По данным, которые прошли через наш «Справочник» в течение первого полугодия этого года, можно сделать вывод, что если в январе складские площади предлагались в малых объемах и далеко не во всех районах, то во втором и начале третьего квартала 2007 года произошел небольшой всплеск активности продавцов складской недвижимости (Рис.1). Хотя увеличение числа предложений и не отразилось на качестве предлагаемых площадей, о чем свидетельствует падение показателя средней цены за квадратный метр склада в Заельцовском и Октябрьском районах соответственно на -21,5 и -9%, в целом по городу приобрести в июне складское помещение было несколько проще, чем в начале года.

 

Однако специалисты рынка единодушно констатируют, что на рынке складской недвижимости по-прежнему сохраняется высокий уровень неудовлетворенного спроса, так как сегодня в Новосибирске крайне сложно выбрать склад, полностью соответствующий предпочтениям той или иной компании. Прежде всего, это связано с общим для всех сегментов коммерческой недвижимости превышением спроса над предложением. Есть и еще одна специфическая причина: несоответствие спроса предложения, а именно, несоответствие предлагаемых площадей запросам покупателей арендаторов. Часто на рынке предлагаются складские площади в промзонах города, а также вновь построенные современные логистические комплексы. Но при этом первая категория не устраивает потенциальных арендаторов, прежде всего, отсутствием современной инфраструктуры и зачастую высокими арендными ставками.

Новые складские помещения, безусловно, отвечают всем современным требования. Однако площади в новых комплексах, как правило, предлагаются крупными блоками, тогда как основной спрос приходится на средние небольшие площади, к тому же не всех устраивает их местоположение. Как видим, представления об идеальном складе у арендаторов и застройщиков пока расходятся. Что не мешает последним диктовать свою цену, а первым – довольствоваться тем, что есть. К тому же цены продаж объектов складской недвижимости продолжают расти и не только по причине повышенного спроса, но и из-за продолжающегося роста стоимости земли и строительства.

 

Вторичный рынок складских помещений также не добавляет арендаторам оптимизма. Ведь многие требования к помещению зависят от вида деятельности компании-арендатора и от логистической схемы, предполагаемого грузооборота склада. Например, для компаний с низким дневным грузооборотом, для складов длительного хранения зона погрузки и разгрузки может быть совмещена, тогда как для распределительных центров такой вариант не подходит. Также имеет значение максимально возможная нагрузка на пол, наличие рампы или пандуса и так далее.

 

Кроме того, важно, какова сфера деятельности прежнего арендатора склада. Если предыдущий арендатор занимался тем же видом деятельности, и склад оборудован соответственно (стеллажная система, система климат-контроля, размеры площадки для погрузки-разгрузки и тому подобное), то это, безусловно, плюс. Но чаще бывает наоборот. Далеко не всегда компания может найти помещение, удовлетворяющее ее требованиям. Поэтому, практика показывает, что многие компании приспосабливаются к эксплуатации складов, по техническим параметрам не полностью их удовлетворяющим, в силу недостаточного предложения и высоких цен на рынке.

Так, средняя цена аренды «квадрата» складских помещений в Советском районе выросла за полугодие на 115,5 %, и составила при этом 222 рубля (Рис.2). Самыми дешевыми были отдаленные от городской черты склады НСО, оценивающиеся на конец полугодия в среднем по 94 рубля за квадратный метр и упавшими в цене с начала года на 5,1 %, а самыми дорогими для арендаторов остаются складские помещения Центрального района, подорожавшие за полугодие еще на 9,2 % (средняя ставка в июне – 404 рубля за «квадрат»).

 

Можно предположить, что в ближайшем будущем ситуация соотношения спроса и предложения может измениться. В сентябре, с возвращением компаний к работе после отпускного периода, оживление на рынке коммерческой недвижимости обещает усилиться. Это, по мнению специалистов, должно способствовать, во-первых, росту числа заявленных крупных девелоперских проектов, каждый из которых предусматривает строительство 300-500 тысяч квадратных метров качественных складских площадей. Во-вторых, рост интереса со стороны девелоперов к строительству индустриальных парков, включающих складские комплексы.

 

Среди других тенденций складского рынка аналитики называют, в частности, повышение активности профессиональных инвесторов – финансирование и рефинансирование проектов, осуществление инвестиционных покупок. При этом специалисты прогнозируют сохранение арендных ставок на текущем высоком уровне в течение ближайшие 1-1,5 лет. (Справочник коммерческой недвижимости. 16-23 июля)