Бизнес-пространство 2007: классовый подход. Рынок офисных площадей Новосибирска является достаточно динамичной частью рынка коммерческой недвижимости и демонстрирует в последнее время постоянный рост всвязи с увеличением в нашем городе строительства новых крупномасштабных проектов.

 

В 2007-2009 годах специалисты ожидают серьезный рост предложения офисных площадей классов “А” и “B”, и это вероятней всего приведет к снижению арендных ставок. Сейчас же на рынке продолжает ощущаться значительная нехватка офисных помещений, что весьма существенно сказывается на стабильности арендных ставок в офисных центрах различного уровня. Как показывает анализ предложений, размещенных в “Справочнике коммерческой недвижимости”, в течение I полугодия 2007 года в нашем городе предлагались в аренду и выставлялись на продажу сотни офисных помещений, отвечающих различным международным стандартам: класса “А” (самые дорогие и самые немногочисленные), “B” (чуть дешевле, но не менее престижные) и “C” – “D” (офисы в зданиях бывших НИИ и в помещениях, неприспособленных к коммерческому использованию, расположенных на первых этажах жилых зданий, переведенных в нежилой фонд, и в подвалах).

 

Значительных отличий на сегодня между последними двумя классами практически нет, как, впрочем, и значительного интереса к таким помещениям. Однако самый распространенный вариант аренды на сегодняшний день все-таки попадает на офисы класса “С”.

В офисах класса “A”, в соответствии с международными стандартами, непременно присутствует вся инфраструктура, необходимая для жизнедеятельности делового человека: переговорные комнаты, конференц-залы, переговорные комнаты, конференц-залы, которыми зачастую пользуются все арендаторы, кафе, рестораны, магазины и даже фитнес-центры. Обычно офисные центры такого класса строятся “с нуля” – это легче, чем переоборуждовать старые административные здания. Поэтому такие объекты сдаются в аренду либо продаются подчистую отделку и со свободной планировкой.

 

Офисы, расположенные в офисных центрах класса “B” близки по своим характеристикам к офисам класса “A”. В основном это здания, прошедшие реконструкцию и качественный ремонт. При аренде офиса данного уровня арендатор получает помещение с хорошей отделкой, но гораздо проще, чем класс “A”. Кроме того, в реконструируемых зданиях зачастую отсутствует центральное кондиционирование, рестораны сменяются на привычные кафе и столовые, а самым существенным недостатком очень часто является недостаток парковочных мест.

 

Средней уровень арендных ставок по помещениям всех классов вырос в Новосибирске в I квартале от 618 до 694 рублей за квадратный метр, то есть на 12,3% (Рис.1). При этом средние арендные ставки по некоторым районам, предлагавшим офисные площади высокого класса, увеличились значительно. Так, на 39,4% выросли арендные ставки в Дзержинском районе; на 55,8% - в Кировском районе; и бесспорным лидером полугодия стал Центральный район, повысивший планку средней арендной ставки до 1138 рублей, то есть на 32,2% по отношению к началу года.

 

Рост средней стоимости продажи квадратного метра офисных помещений за полугодие в целом по городу составил 27% - в абсолютных цифрах от 45153 рублей за “квадрат” в январе до 57364 рублей на конец полугодия (Рис.2). Средняя же цена предложений продажи офисных помещений по районам колебалась в июне от 27212-27857 рублей за квадратный метр (НСО и Первомайский район) до 92659 рублей за “квадрат офиса” в Центральном районе. Как видим из графика, цены в районах, обладающих бизнес-центрами высокой классности (Дзержинском, Железнодорожным, Ленинском и Центральном) выросли за полугодие более чем на 60%.

 

Так что сегодня уже можно смело говорить о том, что современное состояние рынка офисной недвижимости Новосибирска - только временный этап, и появление бизнес-центров нового поколения станет для рынка офисных помещений города очередной ступенькой на пути к организованного бизнес-пространству. Уже сейчас этот рынка претерпевает значительные изменения, которые вызваны, прежде всего, экономической и инвестиционный привлекательного региона. Большое количество московских и зарубежных компаний приходит на наш рынок и, безусловно, претендует на “деловое” пространство в городе. А потому спрос на качественные офисные помещения возрастает. Возрастают и требования, которые арендаторы и покупатели предъявляют к офисной недвижимости. Учитывается все: месторасположение здания, транспортная доступность, большое количество парковочных мест, внутренняя и внешняя отделка, планировочные решения, инженерная обеспеченность здания, наличие современных телекоммуникаций. Отсюда мы сможем сделать вывод: количество офисных площадей классов “A” и “B”, как, впрочем, и цены на них в нашем городе, по всей видимости, будут со временем только увеличиваться. А интерес к офисам классов “C” и “D” постепенно сведется в новосибирском бизнес-сообществе практически к нулю. (Справочник коммерческой недвижимости. 23-30 июля).