Обзор рынка элитного городского жилья. II квартал 2011 г. Россия. Новосибирска.

Данная работа базируется на данных по 231 престижному дому города Новосибирска классов Де Люкс, Премиум, Бизнес и Эконом.

 Обзор поделен на разделы:

1. Общее предложение рынка престижного городского жилья. В выборку включаются как строящиеся, так и уже сданные дома, квартиры под самоотделку и варианты с ремонтом.

2. Предложением рынке первичного престижного городского жилья.

3. Предложение на рынке вторичного престижного городского жилья. Рассматриваются квартиры с ремонтом.

Анализ структуры предложения дает представление о том, в каких районах сконцентрированы престижные дома, и какой класс наиболее широко представлен в Новосибирске.

По диаграммам, демонстрирующим среднюю стоимость 1 кв. м, можно сравнить цены на престижное жилье в различных районах и классах, и выявить, где цена максимальна/минимальна.

Динамика средних цен позволяет отслеживать, какими темпами растет стоимость престижного жилья, и какой район или класс показал максимальный рост в конкретном периоде.

На рынке первичного престижного жилья рост цен складывается из естественного удорожания жилья и увеличения стоимости за счет приближения строящихся объектов к завершающим этапам строительства или сдаче дома.

За рассматриваемый период наблюдалось незначительное снижение цен некоторых вариантов, из-за этого и вследствии непостоянства состава выборки  рост средней цены за 1 кв. м в некоторых случаях оказался отрицателен.

На втором месте Заельцовский район с результатом 19,92%. Доля Октябрьского района составила 18,62%. 13,54% выставленных на продажу вариантов располагалось в Железнодорожном районе, 13,02% - в Ленинском районе, 5,21% - в Дзержинском районе, 4,17% - в Калининском районе. Кировский и Советский районы представили на рынок относительно небольшое количество вариантов - 1,43% и 0,65% соответственно.

Наибольшее количество предложенных вариантов пришлось на долю квартир Бизнес-класса - 57,5%, на втором месте класс Эконом - 31,45%, квартиры класса Де Люкс с долей 5,92% занимают третье место. 5,13% предложенных вариантов – это квартиры класса Премиум. Однако класс Премиум представлен только на вторичном рынке элитной недвижимости.

Наибольшая средняя стоимость 1 кв. м наблюдалась в Центральном (93710 рублей) и Железнодорожном (91460 рублей) районах. Отметим, что Железнодорожный район был представлен во II квартале только на вторичном рынке элитного жилья. Та же ситуация с Кировским районом. На третьем месте - Заельцовский район (66265 рублей). Самая низкая средняя цена за 1 кв. м – в Советском районе - 30960 рублей. Это связано с тем, что Советский район не представлен на рынке вторичного жилья, соответственно средняя цена сложилась только из предложения на первичном рынке.

Наибольшая средняя стоимость 1 кв. м элитной жилой недвижимости наблюдалась у квартир класса Премиум - около 119,9 тыс. рублей, однако квартиры класса Премиум представлены только на вторичном рынке элитного жилья. Наименьшая средняя стоимость - в классе Эконом - около 59,3 тыс. рублей.

Наибольшее число предложений на рынке жилой недвижимости находится в ценовых сегментах 50-65 тыс. руб за 1 кв. м и 65-80 тыс. рублей - по 26,3% и от общего количества квартир. Примерно одинаковое количество квартир со средней стоимостью 1 кв. м 35-50 тыс. рублей и 80-95 тыс. рублей - 16% и 14,9% соответственно. Квартир с ценой более 140 тыс. рублей за 1 кв. м - всего 0,8%.

В выделенных точках на графике, демонстрирующем рост цен, указаны средние цены за соответствующий месяц. В каждой точке рассматривается своя выборка, основанная на имеющемся в тот момент предложении. Поэтому ее объем и структура в каждом месяце немного различаются. Как видно из графика, в течении квартала наблюдалось равномерное увеличение средней стоимости 1 кв. м элитной недвижимости.

Во II квартале увеличение средней стоимости предлагаемого элитного жилья составило 2,585%. На первичном рынке прирост средней стоимости предложения составил 0,852%, на вторичном - 1,988%.

По итогам II квартала 2011 во всех районах города  Новосибирска наблюдается увеличение средней стоимости 1 кв. м элитной городской недвижимости. Наибольший рост данного показателя зафиксирован в Калининском районе - 5,801%. Наименьшее изменение средней стоимости - в Дзержинском районе – на 0,078%. Как уже было сказано, Железнодорожный и Кировский районы представлены только вторичном рынке, Советский – только на первичном, в связи с чем данные об изменении средней цены 1 кв. м на рынке в целом по этим районам отсутствуют.

Во II квартале 2011 года во всех классах наблюдалось постепенное увеличение средней стоимости 1 кв. м. Наибольшее увеличение средней цены наблюдалось в классе Эконом - на 3,923%. Так как квартиры класса Премиум представлены только на вторичном рынке. Данные об изменении средней стоимости 1 кв. м на рынке в целом по данному классу отсутствуют.

На первичном рынке элитного городского жилья больше всего квартир было выставлено на продажу в Заельцовском (36,64%), Центральном (22,14%), Октябрьском (13,74%) и Ленинском(12,98%) районах. Меньше всего квартир было выставлено на продажу в Советском районе (3,05%). Варианты в Железнодорожном и Кировском районах к концу II квартала в выборке отсутствовали. 

Наибольшее количество предложенных вариантов пришлось на долю квартир Бизнес-класса - 58,14%, на втором месте квартиры класса Эконом - 25,58%, квартиры класса Де Люкс с долей 16,28% занимают третье место. Предложение квартир класса Премиум на первичном рынке элитного городского жилья отсутствовало.

Наибольшая средняя стоимость 1 кв. м жилой недвижимости на первичном рынке наблюдалась у квартир класса Де Люкс - около 88,1 тыс. рублей, наименьшая - в классе Эконом - около 38,5 тыс. рублей.

Наибольшее число предложений на первичном рынке элитной жилой недвижимости находится в ценовом сегменте 35-50 тыс.руб. за 1 кв. м - 54,8% от общего количества квартир. 13,3% от общего объема предложения - квартиры со стоимостью 1 кв. м - 20-35 тыс. рублей. Примерно одинаковое количество вариантов представлено в ценовых сегментах 50-65 тыс. рублей и 65-80 тыс. рублей - 12,9% и 12,2% соответственно. Квартир с ценой более 110 тыс. рублей за 1 кв. м чуть более 1%.

За II квартал 2011 на первичном рынке элитного городского жилья средняя цена 1 кв. м увеличилась на 0,852%.

Максимальное снижение средней цены 1 кв. м  зафиксировано в Заельцовском районе (-2,067). Максимальное увеличение средней стоимости 1 кв. м наблюдалось в Калининском районе – на 6,783%.

Во II квартале 2011 года на первичном рынке в квартирах класса Бизнес наблюдалось снижение средней стоимости 1 кв. м на 2,203%. В классе Де Люкс цена выросла на 1,605%, в классе Эконом - на 0,495%.

Лидерами по количеству предложенных вариантов на вторичном рынке элитного городского жилья
являются Центральный район - 23,71% и Октябрьский район с результатом 19,62%. Доля Заельцовского района составила 16,48%. 16,33% выставленных на продажу вариантов располагалось в Железнодорожном районе, 13,03% - в Ленинском районе, 5,02% - в Дзержинском районе, 3,93 - в Калининском районе1,73% - в Кировском районе. Советский район представил на рынок всего 0,16% общего объема предложенных вариантов.

Наибольшее количество предложенных вариантов пришлось на долю квартир Бизнес-класса - 57,37%, на втором месте квартиры класса Эконом - 32,65%, квартиры класса Премиум с долей 6,18% занимают третье место. Меньше всего на продажу было выставлено квартир класса Де Люкс - 3,8%.

 Ценовая ситуация

На вторичном рынке элитной жилой недвижимости средняя цена 1 кв. м в апреле-июне 2011 года составила 77540 рублей. Максимальная средняя стоимость 1 кв. м наблюдалась в Центральном (около 95525 рублей)и Железнодорожном (около 91460 рублей) районах. Следом за ними идет Заельцовский район - 77027 рублей за 1 кв. м. Далее Дзержинский (около 69210 рублей), Октябрьский (около 63636 рублей), Кировский (около 62575 рублей), Ленинский (около 61044 рублей) районы. Минимальная стоимость 1 кв. м на рынке вторичного городского жилья наблюдалась в Калининском районе - около 58966 рублей. Данные по вариантам, расположенным в Советском районе, отсутствуют.

Наибольшая средняя стоимость 1 кв. м элитной жилой недвижимости на вторичном рынке наблюдалась у квартир класса Премиум - около 120 тыс. рублей, наименьшая - в классе Эконом – около 62,9 тыс. рублей.

Наибольшее число предложений на вторичном рынке элитной жилой недвижимости находится в ценовом сегменте 65-80 тыс. руб. за 1 кв. м - 29,17% и в ценовом сегменте 50-65 тыс. рублей за 1 кв. м - 29,09% от общего количества квартир. 17,11% от общего объема предложения - квартиры со стоимостью 1 кв. м – 80 95 тыс. рублей. Квартир с ценой более 140 тыс. рублей за 1 кв. м – всего 0,97%.

Увеличение средней стоимости 1 кв. м жилой недвижимости на вторичном рынке элитного жилья за II квартал 2011 года составило 1,988%.

На вторичном рынке элитной жилой недвижимости во II квартале 2011 года направления движения средней стоимости 1 кв. м в разных районах города были различны. Наибольшее увеличение средней цены наблюдалось в Заельцовском районе – на 4,601%. Максимальное снижение зафиксировано в Кировском районе - на 3,383%. В Ленинском районе средняя стоимость 1 кв. м по итогам квартала практически не изменилась.

На вторичном рынке элитной жилой недвижимости во II квартале 2011 года во всех классах кроме квартир класса Де Люкс наблюдалось увеличение средней стоимости 1 кв. м. Максимально увеличение зафиксировано в классе квартир класса Эконом - на 2,588%. В классе квартир класса Де Люкс наблюдалось снижение средней стоимости на 4,474%.

1. Во II квартале 2011 года большая часть выставленного на продажу элитного городского жилья была расположена в Центральном, Заельцовском, Октябрьском и Железнодорожном районах. Из этого следует, что колебания цен в этих районах оказывают сильное влияние на среднюю стоимость 1 кв.м. элитного городского жилья, в то время как изменения цен в Кировском и Советском районах на средней цене предложения практически не отражаются.

2. Наибольшее количество вариантов элитной жилой недвижимости относятся к квартирам класса Бизнес.

3. Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке элитной жилой недвижимости за период составила около 52858 рублей, на конец периода - около 53008 рублей.

4. Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке элитной жилой недвижимости за период составила около 77540 рублей, на конец периода - около 78747 рублей.

5. На первичном рынке элитной жилой недвижимости во II квартале 2011 года было зафиксировано повышение цены 1 кв. м в среднем на 0,852%. Наибольшее увеличение наблюдалось в Калининском районе (на 6,783%).

6. На вторичном рынке элитной жилой недвижимости во II квартале 2011 года было зафиксировано повышение цены 1 кв. м в среднем на 1,988%. Наибольшее увеличение наблюдалось в Заельцовском районе (на 4,601%).