Заявка на оказание услуги

После отправки заявки на указанную электронную почту будет отправлено подтверждение

Фамилия Имя Отчество Заполните поле
Телефон Заполните поле
Email Заполните поле
Текст Заполните поле
Введите символы
Заполните поле
+7 (383) 363 18 18
заказать звонок

Заказать звонок

Имя Заполните поле
Телефон Заполните поле
Комментарий
Введите символы
Заполните поле
ООО «Деловой Новосибирск»
ИНН 5406374623
630099, г. Новосибирск, ул. Советская, 23, офис 402
Тел/факс +7 (383) 363 18 18 (многоканальный)
e-mail: office@dn-nsk.ru; www.dn-nsk.ru

Новости прессы

Коммерческая недвижимость: как сегменты рынка отреагировали на пандемию

15.07.2020 Мониторинг недвижимости  

flood_02.jpg

Российские власти приняли ряд антикризисных мер для поддержки экономики в связи со вспышкой коронавирусной инфекции COVID-19. Но повезло далеко не всем: рынок коммерческой недвижимости в этот список не попал. Во всяком случае, точно не весь. Как прошла первая половина года для сегмента, и что его ждет впереди, "Интерфакс" узнал у экспертов рынка.

Тяжело в учении, в бою – нелегче

"Если рассматривать все сегменты коммерческой недвижимости, то наибольше всего пострадали ритейл и стрит-ритейл в период ограничительных мер, действующих по всей России", — считают аналитики Colliers International, напоминая, что огромным ударом для владельцев торговых объектов, помещений и арендаторов было снижение покупательской активности, что привело к сокращениям доходов у сторон, так как на тот момент функционировать оффлайн могли магазины с товарами первой необходимости.

Согласны с коллегами и в компании CBRE, где отмечают, что рынок торговой недвижимости Москвы начал испытывать на себе негативные последствия одним из первых, наряду с гостиничным бизнесом, туристической отраслью и общественным питанием.

"Особенно сильно пострадали в текущей ситуации операторы fashion-ритейла, развлечения (кинотеатры, детские клубы), а также рестораны и кафе. Спад экономической активности в апреле, несомненно, приведет к банкротству многих небольших компаний. Многие бренды и ресторанные сети уже заявили об оптимизации, что скажется на их представленности в торговых центрах. Существует риск закрытия небольших магазинов, которые занимают от 50 до 300 кв. м, а также более крупных форматов. В этом случае доля свободных площадей может превысить 10% к концу года", — говорят аналитики, добавляя, что последствия распространения пандемии станут катализатором развития уже существующих трендов на рынке, а некоторые форматы окончательно уйдут, и еще большее количество объектов будет нуждаться в пересмотре концепции. Пандемия в первую очередь отразится на изменении в потребительском поведении (рост лояльности к покупкам онлайн), снижении потребительского спроса в краткосрочном и среднесрочном периоде.

"В целом из-за сложившейся ситуации люди чаще всего делали покупки онлайн в целях безопасности", — считают эксперты Colliers International, отмечая при этом, что общий объем торговых площадей в Москве, введенный в первом полугодии, составил больше половины (61,1%) от прогнозируемого объема ввода по итогам всего 2020 г. Тогда как в регионах не было открыто ни одного нового профессионального торгового центра.

Подтверждает слова коллег аналитик департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Евгения Сафонова, которая отмечает, что прогноз по новому строительству от января 2020 года был пересмотрен на 40%.

"По итогам года мы ожидаем, что в России будет построено около 350 тыс. кв. м торговых площадей, из которых около 230 тыс. кв. м приходится на Москву. Рост объема нового строительства в Москве по сравнению с прошлым годом связан с вводом сразу нескольких объектов крупного размера (торговой площадью более 40 тыс. кв. м). До начала пандемии доля свободных площадей в торговых центрах Москвы составляла 8%. В связи с закрытием некоторых операторов из-за финансовых трудностей, мы ожидаем ротацию арендаторов в торговых объектах и увеличение вакансии до 13-15% в конце 2020 года", — говорит она.

Гостиницы не сдаются

Но не только торговлю чуть не похоронил коронавирус: несладко пришлось и гостиничному сегменту.

"Введенные ограничения, самоизоляция существенно отразились на динамике рынка. Если обычно в период кризисов менялась структура спроса гостиниц, когда один сегмент замещал другой. То в период пандемии гостиницы столкнулись с ситуацией, когда гостей просто стало минимальное количество и загрузка резко снизилась до показателей менее 10%, для некоторых объектов менее 5%. По гостиничному рынку Москвы за полугодие мы ожидаем снижение на уровне 55% (более, чем в два раза) по загрузке до 35%", — говорят аналитики CBRE.

Они отмечают, что по прогнозам компании, тариф за полугодие составит порядка 6,5 тыс. рублей – снижение на 12% относительно аналогичного периода 2019 года. Доходность на номер сократится на 60%. Кроме того, прогнозы относительно бума внутреннего туризма не оправдались – ограничения принимающих регионов, неопределённость в отношении рекомендаций Роспотребнадзора стали причиной отмены и переносов туров и отдыха россиян.

"В целом, в течение первых двух месяцев года основные гостиничные рынки РФ демонстрировали «умеренный оптимизм» и прирост показателей как по загрузке, так и по средней цене на номер. Однако, начиная с середины марта работа гостиничного сектора страны была практически парализована из-за введения со стороны государства жестких ограничительных мер на поездки и работу отдельных секторов экономики в целях борьбы с распространением коронавирусной инфекции. По этой причине механизмы функционирования гостиниц в российских городах в апреле-июне нельзя назвать рыночными, несмотря на постепенное – и конца мая/начала июня — снижение ограничительных мер на поездки и перемещения граждан в большей части российских регионов. Значительная доля спроса генерируется госсектором (размещение врачей) по фиксированным тарифам или, в отдельных случаях, бесплатно, а объемы прочих сегментов бизнеса (длительное проживание, размещение граждан, которые не смогли выехать из России из-за закрытия границ, размещение самоизолирующихся граждан, редких командированных сотрудников) крайне незначительны и суммарно обеспечивают менее 10% загрузки", — говорит партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Усенко.

Более оптимистичен в своих прогнозах генеральный директор Ales Capital Андрей Дегтярев: появление возможности перемещаться по стране, безусловно, помогло гостиничной отрасли. В июне начались активные индивидуальные бронирования, и это позволяет игрокам рынка хотя бы минимально окупать свои затраты.

"Вполне вероятно, что в июле-августе загрузка гостиниц по основным турнаправлениям достигнет 50%. При этом ключевой мотив сегодняшних туристов — просто вырваться из дома, они готовы ехать в другой город даже при отсутствии инфраструктуры — музеи, парки, рестораны только начинают открываться. Однако именно это пока сдерживает групповые бронирования, спроса на них нет, так как этому типу туристов нужна не просто гостиница, а культурная программа", — говорит он, добавляя, что идет оживление и в корпоративном сегменте — начались бронирования на осень, обсуждаются мероприятия. В то же время в загородном сегменте ситуация намного лучше — в Московской и Ленинградской области дома отдыха с весны переполнены.

У страха в офисах глаза велики

Конечно, говорят в CBRE, пандемия повлияла на динамику развития рынка офисной недвижимости, который в прошлом году и в начале этого года был очень активен.

"По итогам 2020 года, по нашим прогнозам, в эксплуатацию будет введено не более 300 тыс. кв. м. из ожидаемых в начале года порядка 600 тыс. кв. м. Во II квартале 2020 года объем нового предложения составил всего 5,1 тыс. кв. м против 92,2 тыс. кв. м во II квартале 2019 года. Ввод в эксплуатацию 12 бизнес-центров, изначально намеченный на этот период, был перенесен на более поздний срок, по большинству объектов — на III квартал. Таким образом, объем нового предложения в 1 полугодии 2020 года составил 60,9 тыс. кв. м, что почти в 2 раза уступает значению за аналогичный период прошлого года (119,7 тыс. кв. м)", — говорят эксперты, добавляя, что тенденция к переносу сроков ввода в эксплуатацию, скорее всего, сохранится и во второй половине года.

Повлияла пандемия и на спрос потенциальных арендаторов, рассказывает аналитик департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Полина Афанасьева, который был перенаправлен в сторону более экономичных вариантов размещения, и объем сделок в классе А в апреле-мае 2020 г. снизился на 68% по сравнению с аналогичным показателем 2019 года.

Согласен с коллегой директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин, который отмечает, что в большей степени пандемия повлияла на спрос в офисном сегменте, активность потенциальных арендаторов в этот период снизилась.

"В первую очередь это связано с тем, что они начали пересматривать свои запросы на площади. В то же время мы видели, что на московском рынке совершались сделки, в том числе рекордные. Мы тоже закрывали сделки и продолжали переговоры по фазе "Браво" офисного парка Comcity. Ввод второй очереди в эксплуатацию планируется на 2022 год, но мы уже сейчас видим высокий интерес к проекту со стороны арендаторов", — говорит он.

По словам аналитиков Colliers International, низкие темпы ввода во II квартале позволят нивелировать динамику роста доли свободных площадей, сделав ее умеренной.

В CBRE считают, что в скором времени офисный рынок Москвы стабилизуется. Дальнейшая динамика будет зависеть от скорости восстановления бизнес активности в целом. Частично работодатели продолжат использовать подход удаленной работы. Компании буду чаще обращаться к формату гибкого офисного пространства.

Того же мнения придерживается Обайдин, который считает, что осенью активность в бизнес-центрах полностью восстановится и вернется к уровню, который был до пандемии.

"Про долгосрочные перспективы пока говорить преждевременно, так как оценить влияние пандемии на офисный рынок мы сможем не раньше чем через 6-12 месяцев. Сейчас у большинства компаний продолжают действовать текущие договоры аренды, и какие-либо корректировки занимаемых площадей будут происходить по истечении этих сроков", — поясняет эксперт.

Ничего не заметили

Наименее пострадавшим от коронавируса эксперты признали складской сегмент.

"Ограничительные меры, принятые властями, и ситуация в целом, оказали минимальное влияние на складской рынок – деловая активность сохранилась на нормальном для рынка уровне. Конечно, некоторые компании занимали выжидательную позицию в течение апреля-мая и не занимались активным поиском новых площадей, но к середине июня и они возобновили свои проекты. Мы ожидаем хороший результат с точки зрения объёма спроса по итогам II квартала 2020 г. и первого полугодия в целом", — говорят в CBRE.

Некоторые изменения в спросе имели структурный характер. На фоне пандемии и изменения покупательского поведения объем спроса на склады «последней мили» по итогам первого полугодия 2020 года увеличился в 2,5 раза по сравнению с аналогичным показателем 2019 года, рассказал Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank.

"По мере проникновения онлайн-покупок в повседневную жизнь потребность клиентов получить заказ как можно скорее возрастает. В условиях самоизоляции люди смогли оценить преимущества покупок онлайн, и, вероятно, в дальнейшем данная тенденция закрепится. К примеру, в США уже порядка 20-25% всех Интернет-заказов доставляются день в день, вероятно, что такое будущее ждет и нас. В связи с этим игроки e-commerce и e-grocery стремятся сократить время доставки, размещаясь в черте города", — рассказал эксперт. Он уверен, что высокий спрос на городские склады будет стимулировать новый девелопмент, даже с учетом его высокой стоимости и кризисных явлений в экономике. "В ближайшие 2 года мы ожидаем выхода на рынок до 400 тыс кв. м новых складских площадей в Москве за счет как строительства новых объектов, так и редевелопмента старых. Однако это только частично удовлетворит потребность в складах последней мили, поэтому в перспективе 5 лет девелопмент городских складов будет очень актуальной историей", — прогнозирует Фомиченко.

Пока же ввод сосредоточен за границами МКАД. "По итогам первого полугодия в Московском регионе было введено в эксплуатацию порядка 120-150 тыс. кв. м складских площадей. Однако, мы отмечаем, что данная цифра носит предварительный характер и может быть пересмотрена в конце второго квартала 2020 года", — говорит аналитик департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Андрей Киселев.

Эксперты компании Colliers International добавляют, что до конца года прогнозируется ввод порядка 470 тыс. кв. м складских помещений, в основном спекулятивных проектов (более 270 тыс. кв. м), находящихся на высокой стадии технической готовности. Совокупный объем нового предложения в 2020 г. составит чуть более 800 тыс. кв. м. Если российская экономика начнет восстановление в 2021 г., ожидается рекордный за последние годы объем строительства – 1,1 млн кв. м. Снижение ключевой ставки положительно отразится на активности девелоперов, привлекающих банковские займы для строительства складов.



Источник: realty.interfax.ru