Коммерческий директор Марина Белых (Лысенко) рассказала бизнес-изданию «Деловой Квартал»  о том, что пережил рынок в этом году, и как ответил на новые вызовы.

— Еще в 2021 г., разбирая последствия пандемии, мы не могли и вообразить, что в конце 2022-го будем подводить итоги с учетом еще более глубоких событий для недвижимости, экономики и всей жизни стран — таких, как начало военных действий, беспрецедентные санкции, мобилизация и эмиграция.

Последние два фактора III квартала 2022 г., пожалуй, нанесли максимальный удар по нашему рынку. Их последствия, как мы наблюдаем, рынок переживает больнее.

Россия — на первом месте в мире по количеству уехавших долларовых миллионеров. Это 15 тыс. человек. Далее — Китай, Гонконг и только потом Украина. А сколько же уехало среднего класса, который все пытался стать основной экономики, так и не стал...
Потери здесь измеряются даже не количественно, а качественно. Отток капитала — самый большой за последние 10 лет. Уезжают те, кто создают движение в экономике — молодые, амбициозные с образованием, состоявшиеся, с инвестиционным портфелем, а также научный потенциал IT-сферы. Бюджетники — та сфера, на которую тратятся деньги и у которой ограниченные потребительские возможности, а также линейный обслуживающий персонал — остались или отправлены на службу. Закредитованность населения, раздутые цены на жилье в регионах без развития, реальная инфляция, снижение доходов неминуемо ведут к падению и значительной трансформации потребления.  

Торговая недвижимость

В этот раз начну детальный анализ с самого пострадавшего типа недвижимости. Хуже всего по-прежнему крупным региональным торговым центрам — вакансия по ним достигает 30%, наблюдается ротация и в районных центрах, которые в связи ориентацией на повседневный спрос более устойчивы. При этом отмечаем к концу года рост количества предложений по их продаже, что, несомненно, становится результатом выше описанных событий.

Street-retail спасают продукты, алкоголь, стрит-фуд, пункты выдачи интернет-торговли, а также в центральной части города — шоу-румы одежды преимущественно российских брендов и, точечно, индустрия красоты.

Активность арендаторов была в течение года в целом снижена. Средний срок экспозиции объектов street-retail на рынке аренды увеличился. Динамика по ставкам — негативная. Нельзя сказать обобщенно по всем подтипам стрит-ритейла о снижении ставок, т.к. есть и особо ликвидные форматы — многое зависит от конкретной локации, конструктива и площади. Однако абсолютно точно отмечаю отсутствие роста арендных ставок на стрит-ритейл, даже на процент инфляции. Ставки в основном в состоянии стагнации, на менее ликвидные объекты — снизились.

Новых сетей, заходивших на новосибирский рынок, немного — в основном федеральные продуктовые ритейлеры расширяли свое присутствие в сегменте дискаунтеров, например, к нам пришла сеть «Чижик» от X5 Group, к концу года появилась заявка на развитие новой для Новосибирска сети аптек, несколько заявок были от общепита из других регионов формата стрит-фуд.

Проблемы street-retail связаны с двумя тенденциями: ростом онлайн-продаж (и как следствие — сокращением офлайн-точек и ростом продаж через маркетплейсы), а также общим экономическим и потребительским спадом — все перешли в режим экономии.

Здания западных автосалонов занимают российский и китайский автопром, после закрытия ряда ювелирных салонов первые готовые к аренде этих локаций — «Красное & белое»,  в новой отреставрированной торговой галерее на Вокзальной магистрали, например, первый открывшийся арендатор — «Пятерочка», вместо новых концептуальных ресторанов уровня Аркадия Новикова — активно открываются только стрит-фуды. О чем это все? Об уровне жизни и изменении потребительского рынка.

Офисная недвижимость

Я активно слежу за общероссийскими трендами, часто участвую в столичных профильных конференциях. Так, если по торговой недвижимости в этом году наши региональные тренды схожи с московскими, то вот рынок офисной недвижимости существенно отличается. В Москве коллеги фиксируют в этом году рост вакансии, снижение ставок, падение продаж, и, конечно, все это связано с насыщенностью московского рынка качественными офисными центрами, а также постоянным развитием города — новые районы, метро, прирост населения приводят к росту объема вводимых «квадратов» коммерческой недвижимости. На фоне ухода зарубежных компаний, спада спроса в целом, рынок офисов у них пострадал. У нас же уже несколько лет ничего нового среди крупных бизнес-центров не построили, присутствие зарубежных компаний существенно ниже, чем в столице, поэтому мы видим низкую вакансию в бизнес-центрах класса «А», «В+», «В» по линии метро. А ранее построенные здания все больше теряют актуальность и не соответствуют ожиданиям рынка. Владельцы, которые понимают, что нужно работать с концепцией, и вовремя проводят редевеломпент, имеют 100% заполняемость.

Спрос на аренду обеспечивают транспортные, строительные компании, медицинский и образовательный бизнесы, а также госучреждения. Ранее первенство было у IT-компаний, сейчас ситуация изменилась. При этом спрос на офисы без отделки, или требующие обновления ремонта, стремится к нулю. В связи с экономической ситуацией арендаторы как торговой, так и офисной недвижимости сокращают издержки при заезде и отдают предпочтения готовым объектам.

Ставки аренды на качественные, готовые к заезду, в правильных локациях офисы —стабильны, снижения мы не фиксируем, на единичные экземпляры даже замечен рост. Падают цены на старый невостребованный фонд или офисы, удаленные от метро.

И, как ранее я отмечала, на этом рынке главное сейчас — концептуальность, тогда ставки могут быть приближены к торговым помещениям и составлять 1000-1300 руб./кв. м за уникальный стильный продукт.

Складская недвижимость

По итогам 2021 г. я назвала собственников складов королями рынка коммерческой недвижимости — ставки росли, вакансия стремилась к нулю, инвесторы переориентировались именно на склады. После февраля 2022 г. ситуация скорректировалась: перегрев на рынке складов начал спадать, рост ставок остановился и частично цены начали снижаться. Темпы строительства складов в Новосибирске снизились, а прогнозы ввода квадратных метров складской недвижимости, сделанные в прошлом году на 2022 г., не оправдались. Частично проекты были приостановлены.

Появление вакансии и корректировка ставок — основной тренд складской недвижимости этого года, при этом срок экспозиции у них по-прежнему короткий, часто они сдаются еще до освобождения, по предварительному договору аренды с новыми арендаторами (по складам срок предупреждения о съезде — от 60 до 180 дней), либо в течение месяца после освобождения. Естественно, при грамотной стратегии управления комплексом и ценообразовании.

Спрос обеспечивает в первую очередь ритейл (в особенности продуктовый, а также бытовая техника и автозапчасти), далее — логистические, транспортные компании, e-commerce. В этом году мы одни из первых отметили новый тренд — активность производственных компаний. Они готовы арендовать и покупать склады класса «В» под расширение производства в связи с активным импортозамещением. Например, мы отработали заявки по аренде от производителей канцелярской бумаги, бытовой химии, туалетной бумаги, автохимии, комплектующих для добывающей промышленности, а также автосервисы.

Ставки в 2022 г. в сравнении с 2021 г. по разным подтипам складской недвижимости либо сохранились (на по-прежнему дефицитные площади), либо снизились, но в основном не более, чем на 5-7%.

Предложения по продаже качественных складов в Новосибирске практически отсутствуют (многие придерживают активы), цены выросли, спрос по-прежнему высокий и необеспеченный, цены имеющихся предложений завышены и зачастую не соответствуют ожиданиям покупателей. Интерес к готовым объектам — максимальный, из-за их отсутствия работаем с инвесторами по покупке незавершенных строительством объектов и земельных участков.  

Стоимость строительства складов класса «А» после резкого скачка с начала года до +/- 70 тыс. руб. за «квадрат», по информации девелоперов, сейчас снизилась до +/- 55 тыс. руб./кв. м (цены с учетом земли, коммуникаций, коробки и оснащения). Инвесторы видят перспективы региональных рынков, в том числе Новосибирска, и надеются на сокращение окупаемости за счет постепенного роста ставок.

На ставки будут влиять стоимость стройматериалов, стабилизация цепочек поставок, промышленная ипотека.

Нельзя также игнорировать начавшуюся переориентацию поставок с запада (Москва, МО) на восток, которая хоть и медленно, но идет. Поэтому смещение спроса по стране на склады как раз происходит в регионы, и такие города, как Новосибирск и Екатеринбург, становятся еще более востребованными среди арендаторов складов. Поэтому в регионах доходность складской недвижимости уже выше, чем в столице.

С учетом замедления темпов строительства вакансия на склады, особенно на городские и склады последней мили, не должна расти, а, соответственно, ставки — снижаться.

Как видим, в целом ситуация в сегменте положительная. И в частности для нашей компании направление складской недвижимости, которым мы занимаемся, пожалуй, дольше всех игроков на местном рынке (уже 16 лет), по-прежнему остается доходным. В 2022 г. мы реализовали в аренду около 30 000 кв. м качественных складов. Наблюдаем в этом году, как и новички рынка брокерских услуг начинают все больше обращать внимание именно на этот сегмент, но надо отметить, что он — самый сложный, здесь нужна иная глубина компетенций, многолетний опыт и ориентация на долгосрочность проектов, поэтому далеко не все могут работать в этой нише, и часто не задерживаются в ней.

Инвестиционный рынок

Массового снижения цен на активы мы пока не наблюдаем, дисконты при продаже предоставляются индивидуально, но в большинстве своем это сделки по рыночным ценам, т.к. изначально в рекламе цены завышены.

В этом году появились интересные активы (торговые и офисные помещения) от банков, в связи с трендом на сокращение ими своих отделений и ухода в онлайн. А также, занимаясь активно аукционным брокериджем, мы отметили рост предложений на торгах — объекты, реализуемые по процедуре банкротства как юридических, так и физических лиц. 

В целом на новосибирском рынке инвесторы по-прежнему есть, несмотря на эмиграцию части бизнесменов, — никто не отменял дистанционное управление бизнесом, ведь такую доходность, как в России, при грамотном инвестировании сложно найти в других странах, особенно в арендном бизнесе, даже несмотря на рост средней рыночной окупаемости по всем сегментам рынка.  

Крупные инвесторы (от +/- 100 млн руб.) все чаще проявляют интерес к перспективной складской недвижимости, на втором месте по востребованности — ликвидные офисные здания, а далее — торговые объекты. Массовый спрос при бюджете до +/- 30 млн руб. — по-прежнему за street-retail.

Желание сохранения капитала при экономических кризисах, как всегда, способствует росту вложений в недвижимость, и этот тренд продолжится в 2023 г.

Прогнозы

Прогнозы теперь сильно зависят от внешних факторов и политической ситуации. На мой взгляд, 2023 г. будет непростым, так как пока не предпринимаются сторонами конфликта реальные действия к его урегулированию.

Если говорить про внеполитические катализаторы рынка коммерческой недвижимости, то стоит отметить, что тенденция, которая тормозит развитие торговой недвижимости, способствует развитию складской.  Это, естественно, e-commerce. Поэтому устойчивость складов должна сохраниться. Электронная торговля и доставка все сильнее входят в повседневную жизнь населения. Товарная линейка, за которой мы уже не хотим идти в магазин, а предпочитаем получить на дом или забрать из ближайшего пункта выдачи, расширяется. Выручка интернет-магазинов продолжает расти, несмотря на общую сложную экономическую ситуацию. Объем рынка е-commerce имеет еще огромный потенциал. Для его развития требуется больше складов, чем для традиционной торговли.

Российский бизнес разделен сейчас на два лагеря: одни всеми силами ловят и реализуют возможности, несмотря на новые и новые вызовы, другие сжимаются и имеют сложности с перестройкой. В таких условиях хочу всем нам пожелать в 2023 г. находить верные и уникальные пути решения, работать на опережение и продолжать проявлять стойкость и изобретательность, которая так свойственна российскому предпринимательству!