Компания JLL представила на Всемирном экономическом форуме в Давосе результаты исследования глобального рынка недвижимости в 2018 году. Согласно данным компании, объем инвестиционных сделок на мировом рынке коммерческой недвижимости в 2018 году достиг максимального уровня за десятилетие – $733 млрд.

Доминирующее положение на инвестиционном рынке продолжают занимать крупнейшие города мира, характеризующиеся высокой концентрацией капитала, компаний и высококвалифицированных специалистов.

Лидером по объему транзакций второй год подряд стал Лондон: инвестиции в его коммерческую недвижимость составили $36,4 млрд, увеличившись на 14 % по сравнению с 2017 годом. Инвесторы отдают предпочтение хорошо знакомым им городам, со зрелыми рынками и высокой прозрачностью.

На второе место в глобальном топ-30 городов по объему инвестиций в коммерческую недвижимость поднялся Нью-Йорк с результатом $31,4 млрд, а третье место сохранил за собой Париж – $27,2 млрд. В целом 30 % глобальных сделок проходят всего в 12 городах: Лондон, Нью-Йорк, Париж, Сеул, Гонконг, Токио, Шанхай, Вашингтон, Сидней, Сингапур, Торонто и Мюнхен – все эти центры на протяжении последнего десятилетия стабильно входят в число самых востребованных. Москва в 2018 году опустилась на 78-е место – $1,6 млрд.

Лондон, Нью-Йорк и Париж – лидеры списка наиболее востребованных городов.

«Для сравнения, в 2017 году российская столица была на 37-й позиции при $3,4 млрд инвестиций. В этом году мы ожидаем умеренного роста объема сделок – в пределах 30 %, что немного улучшит позиции Москвы в рэнкинге», – отмечает Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ.

Около трети – 31 % – мировых инвестиций 2018 года сформировали трансграничные сделки, что соответствует среднему уровню за последние 10 лет. Это подтверждает, что инвесторы продолжают искать возможности за пределами своих, «домашних» рынков.

«В 2018 году, когда инвесторам приходилось иметь дело с растущим популизмом, протекционизмом и политической неопределенностью, привлекательность недвижимости в качестве актива для инвестиций продолжала расти, – комментирует Ричард Блоксам, директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании JLL в мире. – Любопытно, что инвесторы по-прежнему уделяют повышенное внимание крупнейшим городам, несмотря на относительно высокие цены. При этом многие рассматривают возможность выхода в альтернативные или развивающиеся локации либо вместо экспансии в незнакомые регионы предпочитают диверсифицировать портфель активов в городах присутствия. Повышение прозрачности на рынках Азиатско-Тихоокеанского региона способствует росту уровня инвестиций и позволит его городам подняться в рейтинге 2019 года и в дальнейшей перспективе».

Глобальный объем сделок на рынке недвижимости увеличился до $733 млрд в 2018 году.

С точки зрения сегментов, значительный рост наблюдается в складской и индустриальной недвижимости: в 2018 году на нее пришлось 17 % инвестиций против 10 % в 2009 году. В то же время в торговой недвижимости наблюдается снижение активности: инвесторы корректируют свои предпочтения с учетом изменения потребительского поведения. В крупнейших городах на офисный сектор, как правило, приходится более высокая доля инвестиций – 68 % в 2018 году по сравнению с 51 % в глобальном объеме.

Прогноз-2019

По мнению экспертов компании JLL, темп инвестиционной активности может несколько замедлиться в 2019 году по сравнению с его текущим максимумом: инвесторы более осторожно подходят к продаже, предпочитая держать активы, и становятся более избирательными в покупке объектов, выбирая активы с потенциалом роста доходов. По прогнозу JLL, показатель 2019 года может оказаться на 5–10 % ниже предыдущего.

В настоящее время доходности находятся на исторически низком уровне на большинстве рынков по всему миру. На фоне значительного объема капитала, который по-прежнему заинтересован в недвижимости, и позитивной арендной активности на большинстве мировых рынков, резкая коррекция доходности маловероятна.

В 2019 году господство крупнейших городов в инвестиционном топ-30 продолжится. С учетом низкого аппетита инвесторов к риску, «второстепенные» города на устоявшихся прозрачных рынках, таких как Осака и Атланта, вероятно, будут более привлекательными в сравнении с перспективой перехода в совершенно новые страны.

Топ-30 городов по объему прямых инвестиций в коммерческую недвижимость

Новосибирская область

Новосибирск и Новосибирская область пока не попадают в топ глобальных рейтингов по объему инвестиций в недвижимость или другие сферы и отрасли экономики. Тем не менее Fitch уже в седьмой раз подтверждает кредитный рейтинг Новосибирска на уровне «ВВ» со «Стабильным» прогнозом. В феврале международное рейтинговое агентство Fitch подтвердило рейтинги города Новосибирска на уровне «BB».

Fitch Ratings – рейтинговое агентство, входящее в «большую тройку» наравне с Moody’s и Standard & Poors. Рейтинги присвоены 3 100 финансовым институтам, 1 600 банкам, 1 400 страховым компаниям, 1 200 корпорациям, 89 государствами и 45 000 муниципальным образованиям.

По шкале Fitch рейтинг «ВВ» относится к спекулятивной категории и означает, что существует возможность развития кредитных рисков, особенно в результате негативных экономических изменений, которые могут произойти со временем. Однако при этом компаниям могут быть доступны альтернативные ресурсы в сфере бизнеса или финансов, позволяющие им выполнить свои финансовые обязательства. Ценные бумаги, которым присвоены рейтинги данного уровня, являются инвестиционными.

Подтверждение рейтингов отражает ожидания Fitch, что город продолжит иметь стабильный положительный текущий баланс и возможность держать дефицит бюджета под контролем в среднесрочной перспективе. Ключевыми рейтинговыми факторами также стали умеренный прямой риск с гладким профилем погашения, стабильные бюджетные показатели и диверсифицированная экономика города.

Согласно рейтинговому сценарию Fitch, город продолжит демонстрировать хорошие бюджетные показатели при операционной марже на уровне, близком к 8–9 %, что будет достаточным для покрытия годовых процентных расходов бюджета. Бюджетные показатели будут подкрепляться увеличением доли отчислений в бюджет города доходов от налогов на совокупный доход в 2019 году, а также устойчивым ростом поступлений налога на доходы физических лиц, которые составляют около трети всех доходов. Еще одним важным источником доходов города являются трансферты из бюджета Новосибирской области.

Как отмечается в отчете агентства, увеличение рыночного долга, связанное с дефицитом бюджета, будет находиться в пределах рейтингового диапазона «BB».

Структура долга города является благоприятной в сравнении с сопоставимыми эмитентами в стране, поскольку основным источником заимствований города являются выпуски амортизируемых внутренних облигаций (49 % прямого риска по состоянию на 1 января 2019 года) со сроками погашения до 9 лет. Далее следуют возобновляемые кредитные линии от российских банков со сроками до 5 лет (40 % суммарного прямого риска). Остальная часть представляет собой кредиты под низкую процентную ставку из бюджета Новосибирской области.

В рамках своей бюджетной политики администрация города нацелена на постепенное сокращение дефицита, что позволит стабилизировать долг в относительном выражении. Агентство в своем отчете отмечает, что администрация города проводит социально ориентированную бюджетную политику и нацелена на выполнение всех социальных обязательств. Новосибирск имеет диверсифицированную экономику с развитыми обрабатывающей промышленностью и сектором услуг. Хорошие экономические показатели местных компаний поддерживают бюджетную обеспеченность Новосибирска: налоги составляли 45 % от операционных доходов в 2018 году.

Кстати, Fitch прогнозирует рост ВВП страны на 1,8 % к предыдущему году и продолжение умеренного роста на уровне 1,5–1,9 % в 2019–2020 годах, что должно поддержать экономические и бюджетные показатели города. В феврале Fitch также подтвердило рейтинг России на инвестиционном уровне «BBB-», прогноз позитивный.