Управление недвижимостью – организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников.
Доверительное управление недвижимостью – процесс управления недвижимостью ее собственником посредством привлечения профессиональной управляющей компании и делегирования ей соответствующих прав на определенный срок.
Договор на управление – соглашение, по которому собственник объекта передает этот объект в управление управляющей компании.
Программа управления объектом – бизнес-план деятельности управляющей компании по управлению объектом недвижимости, в котором приводится обоснование наиболее эффективного варианта использования объекта, а также система планов и мероприятий по реализации указанного варианта использования.
Здание – архитектурно-строительный объект, состоящий из несущих и ограждающих конструкций, фундамента, стен и крыши, образующий наземный замкнутый объем.
Имущественный комплекс – объект недвижимости, состоящий из нескольких зданий, находящихся на одном или нескольких земельных участках с общей внешней границей.
Класс здания – категория, определяющая значимость, архитектурную ценность здания, его коммерческое значение и привлекательность для пользователей.
Ремонт здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и функционального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.
Реконструкция – совокупность работ, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта недвижимости. При этом может осуществляться:
-
перепланировка помещений, возведение построек, встроек, пристроек к зданиям, а при наличии необходимых оснований - их частичная разборка;
-
повышение уровня технического оборудования зданий, включая наружные сети (кроме магистральных);
-
замена изношенных, функционально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные конструкции и оборудование, улучшающие эксплуатационные качества зданий и объектов;
-
мероприятия, улучшающие архитектурную выразительность зданий, а также благоустройство прилегающих территорий.
Коммерческая недвижимость – объекты, используемые собственником в целях получения дохода и прироста стоимости.
Девелопмент (развитие недвижимости) – проведение строительных, инженерных и иных операций, ведущим к качественным изменениям в недвижимости, в результате которого объект недвижимости приобретает новые свойства и характеристики, изменяющие его стоимость.
Брокеридж – поиск и привлечение арендаторов в соответствии с концепцией управления объектом недвижимости.
Аутсорсинг – привлечение компанией внешних исполнителей для оказания различных услуг по объекту недвижимости в целях повышения эффективности управления.
«Якорь» (Anchor) – крупный, как правило, сетевой оператор розничной торговли с известным брендом, расположенный на территории торгового центра на правах арендатора или собственника занимаемой площади и привлекающей в торговый центр основной поток и покупателей. В качестве «якоря» могут выступать предприятия другого профиля или их совокупность (предприятия общественного питания – «фуд - корт», предприятия услуг – кинотеатр и т.д.) Функцию «якоря» могут выполнять также расположенные рядом памятники архитектуры, престижность места расположения объекта, др.
Общая классификация объектов недвижимости
Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.
|
Тип классификации
|
Виды недвижимости
|
|
По назначению
|
Земля, земельные участки.
Жилые здания и помещения.
Коммерческая недвижимость.
Недвижимость социально – культурного значения.
|
|
По целям владения
|
Для ведения бизнеса.
Для проживания владельца.
В качестве инвестиций.
В качестве товарных запасов.
Для освоения и развития.
|
|
По степени специализации
|
Специализированная – нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные им объекты.
Неспециализированная – прочая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использование в коммерческих или некоммерческих целях.
|
|
По видам собственности
|
Частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников.
Государственные – находящиеся в федеральной собственности, в собственности субъектов федерации.
Муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности.
Общественные – находящиеся в собственности общественных объединений.
Коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной)
|
|
По степени готовности к эксплуатации
|
Введенные в эксплуатацию.
Требующие реконструкции или капитального ремонта.
Не завершенное строительство.
|
Классификация офисной недвижимости
В мировой практике офисные здания делятся на следующие категории: «А», «В», «С». Процесс присвоения зданию того или иного класс требует тщательного анализа всех его параметров и характеристики. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаев довольно размыты.
Классификация офисной недвижимости разработана компанией «Becar. Commercial Property» для НП «Гильдия Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД). Эта классификация утверждена Гильдией Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) в качестве стандарта для сертификации бизнес центров.
В основу квалификации легли параметры, характеризующие качественный уровень действующих бизнес-центров.
ПРИЛОЖЕНИЕ №1
ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ
|
А
|
В
|
С
|
|
Наиболее престижные высококачественные здания, являющиеся таковыми по месту расположения, статусу арендаторов и уровню спроса, поддерживаемые на должном уровне. Здания должны иметь превосходную конструкцию/дизайн и должны быть оборудованными в соответствии с последними технологическими достижениями и требованиями к комфорту. Здания должны быть новыми или конкурентоспособными со зданиями новой постройки, управляемыми профессиональным менеджментом.
|
Здания со средним или выше среднего уровнем конструкции, оборудования, месторасположения, статуса арендаторов. Инфраструктура здания может не всегда удовлетворять арендаторов в количестве и качестве услуг. Допускается незначительное устарение зданий.
|
Здания со средним и ниже уровнем конструкции, оборудования, месторасположения и статуса арендаторов. Как правело, это устаревшие или с высоким уровнем износа здания, возможно функционально устарели.
|
КАТЕГОРИЯ – «МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ И ДОСТУПНОСТЬ»
|
А
|
В
|
С
|
|
Высокая престижность района/территории. Близость здания к другим коммерческим учреждениям, возможное расположение в непосредственной близости от правительственных посольских и деловых зон.
|
Менее престижный район/территория. Удаленность от других учреждений города, не впечатляющие видовые характеристики, расположение на второй линии домов или во дворах/обычный вход.
|
Не престижный район/территория. Большая удаленность от других коммерческих учреждений/расположения в спальных районах или на окраинах, невзрачные или не приятные видовые характеристики, расположения во дворах/не удобный вход.
|
|
Развитая инфраструктура района. Район/территория с развитым уровнем услуг, высокий уровень комфортабельности и качества застроек, ухоженный внешний вид.
|
|
Не развитая инфраструктура района. Район/территория с не развитым уровнем услуг, арендаторы - малоизвестные компании.
|
|
Благоприятная социальная обстановка. Однородный социальный состав населения, проживающего в районе бизнес - центра. Место расположения офисного центра может рассматриваться как престижный (дорогой) район, в котором большинстве своем проживают люди с уровнем дохода выше среднего.
|
Стабильная социальная обстановка. Благоприятный с точки зрения социального состава, уровень уличной преступности район. Может рассматриваться как место обитания среднего класса, это не спальный район, но не центр города.
|
Неблагоприятная социальная обстановка. Характеризуется некоторой возможной криминогенностью социальной обстановки. Основная характеристика месторасположения – спальный, промышленный район, с уровнем преступности выше среднего по городу.
|
|
Благоприятная экологическая обстановка. Отсутствие промышленных предприятий. Относительно не высокий уровень загазованности, относительно не высокий уровень шумов.
|
Стабильная экономическая обстановка. Средний, стремящийся к снижению уровень загрязняющих веществ и шумов.
|
Не благоприятная экологическая обстановка. Повышенный уровень загрязняющих веществ и шумов, непосредственная близость промышленных зон.
|
|
Удобное транспортное сообщение/доступность. Близость к основным транспортным магистралям, удобные подъездные пути, транспортные развязки не высокий уровень пробок, близость к остановкам общественного транспорта, наличие парковки, минимум 1 парковочное место на 100 кв.м. арендуемой площади.
|
Менее удобное транспортное сообщение/доступность. Удаленность от основных транспортных магистралей, неудобство подъездных путей, удаленность транспортных развязок, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие парковки, минимум 1 парковочное место на 100 кв.м. арендуемой площади.
|
Не удобное транспортное сообщение/низкая доступность. Высокая удаленность от основных транспортных магистралей, высокая удаленность от остановок общественного транспорта, наличие либо отсутствие парковки, число парковочных мест не важно.
|
КАТЕГОРИЯ «КОМПОНЕНТЫ И СВОЙСТВА ЗДАНИЯ»
|
А
|
В
|
С
|
|
Тип здания, возраст и внешний вид
|
|
Высококачественное здание новой постройки или конкурентоспособное в сравнении с новыми зданиями, современный стиль, отличный дизайн и конструкция. Отличный внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений, ухоженные внешние компоненты здания.
|
Новое, относительно устаревшее здание или здание после реконструкции. Современный стиль или модернизированное здание. Хороший внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений.
|
Устаревшее или с высоким уровнем износа здание. Старое здание (бывшее НИИ, корпус завода, и др.), различное состояние, возможен косметический ремонт фасада.
|
|
Имиджевые компоненты
|
|
Идеальное обустройство и состояние холл - внешний вид, освещение, указатели компаний, удобный подход к лифтам, идеальное обустройство и состояние коридоров – внешний вид, освещение, вывески компаний, идеальное состояние общественных мест, соответствие окон единому стилю здания, высокое качество материалов, высокий уровень естественной освещенности.
|
Хорошее состояние холла - внешний вид, освещение, указатели компаний, Хорошее состояние коридоров, хорошее состояние общественных мест. Состояние окон единому стилю здания, хорошее качество материалов, хорошее естественная освещенность.
|
Усовершенствованы силами арендаторов.
|
|
Инженерные системы
|
|
Отличное состояние систем, отопления, вентиляций и кондиционирования, отличное состояние электроснабжения, выделенная мощность не менее 150 кВт на 1000 кв.м. Оптоволоконные каналы связи. Высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей, с хорошим освещением, вентиляцией, удобной системой использования, с удобным месторасположением. Достаточный уровень осветительной арматуры на 100 кв.м. Планировка помещений.
|
Хорошее состояние систем, отопления, вентиляций и кондиционирования, отличное состояние электроснабжения, выделенная мощность не менее100 кВт на 1000 кв.м. Оптоволоконные каналы связи. Лифты известных производителей, поддерживаемые в хорошем состоянии. Хорошая скорость лифтов. Достаточный уровень осветительной арматуры на 100 кв.м.
|
Устаревшие системы, отопления и вентиляции, выделенная мощность не менее 50 кВт на 1000 кв.м. Устаревшие каналы связи. Устаревшие лифты. Недостаточный уровень осветительной арматуры на 100 кв.м.
|
|
Планировка помещений
|
|
Свободная планировка в виде офисных блоков.
|
Свободная планировка в виде офисных блоков или другая планировка.
|
Планировка помещений согласно первоначальному предназначению здания или изменена силами арендатора.
|
|
Отделочные материалы
|
|
Высокое качество материалов, используемое в отделки помещений.
|
Хорошее качество материалов, используемое в отделки помещений.
|
Возможно косметический ремонт, качество материалов различное.
|
|
Инфраструктура здания.
|
|
Центральная рецепция в холле здания. Конференц – залы, кафе, ресторан, хорошая репутация арендаторов, известнее компании.
|
Центральная рецепция в холле здания, конференц-залы, кафе, ресторан.
|
Минимальный набор услуг или организация силами арендаторов.
|
КАТЕГОРИЯ «УПРАВЛЕНИЯ ЗДАНИЕМ И УРОВЕНЬ ПРЕДОСТАВЛЯЕМОГО СЕРВИСА»
|
А
|
В
|
С
|
|
Профессиональная компания с известным брендом (иностранная, российская, локальный бренд).
|
Профессиональная компания.
|
Внешняя управляющая компания или управляется силами собственника здания
|
|
Опыт работы компании или ее его высшего менеджмента более 3 лет.
|
Опыт работы более 3 лет
|
|
|
Развернутая система дополнительных услуг.
|
Наличие дополнительных услуг.
|
|
|
Высокопрофессиональные службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки)
|
Службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки)
|
Службы служба эксплуатации и уборки.
|
|
Круглосуточная охрана и видеонаблюдение.
|
Круглосуточная охрана и видеонаблюдение.
|
Охрана.
|
: Администратор
