифра. Сотрудниками холдинга «Рамо-М» являются более 1000 человек.
Проект. В 2021 году девелопер приостановил работы по возведению курортного комплекса Costa Rusa на Черноморском побережье в Туапсинском районе, который строит с 2006 года.
25. АФК «Система»
Москва, Московская обл., Алтай и др.
Крупнейшие объекты: гостиница «Космос» (1770 номеров), БЦ «Милютинский пер., 5, стр. 2» (7000 кв. м)
За год. Доход АФК «Система» от аренды снизился, потому что портфель за год сократился на 200 000 кв. м многофункциональных помещений: всего у корпорации сейчас 943 000 кв. м (полезная площадь) коммерческой недвижимости.
Портфель. АФК «Система» принадлежит 33 000 кв. м загородной недвижимости, которая сдается в аренду и приносит порядка 800 млн рублей годовой выручки.
26. Morgan Stanley Real Estate Investing
Москва, Санкт-Петербург
Крупнейшие объекты: ТРЦ «Метрополис» (205 000 кв. м), ТРЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге (192 000 кв. м)
Цифра. Под управлением Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) находятся активы на $47 млн, из них 76% приходится на Америку, 13% — на Европу.
За год. В сентябре MSREI привлекла около $3,1 млрд в свой десятый фонд недвижимости North Haven Real Estate Fund IX Global, это на 35% превышает объем предыдущего фонда.
27. Hines
Москва, Санкт-Петербург
Крупнейшие объекты: ТРЦ «Метрополис» (205 000 кв. м), БЦ «Метрополис» (113 500 кв. м), логистический комплекс BD Industrial Park (150 000 кв. м)
Основатель. В 1957 году сын рабочего из Индианы Джеральд Хайнс основал в Хьюстоне девелоперскую компанию Hines.
Цифра. Под управлением Hines активы на $83,6 млрд в 27 странах.
За год. Hines сокращает присутствие в России. В конце 2021 года компания продала 90% в бизнес-центре «Гоголевский» европейскому фонду IML Invest и выставила на продажу долю в офисном комплексе «Метрополис», которым владеет вместе с PPF Real Estate.
28. Абсолют
Москва
Крупнейшие объекты: ЖК «Резиденции Сколково» (25 га), БЦ Omega Plaza (107 000 кв. м)
Суд. В декабре 2021 года бывший гендиректор Национальной девелоперской компании (НДК) Константин Ремизов был осужден на восемь лет колонии за мошенничество при строительстве элитного ЖК «Резиденции Сколково» в Подмосковье. Он должен будет возместить группе «Абсолют», признанной потерпевшей стороной, ущерб в размере 292 млн рублей.
Продажа. В 2021 году «Абсолют» более чем вдвое сократил офисные площади в своем портфеле и в пять раз — торговые.
29. Capital Group
Москва
Крупнейшие объекты: БЦ «Око II» (160 000 кв. м), «Город яхт» (70 000 кв. м ), БЦ «Эко» (65 616 кв. м )
Сделка. В феврале 2021 года Capital Group продала бизнес-центр «Авиатор» общей площадью 26 000 кв. м на севере Москвы.
Планы. Capital Group решила создать сеть технопарков. Инвестиции в первые объекты оцениваются в 3 млрд рублей.
Цифра. 24 600 кв. м в сервисном офисе сети BusinessClub арендовал в сентябре маркетплейс Ozon, эта площадь рассчитана на размещение 3500 сотрудников. Сеть BusinessClub принадлежит Capital Group.
30. Accent Capital
Москва
Крупнейшие объекты: СК «Валищево» (142 000 кв. м), СК «Сигма» (79 000 кв. м)
Стратегия. В 2021 году компания начала развивать направление жилой недвижимости. Флагманским станет проект КРТ в Ярославской области.
Сорванная сделка. Совместно с «Фермонт капиталом» бывшего топ-менеджера Mars и PepsiCo Роберта Найтса Accent Capital планировала купить московские активы финской логистической компании Itella Logistics общей площадью 200 000 кв. м. Однако сделка не состоялась, и покупателем стал логистический оператор Tablogix.
