В этом плане и рынком складская недвижимость воспринимается, как улитка, ползущая по склону горы, – медленно, но надежно. В то же время уже стала притчей во языцех фраза «склады – это новый ритейл», хотя по сути, никто даже не вдумывался до конца в ее значение. А ведь значит она не только рост инвестиций в сегмент и его популярность в целом. Она говорит нам и о непосредственной зависимости от внешних факторов, сокращении временного лага между внешними изменениями и реакцией рынка, например, изменением ставки ЦБ и основными индикаторами рынка, такими как спрос, поглощение, ставка капитализации объектов.

Постепенно драйверы спроса смещаются с модели традиционного ритейла к омниканальности и E-com. Даже не вдаваясь в подробности, понятно, что время непосредственного хранения в современных моделях торговли стремительно сокращается, а большее значение приобретают обработка товара и его доставка. То есть, склад перестает напоминать берлогу, а становится муравейником или ульем, если хотите.

Также мы говорим о привлекательности складов для инвестиций, в том числе, частных. Но что означает рост инвестиций? 

В первую очередь, он ведет к переоценке активов. Если мы привыкли, что у нас есть несколько институциональных игроков и 1-2 непрофильных, которые что-то приобретут раз в год, то тут ситуация меняется кардинально. Инвестиционный спрос движется к модели фондового рынка, когда основную долю занимают непрофильные инвесторы, поведение которых предсказать сложно даже в горизонте нескольких месяцев. Здесь стоимость склада перестает напрямую зависеть от операционного дохода и начинает больше зависеть от ожиданий. 

За примерами ходить далеко не надо, такая волатильность характерна для технологичных компаний, которые сегодня могут оцениваться в десятки миллиардов долларов, а завтра оказаться на грани банкротства. Безусловно, недвижимость остается чем-то прочным и осязаемым, но повышенный спрос может привести как к быстрому росту ставок, так и к их стремительному падению при эффекте домино после сброса акций одним из игроков.

Для девелопера, который строит спекулятивно, эти факторы ведут к сокращению сроков в договорах аренды и большей гибкости помещений, повышенным затратам на управление, но и большей доходности от активов. 

Мы привыкли к складам, как к антикризисным активам со строительством по БТС и 10-летними договорами аренды. Но «склады – это новый ритейл», поэтому может быть и другая схема, более рисковая, но и более доходная. 

На днях компания JLL озвучила смелый прогноз, согласно которому ставка аренды в горизонте 2-3 лет достигнет 5000 рублей за 1 кв. м, а ставка капитализации снизится до 9%. Этот прогноз выглядит фантастично, если не разделять склады на два рынка: спекулятивные и БТС. Уже сейчас ставки на спекулятивные склады более 4200, а ограниченное предложение при стабильном спросе будет толкать их еще вверх. С другой стороны, окупаемость складов БТС с долгосрочным договором аренды для инвестора уже будет составлять более 10 лет, то есть, для таких складов ставка капитализации если не составляет прогнозируемые 9%, то вплотную к ним приближается.

Что мы хотим сказать? 

Сейчас профессиональные складские девелоперы находятся на распутье: последние 10 лет говорят нам о том, что нужно строить БТС, чтобы не остаться без штанов, а с другой стороны, именно сейчас можно окупить объект в кратчайшие сроки, если строить спекулятивно на коротких договорах аренды. Истина как всегда где-то между, но ведь и диверсификацию, как тренд, никто не отменял.