Мировые инвестиции в недвижимость в первом полугодии выросли на 13 %, а в Восточной Европе на четвертое место по этому показателю вышла Россия. Тем не менее инвестиций России не хватает. Особенно в инфраструктуру.

Объем инвестиционных сделок на мировом рынке недвижимости в первом полугодии 2018 года вырос до $341 млрд, посчитали эксперты консалтинговой компании JLL.

Продолжая активное начало года, II квартал 2018-го отметился ростом объема инвестиционных сделок на глобальном рынке недвижимости до $173 млрд, что на 2 % превышает результат аналогичного периода прошлого года, говорится в исследовании компании JLL. В результате показатель в целом за первое полугодие увеличился на 13 % и достиг максимального уровня с 2007 года – $341 млрд.

Прошедший квартал оказался относительно спокойным для региона Северной и Южной Америки: инвестиционный объем в нем сохранился на уровне предыдущего года и составил $64 млрд. Несмотря на это, успешный старт года в регионе позволил нарастить полугодовой показатель на 9 %, до $132 млрд.

Динамику здесь в первую очередь задает рынок США, где объем сделок за первую половину года вырос на 11 %. Стоит отметить, что иностранные инвестиции в недвижимость США сократились на 31 %, при этом локальные игроки активизировались, поддержав ликвидность на рынке. В результате американский капитал сформировал 85 % объема сделок в стране против 75 % годом ранее.

Затишье начала года в Европе сменилось ростом инвестиционной активности во II квартале на 11 %, до $67 млрд, что привело к увеличению объема сделок на 9 %, до $128 млрд по итогам полугодия.

В Великобритании, несмотря на сохраняющуюся значительную неопределенность в связи с Brexit, объем транзакций вырос на 19 % в перовом полугодии. Приток зарубежного капитала, составляющего почти половину всех сделок в стране, вырос на 35 % по сравнению с прошлым годом. В том числе азиатские инвестиции в британский рынок увеличились на 24 %, до $7,3 млрд. Основные континентальные рынки региона также продемонстрировали устойчивый рост: на 23 % в Германии и на 60 % во Франции. При этом если в первом случае активны были как локальные, так и иностранные инвесторы, то во втором – преимущественно зарубежные компании.

В Азиатско-Тихоокеанском регионе объем сделок во II квартале увеличился на 26 %, до $42 млрд, что позволило установить абсолютный рекорд по итогам полугодия – $81 млрд, рост на 29 %. Практически на всех рынках региона наблюдалось повышение показателя, с лучшей динамикой в Гонконге, Южной Корее и Австралии, которые совокупно продемонстрировали прирост на 110 %. Несмотря на двузначное снижение инвестиций в Китае и Японии во II квартале, по итогам полугодия они зафиксировали рост на 3 и 7 % соответственно благодаря отличному началу года.

С точки зрения сегментов рынка недвижимости, наибольший рост спроса наблюдался на складские и индустриальные объекты: глобальный объем инвестиций в них увеличился на 22 % по итогам первого полугодия и достиг $57 млрд. В то время как основной объем этих средств привлекли развитые рынки, в том числе США, Великобритания, Япония и Германия, нарастание активности наблюдалось на таких развивающихся рынках, как Китай, Польша, Индия и Бразилия, которые привлекают инвесторов значительным количеством населения и прогнозами роста.

Несмотря на сохраняющуюся политическую и экономическую неопределенность, глобальный рынок недвижимости продолжает демонстрировать позитивную динамику и притягивать инвесторов. Все большее количество компаний увеличивают свои вложения в сектор, обращая внимание на его защитные качества, такие как устойчивый доход и динамика основных показателей в сравнении с другими типами активов. Изменение демографических и технологических трендов приводит к росту популярности, например, логистических объектов и альтернативных форматов, тогда как спрос на недвижимость в целом поддерживается ростом экономики.

Аналитики компании JLL ожидают сохранения мирового объема инвестиционных сделок в 2018 году на уровне прошлого года: по предварительной оценке показатель составит около $715 млрд.

В свою очередь консалтинговая компания Cushman & Wakefield посчитала, что Россия по итогам первого полугодия заняла четвертое место в Восточной Европе по объему инвестиций в коммерческую недвижимость. Вложения составили $495 млн, из которых более половины пришлось на офисный сегмент.

Всего в странах Восточной Европы, по данным компании, в коммерческую недвижимость за полгода вложили €7 млрд, что на 24 % меньше аналогичного периода прошлого года.

Больше половины объема вложений пришлось на Польшу – €3,7 млрд, сохраняющую статус крупнейшего инвестиционного рынка региона. На втором и третьем местах разместились Чехия – €675 млн и Румыния – €531 млн соответственно.

«Российский инвестиционный рынок продемонстрировал медленный старт. Мы пересмотрели прошлый прогноз объема инвестиций в €4,5 млрд. С учетом того что в первом полугодии было заключено инвестиционных сделок менее чем на €500 млн и значительное количество крупных сделок находится в стадии подготовки, мы полагаем, что по итогам года Россия достигнет уровня в €4 млрд», – говорится в сообщении компании.

В нем добавляется, кроме того, в России с 2009 года доминируют отечественные инвесторы, и в ближайшие годы доля иностранных вложений по прогнозу аналитиков Cushman & Wakefield не будет превышать 20–25 %, пока рынок снова не откроется для иностранного капитала.

Между тем инвестиции России необходимы: в 2019 году нужно еще минимум 2,6 трлн руб. на инфраструктуру, уверены в компании InfraOne, которая специализируется на инвестициях в инфраструктурные проекты

В исследовании, подготовленном аналитиками компании, поясняется, что минимальная дополнительная потребность – это инвестиции, требующиеся региону или стране в целом, сверх вложений, которые уже делаются ежегодно. В исследовании рассчитана эта потребность на 2019 год. Минимальная доппотребность ежегодно растет: за два года ее прирост составляет примерно 0,1 % ВВП, считают в InfraOne.

«Минимальная дополнительная потребность России в инфраструктурных инвестициях в 2019 году по нашей оценке составит 2,6 трлн руб. Но большая часть этих средств –52,6 % – это нужды всего 27 регионов с уже развитой инфраструктурой. Это не значит, что большинству регионов России достаточно оставшихся скромных вложений, а, скорее, говорит о слабо развитой экономике и необходимости масштабных инвестиций и в инфраструктуру, и в производство», – считают в InfraOne.

При этом, как рассчитали аналитики, минимальная дополнительная потребность российской инфраструктуры в инвестициях может быть закрыта уже в 2021 году, если вложения в рамках майских указов будут делать по текущему плану Минфина. «Впрочем, велик риск, что инвестировать опять будут в основном в сверхкрупные и мегапроекты на федеральном уровне», – отмечается в документе.

Хуже всего, по мнению аналитиков, в России развита транспортная инфраструктура: средний индекс по ней составляет всего 3,24 из возможных 10, лучше всего – коммунальная и телекоммуникационная инфраструктура с 6,89 и 6,48 баллами соответственно. Причем отставание транспорта от остальных отраслей вряд ли удастся преодолеть быстро из-за того, что развивать его сложнее и дороже: стоимость проектов здесь, как правило, на порядок выше, чем в других видах инфраструктуры.

И действительно, недавно стало известно, что президент России Владимир Путин поручил Правительству РФ проработать вопрос постройки моста на Сахалин. По поручению президента Правительство изучит возможность строительства моста, связывающего остров с материком.

Дискуссии о целесообразности строительства моста на Сахалин продолжаются на протяжении десятилетий. Напомним, проект создания транспортного перехода на Сахалин обсуждался в начале 2000-х годов. Он предполагал строительство новой железной дороги протяженностью около 580 км со стороны Транссиба, железнодорожного и автомобильного моста через Татарский пролив – 7,5 км, а также модернизацию железнодорожной сети Сахалина – около 870 км. В 2002 году была проведена правительственная экспертиза, которая показала, что с технической точки зрения проект реализуем. Его стоимость оценивалась в $4,5 млрд, из которых $2 млрд шли на строительство новой железнодорожной ветки и моста, $2,5 млрд – на модернизацию железнодорожной системы на Сахалине.

Снова о транспортном переходе на Сахалин заговорили на первом Восточном экономическом форуме, который прошел в сентябре 2015 года. Тогда глава РЖД Олег Белозеров заявил, что этот проект вполне реален и может быть реализован. А в 2016 году сахалинцы даже организовали сбор подписей в поддержку строительства моста.

«Восточная часть России страшными темпами теряет свое население, которое стремится переехать в более благоустроенные города. Без хороших дорог не может быть ни городов, ни промышленности», – говорилось в петиции, которая собрала всего чуть больше 3 тыс. подписей.

За последние несколько лет в России было реализовано несколько масштабных дорогих инфраструктурных проектов – зимняя Олимпиада, чемпионат мира по футболу, Крымский мост. И все эти вложения приносят отдачу. Еще одним крупным проектом, который оживит экономику региона и закрепит население острова, может стать мост на Сахалин. Тем более что в перспективе мост вполне может влиться в транспортную артерию, соединяющую восточную окраину России с островом Хоккайдо.

А за государственными инвестициями появятся и частные. По крайней мере, об этом еще в 2012 году говорил доктор экономических наук, профессор, заслуженный экономист РФ, автор более 300 научных и аналитических работ по различным вопросам экономики, многочисленных статей в научных и общественно-политических изданиях Рифат Гусейнов: «Единственная проблема, которая вызывает у меня опасения, – это недооцененное, на мой взгляд, значение инвестиционной активности государства. Власть сейчас больше надеется на частные инвестиции, а вся мировая история показывает, что кризисная и посткризисная экономика требует активного государственного инвестирования. Не благотворительной помощи, а прямых инвестиций в важные, особенно инфраструктурные отрасли и объекты. Здесь, кстати, и начинается работа для строителей, и здесь возникает мультипликационный эффект, потому что каждая крупная стройка вызывает дополнительные, но уже частные инвестиции в смежные, сопряженные отрасли экономики».