Заявка на оказание услуги

После отправки заявки на указанную электронную почту будет отправлено подтверждение

Фамилия Имя Отчество Заполните поле
Телефон Заполните поле
Email Заполните поле
Текст Заполните поле
Введите символы
Заполните поле
+7 (383) 363 18 18
заказать звонок

Заказать звонок

Имя Заполните поле
Телефон Заполните поле
Комментарий
Введите символы
Заполните поле
ООО «Деловой Новосибирск»
ИНН 5406374623
630102, г. Новосибирск, ул. Кирова, 50, офис 25/1
Тел/факс +7 (383) 363 18 18 (многоканальный)
e-mail: office@dn-nsk.ru; www.dn-nsk.ru

Новости прессы

Инвестиции на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска – итоги 2020

21.12.2020 Новости компании  


Коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск», инвестор Марина Белых (Лысенко) рассказывает о тенденциях рынка, настроениях участников и делает прогнозы на следующий 2021 год.

Начнем с общероссийской ситуации. 2020 год – был беспрецедентным годом для всей экономики, в том числе для рынка коммерческой недвижимости. Федеральные консалтинговые компании фиксируют падение объема инвестиций по России в целом в первом полугодии и восстановление ситуации с III квартала в основном за счет складской недвижимости. Объем инвестиций в складскую недвижимость вырос в 5 раз по сравнению с аналогичным периодом в 2019 году. В свою очередь доля офисной и торговой недвижимости сократились в общей структуре инвестиций. При этом порядка 80% всех инвестиций сделаны были в Москве, как и прежде.

Но это общероссийские тренды, они всегда больше характеризуют столичный рынок. Региональные рынки имеют свою специфику, и многие тренды доходят с запозданием.

В Новосибирске по-прежнему «топ» в структуре инвестиций - это торговая недвижимость. К складам местные инвесторы только присматриваются. Покупки совершают преимущественно крупные федеральные игроки. К примеру, одна из последних сделок – приобретение компанией «ВТБ Капитал Инвестиции» у PNK Group склада 13 тыс.м2 в «PNK Парк Толмачево». При этом в текущем году на рынке складской недвижимости Новосибирска было в продаже несколько достаточно интересных активов с гарантированной окупаемостью менее 7 лет, арендаторами которых выступали федеральные ритейлеры. Но так как для местных инвесторов с бюджетом от 100 млн р более понятный и привычный тип недвижимости районные торговые центры или бизнес-центры, они не рискнули вложиться в склады, и большинство этих объектов были приобретены покупателями под свой бизнес (с целью организации собственных распределительных центров). В 2021 году ожидаем рост инвестиций в складскую недвижимость - отложенный спрос должен реализоваться, как на готовые объекты, так и в качестве вложений в земельные участки с последующим строительством новых комплексов.

Вернемся к торговому типу коммерческой недвижимости, являющемуся локомотивом инвестиционной активности. Вектор интереса в этом году смещался из классического street retail в центре города и по линии метро в жилые массивы, спальные кварталы.

Причины для дислокации две. Первая (основная) - более стабильные арендаторы (даже в период пандемии), ориентированные на товары первой необходимости, доступные максимально широкому кругу потребителей. Что особенно актуально при общем тренде снижения доходов населения. Это продуктовые супермаркеты, пивные, алкогольные магазины, аптеки. Именно с этими арендаторами не было проблем в этом году, они не просили скидок, стабильно оплачивая аренду. Можем подтвердить на личном опыте - в одном из коммерческих помещений, принадлежащих нашей компании, работает сетевая аптека.

Трендом 2020 года на рынке инвестиций в торговой недвижимости стали сделки по продаже объектов с арендаторами «Пятерочка», «Магнит», «Ярче». Именно по таким объектам мы получали максимальной отклик по рекламе. Только в ноябре 2020 г мы продали два объекта - 1235 кв.м и 477 кв.м, на общую сумму 91 500 000 рублей.

Вторая причина проявления интереса инвесторов к спальным районам - более привлекательная окупаемость, обычно она не превышает 10 лет, встречаются даже предложения с окупаемостью 8-8,5 лет.

При том, что в центре Новосибирска из-за резкого дефицита объектов собственники уже «не стесняются» выставлять помещения с окупаемостью 12-14 лет - такие объекты не продаются, так как инвесторы не готовы рассматривать окупаемость более 10 лет. И только по истечении времени и длительной работы наших специалистов по отстаиванию рыночной оценке объектов, некоторые собственники приходят к приемлемой для покупателей стоимости. Те же, кто удерживает завышенные цены, занимаются продажей безрезультативно.

Массовый покупательский спрос ежегодно стабильно фиксируем на торговые помещения площадью до 100 кв.м, стоимостью 10 000 000 - 20 000 000 рублей. Так как это самый понятный, простой, и легко управляемый формат коммерческой недвижимости, при этом такая сумма инвестиций приемлема максимально большому кругу инвесторов.

В целом, отмечу, что 2020 год стал годом повышения среднерыночного срока окупаемости на торговую недвижимость. Если ранее по умолчанию стороны сделки приходили к стоимости объекта, приравненному к 100 месяцам арендной платы (примерно 8,3 года окупаемости), и это был максимум. То сейчас объект с такой экономикой на «вес золота», и покупателя на него мы можем найти очень быстро (от нескольких часов до нескольких дней). При условии, что арендная ставка объекта, действительно, рыночная для данной локации в текущей ситуации, месторасположение объекта является востребованным, то есть при «съезде» арендатора данное помещение будет сдано по той же арендной ставке без «простоя». Большинство проведенных сделок по торговой недвижимости в 2020 году имеют показатель – 9-10 лет окупаемости.

Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости Новосибирска-2020 был перегрет инвесторами. Падение ставок по банковским вкладам, обесценивание рублевых накоплений, введение с 2021 г налога на доход с вкладов – всё это стимулировало весь рынок недвижимости. Покупатели в ажиотаже становились менее избирательными. Происходил необоснованный рост цен. При том, что на рынке аренды ставки снижались (в торговой и офисной недвижимости – точно, склады – без существенных изменений с вектором на повышение). В целом, наблюдалась достаточно низкая активность арендаторов, многие боялись развивать бизнес, открывать новые магазины, дополнительные офисы... Стало сложнее предсказать уровень арендных ставок на торговую и офисную недвижимость на следующий год, не говоря уже о том, чтобы давать гарантии по арендной ставке вперед на 5-10 лет и досконально просчитать окупаемость.

Аукционные объекты, на которые многие инвесторы питали надежды в связи с ростом банкротств и появления интересных активов, не всегда оправдывают себя. На один актив, если речь о торговом объекте на 1-м этаже в проходном месте, приходится по 5-7 участников-претендентов. Стартовая цена поднимается до вполне рыночной, иногда даже выше. В этом случае большинству инвесторов такие условия уже становятся не интересными. Ведь дополнительные факторы (часто сопутствующие аукционным объектам): юридические риски, долговые обязательства прежнего собственника перед фондом модернизации ЖКХ, УК (в случае его расположения в жилом доме), состояние объекта, требующего вложений, время, необходимое для реновации и подбора арендаторов -повышают конечную стоимость объекта и уменьшают его доходность.

Также хочу отметить еще один тренд - активность инвесторов на рынке способствует росту популярности фондов рентной недвижимости. В частности, есть предложения от таких крупных компаний как PNK Rental, «Сбербанк Управление активами», «Альфа-капитал. Арендный поток». Порог входа в фонды достаточно низкий, обещанная доходность вполне приемлемая для консервативных инвесторов 8-11,5% годовых. Минусы фонда – отсутствие инструментов влияния на процесс управления, необходимость выплаты вознаграждения управляющей компании, сложности продажи своего пая и отсутствия прямого права собственности на недвижимость. И самое главное, по наблюдением наших клиентов –реальная доходность существенно ниже обещанной, иногда не превышает 5%.

Всё чаще инвесторы задумываются о диверсификации активов - недвижимость, ценные бумаги, золото, валюта. При этом в недвижимости также есть смысл выбирать разные типы, либо разделять один тип как торговую недвижимость на форматы – street retail в центральной части города и формат магазина с супермаркетом/аптекой/алкоголем в жилом массиве. Это несомненно, позволит избежать существенного снижения планируемого дохода или вовсе его приостановки в случае повторения ситуации с закрытием рядом бизнесов.

География покупателей коммерческой недвижимости Новосибирска не ограничивается только жителями города и области, стабильно активны ближайшие регионы, в особенности Кемеровская область. Интерес к крупным объектам проявляют столичные инвесторы.

Подводя итоги, отмечу, что коммерческая недвижимость по-прежнему остается наиболее надежным активом для вложения инвесторов, которая точно обеспечивает сохранение денежных средств, а вот заработать на ней ранее привычную ставку капитализации - становится сложнее.



Автор: Марина Сергеевна Белых (Лысенко)
  • Новости за 2007 год
  • Новости за 2008 год
  • Новости за 2009 год
  • Новости за 2010 год
  • Новости за 2011 год
  • Новости за 2012 год
  • Новости за 2013 год
  • Новости за 2014 год
  • Новости за 2015 год
  • Новости за 2016 год
  • Новости за 2017 год
  • Новости за 2018 год
  • Новости за 2019 год
  • Новости за 2020 год
  • Новости за 2021 год
  • Новости за 2022 год
  • Новости за 2023 год
  • Новости за 2024 год