Рынок качественной складской недвижимости Северной столицы остается одним из самых стабильных сегментов. Девелоперы ввели в эксплуатацию практически все анонсированные к вводу в этом году объекты. При этом, по данным консалтинговой компании Nikoliers, на рынке присутствуют проекты в высокой стадии готовности, которые могут обеспечить 2022 году рекордный показатель за всю историю наблюдения.

По предварительным итогам 2022 года, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию около 343 тысяч кв. м складских площадей. Это в 2,1 раза выше показателя за весь 2021 год, когда было сдано в эксплуатацию 162 тысячи кв. м. 

Основную долю ввода (69%) составили объекты, реализованные для нужд компании по схеме built-to-suit или собственными силами. В числе крупнейших введенных в эксплуатацию объектов — распределительные центры для Ozon, построенные девелопером PST-Development (106 тысяч кв. м) в Буграх и PNK Group (60 тысяч кв. м) в Шушарах, первая очередь логистического центра агропарка «Нарт» (16,9 и 23,7 тысяч кв. м) и склад Estel в «PNK Софийская КАД» (25,7 тысяч кв. м). 

Кроме того, в высокой стадии готовности остается распределительный центр Wildberries в Шушарах площадью более 100 тысяч кв. м. В случае его ввода в эксплуатацию до конца года будет побит рекорд 2008 года, когда удалось ввести 420 тысяч кв. м складских площадей. В настоящий момент уже достигнуты показатели 2020 года (341 тысяч кв. м). 

Прирост спекулятивных площадей в 2022 году составил более 100 тысяч кв. м, среди самых крупных подобных объектов — новый корпус УК «Грандо» (17,1 тысяч кв. м), Ahlers (25,3 тысяч кв. м), «Тродекс Логистик» (23,1 тысяч кв. м), ILR Shushary (22,7 тысяч кв. м), а также комплекс формата light industrial «Промбокс» (11 тысяч кв. м). 

«Новые спекулятивные объекты к моменту ввода в эксплуатацию практически заполнены: дефицит складов в последние годы привел к росту числа предварительных договоров аренды в строящихся качественных объектах, — рассказал Андрей Косарев, генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге. — В связи с этим на рынке происходит размытие между pre-let в спекулятивном объекте и полноценным built-to-suit с дальнейшей долгосрочной арендой. Даже на фоне прироста более 100 тысяч кв. м спекулятивных площадей и постепенного освобождения блоков в ряде объектов, среднерыночный уровень вакантности не показал существенного изменения». 

С начала октября 2022 года среднерыночный уровень вакантных складских площадей увеличился с 1,9% до 2,3% (до 90 тысяч кв. м), при этом уровень скрытой вакансии уменьшился с 3,8% до 3,3% (до 130 тысяч кв. м). 

«Уже сейчас мы видим постепенные изменения конъюнктуры, которые могут усугубиться в дальнейшем: по мере того, как компании, которые сокращают свое присутствие в России, полностью освобождая занимаемые площади, часть „скрытой вакансии“ выходит на рынок. Также ряд складских блоков появится из-за переезда логистических и e-commerce компаний в построенные распределительные центры и склады. Появление еще большего количества крупных вакантных блоков в предложении может стать катализатором более динамичного снижения запрашиваемых ставок аренды», — отметил Андрей Косарев. 

Средняя запрашиваемая ставка аренды в складском сегменте за 2022 года уменьшилась на 5% в классе, А и составила 6 000 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС). 

По прогнозам Nikoliers, в 2023 году рынок пополнится еще 350 тысячами кв. м качественных складских площадей. В частности, «Адамант» начал строительство нового корпуса в составе «Армада Парк» для «Сберлогистики» (100 тысяч кв. м), PNK Group — нового объекта в составе «PNK Парк Шушары 3» (97,3 тысяч кв. м). Кроме того, «Русич» продолжает возводить мультитемпературный комплекс в парке «РУСИЧ-Шушары» (54 тысяч кв. м), «Нарт» начал строительство второй очереди своего агропарка (17,2 тысяч кв. м и 19,5 тысяч кв. м), а также новые очереди распределительного центра российского ритейлера «Спортмастер» и новый корпус в составе комплекса формата light industrial «Промбокс».