Аналитики провели масштабное исследование рынка коммерческой недвижимости в 14 российских городах-миллионниках, сравнив стоимость 1 кв. м в январе-мае 2016 года с аналогичным показателем прошлого года.

Обзор исследования

При анализе локальных рынков были использованы данные, указанные в объявлениях об аренде и продаже коммерческой недвижимости на сайте Domofond.ru. Стоит отметить, что представленные цифры отражают предложения продавцов, а итоговые суммы при реальных сделках, как правило, близки к ним, но не всегда совпадают.

Эксперты портала проанализировали динамику цен на помещения свободного назначения, торговые и офисные площади. Статистика демонстрирует, что в целом по стране ниже стала как стоимость кв. м коммерческой недвижимости при продаже, так и арендные ставки.

По результатам первых пяти месяцев 2016 года в большинстве городов-миллионников снизились как цены на коммерческую недвижимость, так и арендные ставки, в среднем на 5%. Оживления спроса и, как следствие, увеличения цен следует ждать скорее в конце года, когда экономика, согласно прогнозам, начнет показывать рост.

Продажа коммерческой недвижимости в городах-миллионниках

Региональные рынки коммерческой недвижимости переживают период стагнации. За первые 5 месяцев 2016 года стоимость кв. м торговых, офисных помещений и площадей свободного назначения уменьшилась на 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Отрицательная динамика зафиксирована в январе-апреле, и только в мае средняя цена кв. м выросла сразу на 3%. При этом в каждом сегменте и ряде городов выделяются различные тренды.

Несмотря на снижение потребительского спроса в связи с кризисом и увеличение объема вакантных площадей, в секторе торговой недвижимости сохраняются самые высокие цены. В Москве средняя стоимость кв. м уменьшилась на 6%, с 385,5 до 363,1 тысячи рублей, преимущественно за счет резкого падения цен в ЮВАО, ЮЗАО и ЮАО. Повышение цен на торговые площади характерно для Воронежа (19%), Красноярска (11%), Казани (6%), Уфы и Волгограда (4%), Перми и Казани (по 1%), снижение – для Новосибирска (10%), Ростова-на-Дону, Екатеринбурга и Нижнего Новгорода (по 7%).

В сегменте офисной недвижимости ситуация более стабильна. Цены в Санкт-Петербурге остались на уровне прошлого года, а в Москве уменьшились на 3% - с 296,7 до 288,1 тысячи рублей за кв. м. На локальных рынках в начале года отмечено существенное снижение стоимости кв. м, однако к маю показатели достигли средних значений по стране. В числе городов с самым большим снижением оказались Воронеж (10%), Ростов-на-Дону (10%) и Нижний Новгород (9%). При этом во всех миллионниках, кроме Санкт-Петербурга, Уфы и Казани, стоимость кв. м офисной недвижимости стала ниже, чем годом ранее.

Уровень цен на помещения свободного назначения также снизился. Максимальное падение в этом сегменте характерно для Москвы – в среднем на 12% за первые 5 месяцев, 226,8 тысячи рублей против 257,8 тысяч в прошлом году. В Санкт-Петербурге цены снизились на 7% (137,9 против 148,9 тысячи рублей за кв. м). При этом увеличение стоимости кв. м зафиксировано только в Уфе (8%) и Екатеринбурге (5%). Интересно, что в столице Башкортостана отмечен рекордный показатель роста – целых 8%. На рынках Волгограда, Красноярска и Омска изменений не произошло.

Аренда коммерческой недвижимости в городах-миллионниках

В борьбе за заполняемость коммерческих площадей девелоперы вынуждены прислушиваться к мнению арендаторов и корректировать цены. Подобная политика затрагивает преимущественно сектор помещений свободного назначения, где из-за низкого спроса наблюдается общее падение арендной ставки. За первые месяцы 2016 года годовая ставка аренды в расчете за кв. м в этом сегменте уменьшилась на 6%, в сегментах офисной и торговой недвижимости – на 4% и 3% соответственно.

Арендовать торговую недвижимость по цене более низкой, чем годом ранее, можно в Самаре, Нижнем Новгороде, Казани, Воронеже, Волгограде, Перми, Ростове-на-Дону и Новосибирске. Максимально снизились ставки в Уфе – на 10% за указанный период, с 13,1 до 11,8 тысячи рублей за кв. м. Минимальной отметки они достигли в январе, однако к маю ситуация на рынке стабилизировалась. Рост стоимости аренды продемонстрировали Омск, Екатеринбург и Красноярск. В Москве и Санкт-Петербурге сохраняется стабильный уровень цен, что свидетельствует о наличии на рынках качественных торговых площадей и сильных ритейлеров.

В сегменте офисной недвижимости прошлогодний уровень арендных ставок сохранился только в Санкт-Петербурге – около 11,2 тысячи рублей за кв. м. Лидерами по показателю роста стали Волгоград и Омск, где арендовать офис стало соответственно на 5% и 3% дороже. Во всех остальных городах с населением более миллиона человек произошло падение цен на аренду офисов – от 2% в Воронеже до 7% в Нижнем Новгороде и Новосибирске. В Москве снижение составило 6%.

Помещения свободного назначения остаются наименее востребованными, следовательно, максимально потерявшими в цене. Сразу на 11% снизилась средняя величина арендной ставки в Казани, на 10% – в Нижнем Новгороде и Красноярске. На уровне первой половины 2015 года осталась стоимость аренды в Уфе, Волгограде и Омске. В целом же арендовать помещение свободного назначения стало выгоднее на 6%.

Рынок коммерческой недвижимости остается чувствительным к экономическим колебаниям. В текущих условиях девелоперы ориентируются в первую очередь на развитие портфельныхпроектов, временно отказываясь от ввода новых площадей. Происходит переориентация рынка, на первый план выходят интересы потенциальных покупателей и арендаторов. В результате цены на вакантные площади снижаются, что подтверждают примеры российских городов-миллионников.