Как работает краудфандинг на рынке недвижимости

Краудфандинг в сфере недвижимости — это относительно новая концепция, которая активно развивается в разных странах мира. Привлечённые таким образом «народные» инвестиции используются для покупки, девелопмента, реновации объектов жилой и коммерческой недвижимости под продажу или для получения арендного дохода.

Согласно мировой практике краудфандинг в недвижимости может приносить больший доход, чем ряд других финансовых инструментов (ценные бумаги, депозиты). В мире чаще всего используется долговой краудфандинг, который приносит фиксированную доходность на капитал (например, от аренды помещений) в размере 8—12%.

При финансировании строительства или реновации объектов недвижимости с последующей продажей можно получить и до 20% годовых, но такие проекты имеют больше рисков.

Международный опыт

В зарубежных странах достаточно много примеров успешных платформ краудфандинга, которые собирают деньги от коллективных инвестиций и направляют их в том числе на развитие различных сегментов недвижимости, стартапов и так далее. Согласно прогнозу Всемирного банка, к 2025 году объём краудфандинговой индустрии может вырасти до 96 млрд долларов.

Количество таких платформ для инвестиций в мире исчисляется сотнями. На американском рынке популярны Fundrise, Realty Mogul, RealtyShares, RealCrowd. Через такие площадки проинвестированы сотни миллионов долларов. В Европе — Exporo, Property Partner, The House Сrowd с инвестициями до 200 млн евро через каждую площадку. «Как правило, зарубежные площадки привлекают деньги на короткий срок — до двух-трёх лет, получают доходность либо от спекулятивных сделок, либо работая с девелопментом/редевелопментом, зачастую используется банковское плечо, и в залог банку передаётся весь проект», — поясняет вице-президент консалтинговой компании Becar Asset Management Ольга Шарыгина.

Среди крупнейших проектов, которые были реализованы благодаря краудфандинговым площадкам, в компании Becar Asset Management называют проект Weissenhaus Grand Village в Германии. Автор проекта выкупил деревню на побережье Балтийского моря и в 2014—2015 годах собирал деньги на превращение её в люксовый спа-курорт за счёт реконструкции 40 строений. Через платформу Companisto автору проекта удалось привлечь 8,1 млн долларов от 1800 инвесторов.

Ещё одним из успешных проектов можно назвать Golden Hill Fort в Великобритании. Старый форт разделили на 18 отдельных блоков, которые можно арендовать через Booking.com. Средства привлекались через платформу Property Partner, и сейчас актив оценивается более чем в 2 млн долларов.

Краудфандинг в России

В России краудинвестирование в основном используется для привлечения средств на развитие какого-либо бизнеса или стартапа. При этом краудфандинг в недвижимости практически не развит. На рынке существуют несколько площадок, которые привлекают средства под объекты торговой недвижимости, среди них — PNK rental, Aktivo и Credo Capital. Эти площадки сложно назвать краудфандинговыми в чистом виде. Они организованы по принципу закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов), которые формируются под конкретный проект. Это инвестиционные платформы с точки зрения функций: подбора объектов, подготовки инвестиционных механизмов, которые варьируются в зависимости от поставленных задач и специфики объекта, и управления объектом. То есть платформы нацелены на получение того результата, который оглашён потенциальным инвесторам. Их схожесть с краудфандинговыми площадками в том, что они привлекают средства инвесторов через свою платформу в интернете.

Недавно российский девелопер промышленных объектов PNK Group предложил свой новый продукт, направленный на получение дохода от арендных платежей, — инвестиции в складскую недвижимость PNK rental. Сам девелопер, выступая основным соинвестором фонда, будет давать фонду преимущественное право на приобретение объектов, уже заполненных арендаторами.

Предлагаемая инвесторам доходность — от 11,5% годовых. На начальном этапе группа готова вложить в него промышленные здания стоимостью более 10 млрд рублей. Платформа будет ориентирована на инвестиции частных лиц и формироваться из новых, уже сданных в долгосрочную аренду зданий. Управляющей компанией фонда выступает «А класс капитал». Минимальный объём вложений составляет 5000 рублей. Выплата дохода производится ежеквартально, рекомендуемый период инвестиций 5 лет с возможностью досрочного выхода. Привлечение «народных» инвестиций позволит компании быстрее оборачивать свои объекты и быстрее возвращать средства, вложенные в строительство.

Площадка Aktivo была образована в 2015 году основателем KupiVIP Оскаром Хартманном с партнёрами. Сейчас в компании более 700 инвесторов, а стоимость активов (торговой недвижимости) оценивается в 3 млрд рублей. Стартовые паи стоят от 300 000 рублей. В 2019 году между инвесторами был распределён доход на сумму более 450 млн рублей. По оценке Aktivo, окупаемость за счёт индексации договоров аренды в торговой недвижимости в России составляет 7—8 лет, а доход (после вычета налогов) в первый год владения — 9—10%.

Сейчас Aktivo сосредоточена на низкорисковых объектах инвестирования. Все они предлагают инвесторам опосредованное владение коммерческой недвижимостью в России с профессиональным управлением. Ввиду того, что при покупке объектов не привлекается финансовый рычаг в виде кредитования банками, риски владения такими объектами существенно сокращаются, поясняет генеральный директор краудфандинговой платформы Aktivo Егор Клименко.

Ещё одна известная площадка для инвестиций в коммерческую недвижимость Credo Capital была создана в 2017 году основателем девелоперской группы «Основа» Александром Ручьёвым. Здесь инвесторам предлагались объекты коммерческой недвижимости, на каждый из которых заводился отдельный ЗПИФ. На старте минимальный порог вхождения в проект составлял 900 000 рублей. При этом платформа брала на себя все вопросы обслуживания, поиска арендаторов и эксплуатации, а все объекты для инвестирования изначально были укомплектованы арендаторами и профессионально управлялись, что позволяло инвесторам сразу начать получать доход. Платформа работает и сегодня, но переориентировалась на крупных инвесторов. Таким образом, сегодня её уже нельзя назвать краудфандинговой платформой в привычном смысле.

Перспективы краудфандинга на рынке недвижимости России

Пока в России не существует ни одной краудфандинговой платформы для инвестиций в жилую недвижимость, и, возможно, они появятся не скоро. Существующее на данный момент законодательство, регулирующее краудфандинг, препятствует развитию «народных» инвестиций в жилую недвижимость в качестве альтернативы долевому строительству, говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в девелоперскую компанию Setl Group) Ольга Трошева.

В законе о краудфандинге указано, что «цифровыми правами не могут являться право требовать имущество, права на которое подлежат госрегистрации, и (или) право требовать имущество, сделки с которым подлежат госрегистрации или нотариальному удостоверению». Этот пункт, по словам Трошевой, исключает возможность вложиться и получить взамен жильё. Кроме того, обычные граждане (непрофессиональные инвесторы) не могут инвестировать через онлайн-платформы свыше 600 000 рублей в год.

В то же время использование краудфандинга для получения дополнительного дохода, а не самого жилья вполне привлекательно на фоне падения безрисковых ставок, считает Трошева. Однако на данный момент законодательство, регулирующее краудфандинг, недостаточно проработано и не защищает в полной мере инвестора, добавляет она.

«Ранее многие из девелоперов жилой недвижимости творчески подходили к перераспределению денежных потоков между проектами, финансируя средствами существующих проектов новые стройки. Поэтому законодатель купировал такие схемы внедрением эскроу-счетов. Это вызвало повышенную потребность в капитале со стороны девелоперов для реализации новых проектов. Такая ситуация открывает новые возможности для коллективных инвестиций. Мы рассматриваем развитие Aktivo в этом направлении», — заявил Клименко.

В России, считает девелопер Ручьев, для развития краудфандинга в недвижимости нет нескольких основных условий: регулирующей законодательной базы, юридических механизмов защиты прав инвесторов и культуры таких инвестиций.

В западных странах есть сформированная годами культура таких инвестиций, всё это прозрачно и регулируется законодательством. «В то время как в европейских странах всё это четко регламентируется законодательством и есть способы дополнительной защиты в виде блокчейна, у нас сегодня нет ни того ни другого. Отсюда недоверие у потенциальных инвесторов. Поэтому перспективы развития в недвижимости краудфандинга я оцениваю как крайне низкие», — говорит Ручьёв.

Если говорить о коллективных инвестициях в коммерческую недвижимость, то у этого сегмента больше перспектив. Со снижением ключевой ставки и доходности депозитов интерес к альтернативным инвестиционным возможностям, очевидно, вырастет, считает Клименко. По его словам, за 2019 год ПИФы выросли и показали максимальную отметку: доля активов ПИФов в ВВП составила 4,7%, количество пайщиков увеличилось на 240 000.

В будущем в России для инвестирования через краудфандинговые платформы могут быть предложены не только готовые объекты торговой недвижимости, организованные по принципу ЗПИФов, но и объекты с более высоким риском, которые будут ориентированы на получение более высокого дохода, прогнозирует Клименко.

Почему краудфандинг в недвижимости не развит в России

Егор Клименко, генеральный директор краудфандинговой платформы Aktivo:

Суть кроется в разнице экономики и культуры в России и на Западе. Я выделю 3 отличия.

• Количество доступных денег находится в прямой зависимости от размера экономики. Где больше денег, там больше возможностей эти деньги использовать.
• Основной инвестор в нашем направлении — типичный представитель среднего класса. Сам класс определяют по-разному, но я бы сказал, что это тот, кто регулярно инвестирует. Это человек, у которого есть свободные деньги. Прослойка среднего класса в России небольшая, а на Западе она существенная. При этом ультрабогатые люди не целевая аудитория краудфандинговых платформ. У таких людей есть семейные фонды для управления капиталом.
• Финансовая грамотность. Россия перешла в состояние рыночной экономики всего 30 лет назад. Это совсем небольшой временной интервал, хотя понемногу и формируется поколение молодых людей, которые уже не жили в условиях распределительной социалистической экономики. Прогресс в грамотности есть, но существенная часть населения всё же не обладает достаточной финансовой культурой.