Цена недвижимости формируется из огромного количества параметров, а профессиональные риелторы вообще ориентируются на 25 показателей. Безусловно, человеку без опыта работы в сфере недвижимости учесть все эти аспекты непросто, поэтому мало кому из собственников удается избежать ошибки при самостоятельной оценке. Но все же попробуем разобраться, от чего зависит стоимость квартир и как поставить адекватный ценник.

Оценка – штука сложная

Цены на вторичном рынке недвижимости (как и на любом другом) формируются исходя из спроса, то есть активности покупателей, а также направленности рынка – он может быть растущим, падающим. Также на цену может влиять сезонность. Когда собственник объекта принимает решение о его продаже, он или обращается в риелторскую компанию для оценки недвижимости, или заходит на какой-то общедоступный сайт и пытается сделать это самостоятельно.

Конечно, непрофессионалы часто совершают ошибки при оценке недвижимости. Причем это касается не только переоценки: нередко владельцы, напротив, недооценивают характеристики, которые позволили бы добавить 100-200 тысяч к стоимости.

Риелтор же (действительно хороший) может дать точную оценку жилья. Погрешность составит при этом +/- 100 тыс. рублей. Кроме того, отслеживая все возникающие на рынке недвижимости тенденции и зная прогнозы, специалист может подсказать собственнику, как правильно скорректировать продажную стоимость квартиры, – например, в большую сторону, если цены на недвижимость растут, а активность покупателей остается на весьма высоком уровне. Или в меньшую – в том случае, когда спрос падает.

Какие факторы влияют на стоимость недвижимости?

Основной фактор, влияющий на стоимость объекта – месторасположение (округ, район, приближенность к метро, лесополосе, инфраструктуре). Еще один наиболее значимый критерий – общая площадь. К вторичным аспектам можно отнести материал стен дома, год постройки, также важно изолированные комнаты или нет.

В плюсы нужно добавить наличие балкона или лоджии, ухоженность подъезда, наличие консьержа, большую площадь кухни, приятный вид из окон. Ниже цена будет для объектов на крайних этажах, с окнами на козырек, в доме с высоким процентом износа, с неаккуратным подъездом и непрезентабельным видом из окон. Придется сделать дополнительную скидку, если покупателю придется ждать оформления договора купли-продажи более месяца – например при оформлении сложной альтернативной сделки (разъезд на несколько площадей, наличие несовершеннолетних собственников).

Безусловно, на цену оказывает влияние и «чистота» документов – все ли в порядке с точки зрения юридической составляющей.

При самостоятельной оценке квартиры собственники зачастую ошибаются. И могут из-за этого недополучить немалые деньги. Взять хотя бы вид из окна – в условиях мегаполиса за красивый вид на парк или реку к цене квартиры можно "накинуть" порядка 200 тысяч, а между тем некоторые собственники не воспринимают его как дополнительный бонус и не учитывают при оценке объекта. Из того же разряда дополнительных преимуществ – знаменитая история дома. Или лучшая школа в городе по соседству с домом.

При этом не стоит переоценивать близость дома к подземке: иногда станция метро (со всеми ее шумами) находится настолько близко, что не каждому покупателю это покажется преимуществом. Оптимально, когда до станции можно дойти за 7-15 минут пешком.

Сделаю ремонт и обогащусь?

Собственники часто переоценивают состояние объекта недвижимости, добавляя к цене стоимость сделанного ремонта. По-человечески желание продавца окупить затраты на отделку вполне понятны, но включать 100% его стоимости в цену квартиры не стоит.

Кроме того, многие задаются вопросом – стоит ли делать ремонт перед продажей специально. Сделать имеет смысл то, что не потребует больших материальных затрат. Например, подклеить отошедшие обои, подтянуть подтекающий кран, побелить потолок. Также настоятельно рекомендуем удалить со стен календари, личные фотографии, грамоты – максимально обезличить квартиру и освободить пространство. Каждый сегмент недвижимости имеет свой ценник для ремонта.

С небес на землю

Чаще всего собственники завышают стоимость жилья, исходя из аналогового метода оценки – когда владелец ориентируется на объявления о продаже аналогичных объектов. При этом владелец ориентируется на верхний диапазон цен. И еще – чтобы был задел для торга. В результате таких «маневров» цена объекта завышается на 10-30%.

Но на сегодняшнем падающем рынке для попадания в поле зрения покупателя продавцу нужно выставить такую цену, чтобы в списке аналогичных объектов быть в тройке самых выгодных по цене предложений. Так что рекомендуется выставлять цену на уровне нижней планки аналогичных предложений. Большое количество звонков дадут понять, что стоимость адекватна рынку или немного занижена; это позволит чуть подкорректировать цену вверх и посмотреть на реакцию потенциальных покупателей.

При этом понять, насколько удалось угадать с ценой, можно по звонкам от прямых покупателей, которые после телефонного разговора изъявят желание о просмотре. Потому как в первые дни после выхода объявления подавляющее число звонков будут от агентов, которые захотят заняться продажей квартиры.

Если в первую неделю после опубликования объявления звонков нет совсем – значит, квартира сильно переоценена. Если поступило 1-2 звонка, но за ними не последовало ни одного просмотра, это тоже свидетельствует о завышенной цене. Просто звонившие ожидали, что указанная цена подразумевает какое-то уникальное преимущество квартиры, но поговорив с продавцом, поняли, что ошиблись.

Вместо вывода

В заключении хочется привести пример с завышенной стартовой ценой из реальной риелторской практики. Однокомнатная квартира в центре была оценена агентом в 9,7 миллионов рублей, с прогнозом продажи в 9,5 млн. Продавец пожелал выставить подороже (что, как мы уже знаем, является серьезной стратегической ошибкой на падающем рынке). Квартира была выставлена за 10,5 млн., предложение от реального покупателя за 9,6 продавец отклонил, а спустя три месяца квартира была продана за 8,9. Если бы квартиру выставили по рекомендованной цене, продавец бы выручил больше денег и сэкономил бы время.