В феврале компания JLL опубликовала исследование российского рынка качественной складской недвижимости. Согласно данным JLL, по итогам 2017 года на региональных рынках России, исключая Москву и Санкт-Петербург, уровень вакантных площадей сократился до 4 % по сравнению с 8 % на конец первого полугодия.

В Московской области показатель вакантности равен 8,3 %, в Санкт-Петербурге – 4,8 %. Причем в абсолютном значении в Москве сейчас в 2,4 раза больше пустых складов, чем во всей остальной России, включая второй по величине складской рынок страны – Санкт-Петербург.

* Динамика доли свободных площадей на российском рынке качественных складов

Регионы

Низкий показатель вакантности в регионах стал результатом значительного сокращения свободных площадей во второй половине прошедшего года в наиболее востребованных логистических хабах – Новосибирске, Казани, Ростове-на-Дону, считают в JLL.

В некоторых городах общий объем предложения низкий, и локальный рынок качественной складской недвижимости представлен ограниченным количеством проектов. Несмотря на это, показатель вакантности там довольно высок и находится в диапазоне 20–38 %. Это Саратов, Брянск, Кемерово, Курск, Иркутск, при этом в абсолютном значении объем вакантных площадей в каждом из них не превышает 15 тыс. м2.

«В целом российский региональный рынок качественных складских площадей остается крайне неоднородным. Объем предложения в Московском регионе составляет почти 17 млн м2, в Санкт-Петербурге – 2,8 млн м2, а в остальных городах России – 8,4 млн м2. Такое распределение складских площадей обусловлено спросом в том или ином городе, – комментирует Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL. – Крупнейшими хабами и лидерами по объему качественного предложения складов в регионах являются Екатеринбург и Новосибирск, где к концу 2017 года насчитывалось более 990 тыс. и 920 тыс. м2 соответственно».

* Общий объем рынка складских площадей в регионах России, тыс. м2

Новые склады

Всего за 2017 год на региональных рынках, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, было введено 427 тыс. м2, что в два раза меньше результата предыдущего года. На 2018 год анонсировано 559 тыс. м2 площадей, находящихся сейчас в стадии строительства, и еще порядка 300 тыс. м2 может быть построено по запросу клиентов. Лидерами по объему ввода в регионах в 2017 году стали Екатеринбург – 97 тыс. м2, Владивосток – 50 тыс. м2, Казань – 39 тыс. м2.

Среди ключевых проектов 2017 года эксперты JLL выделяют несколько проектов. Это строительство распределительного центра X5 Retail Group в Екатеринбурге, девелопер – Romex, площадь 35,6 тыс. м2; шестой фазы логистического центра «Придорожный» в Самаре, девелопер – «СамараТрансАвто», 34 тыс. м2; распределительных центров «Магнит» в Мурманске, 33 тыс. м2 и Кирове 30 тыс. м2; а также РЦ X5 Retail Group в Тюмени, 30 тыс. м2.

«Среди лидеров по объему площадей, анонсированных на 2018 год, мы также видим города-миллионники, традиционные для строительства качественных складов: Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Казань, Самара, Краснодар. Из 559 тыс. м2, находящихся сейчас в стадии строительства, 54 % уже реализуются под клиента. Для сравнения, в Москве под клиентов строится 45 % анонсов 2018 года», – отмечает Оксана Копылова.

В числе крупнейших региональных проектов этого года – третья фаза комплекса «Ролси» в Екатеринбурге – 50 тыс. м2, а также новые здания в ПЛП Новосибирской области: в комплексе «Сибирский» (ранее «Евразия Логистик) – 66 тыс. м2, и РЦ «Почта России» – 48 тыс. м2.

«В целом на региональных рынках сегодня наблюдается дефицит качественных складских объектов. Крайне ограниченное спекулятивное строительство и акцент девелопмента на проектах “под клиента” привели к значительному сокращению доли вакантных площадей, – говорит региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Вячеслав Холопов. – Параллельно наблюдается еще одна интересная тенденция: на фоне относительно насыщенных рынков, таких как Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, расширяется география качественного складского предложения в городах, ранее не рассматриваемых в качестве транспортных хабов федерального значения, например, в Мурманске, Тюмени, Кирове, Туле. Таким образом, ритейлеры увеличивают зоны регионального покрытия и выбирают эти города для развития логистической базы, исходя из внутренних потребностей развития компании».

В целом по спросу в 2017 году лидировали Екатеринбург, Новосибирск и Челябинск. На эти три города относятся 73 % федеральных сделок, которые прошли через консультантов, т.е. исключая прямые сделки между собственниками и пользователями складских площадей.

Ключевыми потребителями качественных складов на региональных рынках остаются крупные торговые сети, в первую очередь, продовольственные. Параллельно процессу консолидации рынка розничной торговли в сегменте FMCG в регионах идут два процесса. Первый – это наращивание складских площадей в городах основного присутствия и наилучшего регионального покрытия, т.е. ключевых логистических центрах, таких как Екатеринбург, Новосибирск и Ростов-на-Дону. Второй – это развитие «сетки» покрытия за счет второстепенных по важности локаций, в том числе и за счет покупки локальных торговых сетей.

Среди крупнейших региональных сделок второго полугодия 2017 года выделяются аренда 46 тыс. м2 ритейлером «Детский мир» в ТЛК «Южноуральский» (Челябинская область) и аренда 30 тыс. м2 в индустриальном парке «PNK-Косулино» (Екатеринбург) компанией Auchan.

* Динамика спроса на складские площади на топовых региональных рынках, тыс. м2 (без учета прямых сделок)

Ставки аренды

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на региональных рынках сохраняются в диапазоне 2,8–3,6 тыс. руб. за м2 в год, без учета НДС и операционных расходов. Исключением из этого диапазона являются отдельные проекты. Как результат, в наиболее дефицитных локациях, например, таких как Приморье и Владивосток, средние ставки могут достигать 4–4,5 тыс. руб. за м2 в год, превышая аналогичный показатель в Московском регионе.

Новосибирск

По данным компании RID Analytics, в декабре 2017 года в Новосибирске арендные ставки предложения выросли по производственно-складским помещениям на 1,5 %. Для сравнения: по офисным и торговым объектам ставки снизились на 0,9 и 0,4 % соответственно.

В настоящее время Новосибирск занимает четвертое место в стране по объему качественных складских помещений. Опережают нас только Москва, Санкт-Петербург и Екатеринбург. По разным оценкам их площадь на территории Новосибирской агломерации составляет от 750 тыс. м2 до 1 млн м2. Например, по данным JLL – 920 тыс. м2. При этом средняя стоимость аренды складов выросла примерно на 8–9 % за год. По данным экспертов рынка, арендные ставки в классе А сегодня находятся в коридоре 320–330 руб. за м2, а в классе В – 225–250 руб. за м2.