Заявка на оказание услуги

После отправки заявки на указанную электронную почту будет отправлено подтверждение

Фамилия Имя Отчество Заполните поле
Телефон Заполните поле
Email Заполните поле
Текст Заполните поле
Введите символы
Заполните поле
+7 (383) 363 18 18
заказать звонок

Заказать звонок

Имя Заполните поле
Телефон Заполните поле
Комментарий
Введите символы
Заполните поле
ООО «Деловой Новосибирск»
ИНН 5406374623
630102, г. Новосибирск, ул. Кирова, 50, офис 25/1
Тел/факс +7 (383) 363 18 18 (многоканальный)
e-mail: office@dn-nsk.ru; www.dn-nsk.ru

Новости прессы

Джон Марк Кланси: «Крупные торговые центры пока еще актуальны для регионов страны, но в Москве наиболее востребованы локальные ТЦ»

19.10.2021 Коммерческая недвижимость  

16322160091451 (1).jpg

Чем новые торговые и офисные объекты принципиально отличаются с точки зрения конструктива от предшественников? Какие изменения произошли в проектировании коммерческой недвижимости в связи с пандемией? И как участники рынка видят будущее сегмента? Об этом в интервью Джона Марка Кланси, основателя CLANCY Engineering (входит в консорциум BACE). 

- Успели ли проектировщики коммерческой недвижимости оценить влияние пандемии на работу? Появились ли новые требования и особенности в проектировании? 

Пандемия уже, безусловно, повлияла на нашу отрасль – в первую очередь те проекты, которые планировалось реализовывать в 2020-2021 г.г., были отложены, пересмотрены или отменены. Речь идет именно о «чистой» коммерческой недвижимости – если количество заказчиков, проектирующих торговые и офисные центры, резко сократилось, то заказчиков из отрасли жилья, напротив, увеличилось. За время изоляции люди, безусловно, пересмотрели отношение к своему жилью и стремятся улучшать собственные условия жизни. Логично сформирована потребность в создании коммерческой инфраструктуры в жилых комплексах: сегодня девелоперы предусматривают не просто ритейл на первых этажах корпусов ЖК, но полноценные торговые центры в составе жилых комплексов – такие проекты активно реализуются, в частности, у MR Group и других девелоперах с объектами бизнес-класса в портфеле. Также отмечу, что пандемия повлияла на бизнес-процессы проектирования. Значительно сократилось время принятия проектных решений, а сам процесс разработки также занимает гораздо меньший срок: оптимизировать работу нам, в частности, помогает использование BIM-моделирования. 

- На какой масштаб и формат коммерческих объектов сегодня чаще всего ориентируются девелоперы? 

Как я отметил, большинство актуальных проектов в работе – это жилые комплексы, включающие в себя собственную коммерческую инфраструктуру. Задача проектировщиков в данном случае – грамотно интегрировать инфраструктуру в состав ЖК, спроектировать ее удобной и для жителей комплекса, и для посетителей в окружении. Формат подразумевает наличие в торговом объекте отдельных входных групп с внутренней и внешней территории, удобной логистики с паркингом, дополнительных мощностей инженерных систем для арендаторов. Кроме того, сейчас есть запрос на проектирование коворкингов в составе ЖК коворкингов. Можно разместить рабочие места и в лобби, но если девелопер стремится получить востребованное профессиональное пространство, то для коворкинга лучше определять отдельное помещение с продуманной вентиляцией и кондиционированием, а также с возможностью контроля доступа. Интересно, что запрос девелоперов при создании коммерческой инфраструктуры в ЖК лежит в плоскости формирования сообщества жителей. Соответственно, мы проектируем торговые пространства с общественной функцией – нужно предусмотреть просторные атриумы, места для отдыха и общения жителей. 

- Эпоха крупных торговых центров действительно завершилась? 

Крупные торговые центры пока еще актуальны для регионов страны, но в Москве наиболее востребованы локальные ТЦ. Спроектировать большой объект, при этом, значительно проще – есть определенный объем типовых решений, а также достаточная площадь для размещения самой сложной инженерии. В локальном ТЦ мы ограничены в пространстве и должны эффективно использовать каждый квадратный метр помещений. Не исключаем также, что в ближайшие годы вырастет количество запросов на проектирование аутлет-центров: этот формат, с одной стороны, позволяет разместить множество арендаторов на одной территории, с другой – один из наиболее безопасных с точки зрения эпидемиологической ситуации, его посещаемость легко регулировать и ограничивать, а людям – комфортнее использовать общественные зоны под открытым небом. При этом ряд крупных и давно функционирующих ТЦ сегодня нуждается в реконструкции – количество обращений по данной услуге действительно растет. 

- Что, как правило, приходится реновировать в таких проектах? 

В первую очередь реконструкция или реновация касаются интерьеров ТЦ – они довольно быстро устаревают, изнашиваются и требуют своевременного обновления. Иногда нужно и спроектировать новую функцию в атриумах и общих зонах – например, заменить непопулярный каток на сцену для концертов или фонтан. Чтобы выполнить грамотную реновацию торгового центра, изначально нужно проанализировать все системы и конструктив объекта – поскольку может потребоваться работа в том числе с вентиляцией и инженерией, особенно если предполагается изменение площадей арендаторов в торговой галерее. Помимо этого, мы часто перерабатываем систему пожарной безопасности, делая ее более совершенной и приводя в соответствие с современными требованиями. Если требуется обновление фасадов, мы используем навесные перфорированные панели, это легкий и удобный материал для качественного редизайна внешнего вида ТЦ. 

- Что изменилось в подходе девелоперов при разработке проектов? 

Мы видим, что за последние годы подход к проектированию стал гораздо более осознанным. Если 10 лет назад приоритетом все же была коммерциализация объектов, то сегодня большое внимание уделяется комфорту резидентов. Например, лобби и холлы в офисных комплексах перестают быть просто местами ожидания для курьеров или оформления пропусков – сейчас их проектируют уже как места для отдыха или даже как неформальные рабочие зоны. Например, в проекте многофункционального центра GEOLOG от Hutton Development, для которого мы осуществляли консультирование по интеграции архитектурных решений, первые этажи займет торговая инфраструктура, а общественные пространства появятся на террасах, что сегодня редкость в проектах офисной недвижимости.


geolog.jpg

Фото предоставлено CLANCY Engineering 

В торговых центрах девелоперы просят проектировщиков предусмотреть эксплуатируемые кровли: например, в BROSCO Mall в Хабаровске конструктивное решение предполагает размещение бассейна и зон отдыха посетителей на крыше. Этот тренд, определенно, будет развиваться в ближайшие годы. Архитектуру обоих проектов разработало бюро Blank Architects, с которыми мы работаем в едином консорциуме, и такой подход коллаборации позволяет нам найти баланс между передовой архитектурой и качественной инженерией. 

- Ряд громких проектов коммерческой недвижимости в России сегодня проектируется иностранными архитектурными бюро, однако их проекты требуют адаптации к местным реалиям и нормативам. Что интересного и особенного в работе над адаптацией зарубежных проектов? 

Необходимость адаптировать проект иностранного бюро так, чтобы он действительно мог быть реализован в России – одна из причин, по которой в 2008 году я основал компанию именно в России. Мы видели, как интенсивно развивается локальный рынок, и, поскольку первые инвесторы в коммерческую недвижимость приходили в Россию из-за рубежа, проекты западных бюро нуждались в качественной адаптации к российскому законодательству, нормам проектирования и даже климатическим условиям. Но 10 лет назад эта культура еще не была сформирована на рынке, и услуги подрядчика по адаптации даже не всегда закладывались в бюджет проекта. 

Российская компания, ответственная за адаптацию, выступает буфером между местным заказчиком и иностранным автором и помогает найти точки пересечения исходной идеи и конечной реализации. Например, для высотного офисного комплекса iCity мы выполняли адаптацию проекта авторства бюро JAHN Architects. В работе мы использовали как российские, так и одни из самых распространенных в мировой практике, американские нормы при проектировании систем ОВиК - ASHRAE, которые предполагают более детальный анализ комфорта и энергоэффективности объекта. Но кроме этого – предложили эффективные решения естественной вентиляции, учитывающие местный климат, проанализировали несущую способность колонн – решающий фактор устойчивости конструкции высотного здания, доработали идею остекленной галереи-коридора, сделав его функциональным. Иными словами, роль команды по адаптации в общем успехе проекта также важна, как и звездных архитекторов – и мы отмечаем, что сейчас это понимание уже появилось и у заказчиков.







Источник: www.cre.ru