Руководитель агентства владельческого контроля «О`Лайф» Ольга Теодорович и коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко) в совместном проекте «Налогообложение при управлении коммерческой недвижимостью».

Идея проекта – подготовка серии интервью между экспертами в области бухгалтерии и брокериджа коммерческой недвижимостью с целью раскрытия основных специфических нюансов обсуждаемой темы.

В процессе знакомства с публикациями читатель:

- получит развернутые ответы от профессиональных игроков рынка на важные вопросы;

- познакомится с наиболее актуальной информацией с учетом действующего законодательства;

- повысит уровень своей компетенции;

- и самое главное - с учетом полученных новых знаний сможет сократить расходы при управлении своей недвижимостью.

Интервью (часть 1)

«Налогообложение при сдаче в аренду коммерческой недвижимости»

Марина Белых (Лысенко), «Деловой Новосибирск»:

Ольга, у наших клиентов при управлении объектами коммерческой недвижимости часто возникают вопросы, связанные с оптимизацией налоговой нагрузки. Чаще, конечно, они звучат от физических лиц/индивидуальных предпринимателей - инвесторов, использующих недвижимость для сдачи в аренду. Вопросы предлагаю разделить на три основные подтемы:

1)      Налогообложение при сдаче в аренду коммерческой недвижимости

2)      Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости

3)      Налоги на имущество при содержании коммерческой недвижимости

Сегодня начнем с первой подтемы.

Итак, какой вид налогообложения при сдаче в аренду недвижимости лучше выбрать инвестору?

Ольга Теодорович, «О`Лайф»:

Вы совершенно правы – когда человек покупает недвижимость специально для сдачи в аренду, его волнует в первую очередь, сколько он отдаст государству от своих доходов. Первое, что инвестор должен знать, что он - физическое лицо, получающее доход от собственного имущества на постоянной основе. Сегодня это делать позволяет регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.

Важная вещь – системы налогообложения всего две:

1) основная (вы платите 13% с дохода и НДС) и можете пользоваться профессиональными вычетами. Слишком дорого для рантье и подходит для очень больших объектов. Если масштаб бизнеса серьезен (годовой оборот более 206,4 млн рублей), то выбора при регистрации нет.

2) упрощенная - здесь можно выбрать два вида налоговой базы:

 - доходы (облагаются 6%, уменьшаются только на страховые взносы). Очень простой и прозрачный режим, рекомендуется начинающим предпринимателям и тем, кто более 60% дохода использует на личные нужды.

  - доходы, уменьшенные на величину расходов (разница облагается 15% , но существует минимальный налог - 1 % с оборота вы все равно заплатите). Рекомендуется тем, кто уже имеет статистику по расходам на объекты, умеет наладить входящий документооборот и имеет серьезные расходы на содержание своего объекта. Обычно предпринимателям, сдающим в аренду помещения, не рекомендуем.

Марина Белых (Лысенко), «Деловой Новосибирск»:

«Ольга, еще один уточняющий вопрос: я правильно поняла, что превышение объема оборота на сумму более 206,4 млн.рублей лишает право его права использовать УСН?

Ольга Теодорович, «О`Лайф»:

«Да, в 2021 году эта сумма 206,4 миллиона рублей. Причем, введен так называемый переходный режим. Например, для УСН (6%) единый налог составляет 6% для оборота до 150 млн в год включительно. Если ваши доходы внутри года составили от 150 до 206,4 млн рублей, то разницу придется обложить по ставке 8%. Для предпринимателей применяющих ставку 15% разницу придется обложить ставкой 20%. Такой порядок действует первый год и практики пока нет, но для пограничных оборотов (между 150 и 206,4) неплохой выход, чтобы не переходить в конце года на основную систему налогообложения, как того требовал налоговый кодекс.»

Марина Белых (Лысенко), «Деловой Новосибирск»:

В чем особенность патентной системы налогообложения?

Ольга Теодорович, «О`Лайф»:

То, что называют патентной системой налогообложения или ПСН, по сути, является налогом на вмененный доход. Тут следует знать, что патент выдается на объект по заявлению, платится в бюджет вперед, зависит от площади объекта и ставок, которые отличаются друг от друга в зависимости от территории (например, в Новосибирске доходность метра 10000 р.) и, наконец, в сумме площадь всех объектов не должна превышать 1000 квадратных метров.

Для предпринимателей, имеющих доход со своей недвижимости (до 1000 кв. м) значительно больше 10 млн рублей патент показан и рекомендуется.

Для владельцев небольших объектов выгода неочевидна. Всегда, перед тем как принять решение, надо посчитать по актуальным параметрам и сравнить с обычным размером налогового платежа. Еще одна особенность патента – его можно получить на любой срок от 1 месяца до года. Ни одна система не дает такой гибкости.

Кроме того, патент не охватывает все возможные операции предпринимателя. Например, доход от продажи недвижимости, в виде процентов по вкладам и подобных. Эти доходы будут облагаться дополнительно тем налогом, который считается у вас основным, и потребуют сдачи отдельной декларации.

Резюмируя, скажу, что однозначно сказать, не зная особенностей дел конкретного предпринимателя, какой режим выгоднее нельзя, но грамотное совмещение режимов налогообложения и элементарное планирование – залог успешной оптимизации налогообложения.