Коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск», инвестор Марина Белых (Лысенко) рассказывает о тенденциях рынка, настроениях участников и делает прогнозы на следующий 2021 год.
Начнем с общероссийской ситуации. 2020 год – был беспрецедентным годом для всей экономики, в том числе для рынка коммерческой недвижимости. Федеральные консалтинговые компании фиксируют падение объема инвестиций по России в целом в первом полугодии и восстановление ситуации с III квартала в основном за счет складской недвижимости. Объем инвестиций в складскую недвижимость вырос в 5 раз по сравнению с аналогичным периодом в 2019 году. В свою очередь доля офисной и торговой недвижимости сократились в общей структуре инвестиций. При этом порядка 80% всех инвестиций сделаны были в Москве, как и прежде.
Но это общероссийские тренды, они всегда больше характеризуют столичный рынок. Региональные рынки имеют свою специфику, и многие тренды доходят с запозданием.
В Новосибирске по-прежнему «топ» в структуре инвестиций - это торговая недвижимость. К складам местные инвесторы только присматриваются. Покупки совершают преимущественно крупные федеральные игроки. К примеру, одна из последних сделок – приобретение компанией «ВТБ Капитал Инвестиции» у PNK Group склада 13 тыс.м2 в «PNK Парк Толмачево». При этом в текущем году на рынке складской недвижимости Новосибирска было в продаже несколько достаточно интересных активов с гарантированной окупаемостью менее 7 лет, арендаторами которых выступали федеральные ритейлеры. Но так как для местных инвесторов с бюджетом от 100 млн р более понятный и привычный тип недвижимости районные торговые центры или бизнес-центры, они не рискнули вложиться в склады, и большинство этих объектов были приобретены покупателями под свой бизнес (с целью организации собственных распределительных центров). В 2021 году ожидаем рост инвестиций в складскую недвижимость - отложенный спрос должен реализоваться, как на готовые объекты, так и в качестве вложений в земельные участки с последующим строительством новых комплексов.
Вернемся к торговому типу коммерческой недвижимости, являющемуся локомотивом инвестиционной активности. Вектор интереса в этом году смещался из классического street retail в центре города и по линии метро в жилые массивы, спальные кварталы.
Причины для дислокации две. Первая (основная) - более стабильные арендаторы (даже в период пандемии), ориентированные на товары первой необходимости, доступные максимально широкому кругу потребителей. Что особенно актуально при общем тренде снижения доходов населения. Это продуктовые супермаркеты, пивные, алкогольные магазины, аптеки. Именно с этими арендаторами не было проблем в этом году, они не просили скидок, стабильно оплачивая аренду. Можем подтвердить на личном опыте - в одном из коммерческих помещений, принадлежащих нашей компании, работает сетевая аптека.
Трендом 2020 года на рынке инвестиций в торговой недвижимости стали сделки по продаже объектов с арендаторами «Пятерочка», «Магнит», «Ярче». Именно по таким объектам мы получали максимальной отклик по рекламе. Только в ноябре 2020 г мы продали два объекта - 1235 кв.м и 477 кв.м, на общую сумму 91 500 000 рублей.
Вторая причина проявления интереса инвесторов к спальным районам - более привлекательная окупаемость, обычно она не превышает 10 лет, встречаются даже предложения с окупаемостью 8-8,5 лет.
При том, что в центре Новосибирска из-за резкого дефицита объектов собственники уже «не стесняются» выставлять помещения с окупаемостью 12-14 лет - такие объекты не продаются, так как инвесторы не готовы рассматривать окупаемость более 10 лет. И только по истечении времени и длительной работы наших специалистов по отстаиванию рыночной оценке объектов, некоторые собственники приходят к приемлемой для покупателей стоимости. Те же, кто удерживает завышенные цены, занимаются продажей безрезультативно.
Массовый покупательский спрос ежегодно стабильно фиксируем на торговые помещения площадью до 100 кв.м, стоимостью 10 000 000 - 20 000 000 рублей. Так как это самый понятный, простой, и легко управляемый формат коммерческой недвижимости, при этом такая сумма инвестиций приемлема максимально большому кругу инвесторов.
В целом, отмечу, что 2020 год стал годом повышения среднерыночного срока окупаемости на торговую недвижимость. Если ранее по умолчанию стороны сделки приходили к стоимости объекта, приравненному к 100 месяцам арендной платы (примерно 8,3 года окупаемости), и это был максимум. То сейчас объект с такой экономикой на «вес золота», и покупателя на него мы можем найти очень быстро (от нескольких часов до нескольких дней). При условии, что арендная ставка объекта, действительно, рыночная для данной локации в текущей ситуации, месторасположение объекта является востребованным, то есть при «съезде» арендатора данное помещение будет сдано по той же арендной ставке без «простоя». Большинство проведенных сделок по торговой недвижимости в 2020 году имеют показатель – 9-10 лет окупаемости.
Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости Новосибирска-2020 был перегрет инвесторами. Падение ставок по банковским вкладам, обесценивание рублевых накоплений, введение с 2021 г налога на доход с вкладов – всё это стимулировало весь рынок недвижимости. Покупатели в ажиотаже становились менее избирательными. Происходил необоснованный рост цен. При том, что на рынке аренды ставки снижались (в торговой и офисной недвижимости – точно, склады – без существенных изменений с вектором на повышение). В целом, наблюдалась достаточно низкая активность арендаторов, многие боялись развивать бизнес, открывать новые магазины, дополнительные офисы... Стало сложнее предсказать уровень арендных ставок на торговую и офисную недвижимость на следующий год, не говоря уже о том, чтобы давать гарантии по арендной ставке вперед на 5-10 лет и досконально просчитать окупаемость.
Аукционные объекты, на которые многие инвесторы питали надежды в связи с ростом банкротств и появления интересных активов, не всегда оправдывают себя. На один актив, если речь о торговом объекте на 1-м этаже в проходном месте, приходится по 5-7 участников-претендентов. Стартовая цена поднимается до вполне рыночной, иногда даже выше. В этом случае большинству инвесторов такие условия уже становятся не интересными. Ведь дополнительные факторы (часто сопутствующие аукционным объектам): юридические риски, долговые обязательства прежнего собственника перед фондом модернизации ЖКХ, УК (в случае его расположения в жилом доме), состояние объекта, требующего вложений, время, необходимое для реновации и подбора арендаторов -повышают конечную стоимость объекта и уменьшают его доходность.
Также хочу отметить еще один тренд - активность инвесторов на рынке способствует росту популярности фондов рентной недвижимости. В частности, есть предложения от таких крупных компаний как PNK Rental, «Сбербанк Управление активами», «Альфа-капитал. Арендный поток». Порог входа в фонды достаточно низкий, обещанная доходность вполне приемлемая для консервативных инвесторов 8-11,5% годовых. Минусы фонда – отсутствие инструментов влияния на процесс управления, необходимость выплаты вознаграждения управляющей компании, сложности продажи своего пая и отсутствия прямого права собственности на недвижимость. И самое главное, по наблюдением наших клиентов –реальная доходность существенно ниже обещанной, иногда не превышает 5%.
Всё чаще инвесторы задумываются о диверсификации активов - недвижимость, ценные бумаги, золото, валюта. При этом в недвижимости также есть смысл выбирать разные типы, либо разделять один тип как торговую недвижимость на форматы – street retail в центральной части города и формат магазина с супермаркетом/аптекой/алкоголем в жилом массиве. Это несомненно, позволит избежать существенного снижения планируемого дохода или вовсе его приостановки в случае повторения ситуации с закрытием рядом бизнесов.
География покупателей коммерческой недвижимости Новосибирска не ограничивается только жителями города и области, стабильно активны ближайшие регионы, в особенности Кемеровская область. Интерес к крупным объектам проявляют столичные инвесторы.
Подводя итоги, отмечу, что коммерческая недвижимость по-прежнему остается наиболее надежным активом для вложения инвесторов, которая точно обеспечивает сохранение денежных средств, а вот заработать на ней ранее привычную ставку капитализации - становится сложнее.